請問有關商業用地蓋自用住宅...

請問大家有關商業用地蓋自用住宅:
小弟爬文想查有關商業用地若用來蓋成自地自建的自用住宅, 可是許多的講法莫衷一是, 看的有點暈頭了.
想請問:
1. 想必公告地價應該比相鄰的住宅用地貴. 但仍可以申請自用住宅以適用較低的地價稅和房屋稅嗎?
2. 看到說不適用優惠房貸. 但是現在政府的優惠房貸似乎也用罄了, 所以現在有差別嗎? 請問有人知道
是否可以適用公教貸款呢?
3. 有看了一下台北市的分區管制規則, 但不知道是否這規則可通用於其他地區(台南市)?
請問是否可能有啥嫌惡設施或營業店家設置?
4. 看其區塊是因為跟零售市場用地同一區塊, 所以就劃為商業區, 不過其巷道僅有八米.
實在搞不太懂有何商業價值可言? 而且相鄰的建築都是一般的住宅說.
5. 好處好像是建蔽率和容積率都比相鄰的中密度住宅區高(80% vs. 60% & 280% vs. 200%)

是否有小弟沒想到的缺點呢? 謝謝大家.