昨天家裡突然接到存證信函,內容是指家父所擁有的一筆共有土地被一個建商以土地法 34-1 條要收購,10天內無異議就收購。 翻了翻條文,也問了相關人士看起來是沒救了,因為建商已經偷偷的收購了此共有土地的1/2以上的人頭戶,所以就已經擁有主導權。 所以假如有共有土地這類擁有權人要注意,是否有人在偷偷的打你家祖產的主意了,讓你想留都留不住。 (此地是在捷運站後方,所以建商動作很快)有人回應可以遷入更多人頭,但是10天內怎麼可能辦的到呢?PO這篇文只是給大家做參考,網路上也很多人因為不懂土地法 34-1 而受損害,若要說這些人就是"釘子戶"未免就擴大解釋這條文了吧。
moneybaby wrote:破解法就是,也找超過1/2的人頭遷到您家戶籍...不要說是我說的.. 正解!你要跟開發商比誰人頭多(更正:是共有人,不是比戶籍人頭),但是如果他收購超過2/3(或跟他一同希望開發的他共有人持分),你鐵定沒輒土地法34-1條共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定,於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。其實本法條不是圖利建商,至少我個人不會這樣解讀,假設一棟住宅大樓老化了,要拆除改建,難道要100%的所有權人跟100%的產權都同意嗎?要是這樣,光一個釘子戶就可以搞死建商了,都市也就無法更新,所以才會有人頭1/2跟產權2/3的規定啊反過來假如您家就在那老化的大樓,你希望拆除重建換住新房子,你會希望一個釘子戶就破壞整個拆除重建的計劃嗎?聲明一下---我不是建商,也不是建設公司的人,我只是跟大家解釋這法條的精神跟目的
戶口有多少人不是重點,重點是持有人例如我去你家當客人,你不會說我持有你家的什麼東西吧說真的,這絕對不會是圖利建商(有那麼容易就好了)條文規定是「1/2的持有人同意, 2/3持有部分同意」另外,建商收購的過程中,你家父都全然不知道嗎?...雖然我不喜歡炒地皮的人,但是當釘子戶也一樣讓人厭惡大家都同意以那個價錢賣出,請問你家父"堅持不賣放在那邊幹嘛"?
搞不好原PO的老爸收購產權到一定程度後,發現有利可圖就也想搞開發賺錢了我要是沒記錯的話,以前只有產權跟人頭都超過1/2的規定,雙方拼命灌人頭,後來為防止這種歪風,就訂出產權大於2/3,就可以不管人頭的規定
ROBERT wrote:正解!你要跟開發商比...(恕刪) +1沒錯,這個法也是在解決:當一塊地傳了好幾代,好幾個人,若有些人連絡不上,音訊全無,那不就在那邊雜草亂生?在都市更新的角度來講,它是個好法.更正剛剛說的,是持有,不是遷戶籍.
感覺大家好像把 "釘子戶"跟土地共有搞混了,釘子戶應該是指土地所有權是某一個人的,而合建時若缺少這一塊土地時建地會因此不方正,但對方用高價去逼收購才叫釘子戶吧。 但是土地共有所有權是大家的,是用幾分之幾去畫分吧,所以才會有所謂的1/2以上的人同意的強制問題。 若是釘子戶法律也無法強制去處理吧。