[案例]建商蓋房子的成本, 實際銷售價格, 與開價

購屋者總是希望知道合理的房價在哪裡,
本文藉由舉例說明建商蓋房子的成本, 實際銷售價格, 與開價,
讓大眾了解更多相關資訊, 進而用合理的價格買到好房子

資料都是公告的資料, 非公告資料會注明,

以下是隨機選擇的 今年第三季財務報表資料
................毛利率.......淨利率
遠雄..........39%.........31%
興富發.......27%.........20%
國泰建設....26%.........13%
宏普..........34%.........29%
鄉林..........35%.........21%
長虹..........53%.........40%

可見建商利潤大都在 20%~40%, 除了國泰不知為何, 管銷費用特高?

接著舉一個建商的案例, 但是我不想資料來源消失
所有總價都經過一定比例的調整, 但是單價是不變的

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這是一個今年交屋的案子, 算是豪宅, 開價在80~90萬/坪, 比周邊行情高出不少 (非官方資料)
找到的官方資料顯示
這個建案的總面積是 14206坪, 工程造價是 7.63億 (這是法定工程造價 不是真的工程造價)
土地成本 15.31億, 總成本是 50億, 銷售金額是 80.11億

換成單價 這個建案每坪單價是這樣的
土地成本 10萬8千/ 坪 (是土地總價除以總建坪, 不是土地單價)
總成本 35萬2千/ 坪 (這裡小弟不解, 扣掉土地, 每坪要成本24.x萬, 是用到哪裡去? 這建案2X層)
銷售價 56萬4千/ 坪
開價 8X萬

這建案, 開價與銷售價還差真多, 從來沒想過要殺個三成五才是正常價...
窮人果然比不上有錢人的想法
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再來是一個平民一點的建案
這個建案的總面積是 27920坪, 2X層
土地成本是 5.6億, 總成本是 28億, 銷售金額是 37億

換成單價 這個建案每坪單價是這樣的
土地單價 23.X萬/ 坪
土地成本 2萬/ 坪 (是土地總價除以總建坪, 不是土地單價)
總成本 10萬/ 坪 (這裏扣掉土地成本剩八萬? 還是挺多的)
銷售價 13萬3千/ 坪
開價 15.5~18.X萬

這公司建案算開價高的, 因此如果您買的地段, 地價在這範圍的,
應該可以知道出價範圍了吧?
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小弟期望繼續多找一些資料更新, 但是並不保證
工程造價方面有網友提示是法定造價, 不是真的工程成本, 感謝專業人士提醒
此外, 小弟並非暗指建商賺的是暴利, 因為能賺錢 消費者又願意讓人賺 是人家本事

有人質疑財報可能做假,
個人認為, 做假是有可能, 例如獲利可以乾坤大挪移, 出現在某一季或某一年, 通常是炒作用的,
不過獲利不能無中生有, 除非這家公司打算幾年內捲款走人,
也有可能圖利其他關係企業 導致獲利減少, 這就比較難說了
資料作假 公司相關人員與會計師都要負責的

PS. 知道這些要幹麻? 當然是要知道該如何殺價. 起碼得買在市場價. 最少愚者如小弟, 從沒想像過要砍三成以上
此外, 房市不好時, 殺到成本加一些利潤 應該不過分吧?