打算分享的內容會有~自建流程及建材應用及室內空間配置部份:
(以上為建照申請3D圖樣)
時間~100年6月 情節:法拍買地,農地變建地,承租國有地
當初是買法拍屋, 桃園縣都市計畫外特地農業區的甲種建地及農地,整個案件有1建+3農的四筆土地, 地上有40年的二層樓RC+磚造建物.原地主的使用庭院有佔用到國有水溝用地, 所以合法取得土地產權後,依序:
(1)向地政事務所申請鑑界.
(2)將當中一筆農地變更為建地,名義: 被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地.... (耗時超久),用意是想擴大基地面積,增加土地完整性及提升價值,當初過戶時有詢問過代書代辦的可能性及費用,可能因為面積不大,代書意願不大又嫌麻煩吧, 報的費用讓我嚇一跳, 所以辦理變更的來來去去完全就都自己處理,耗時大約一年才真正變更完成.
(3)向國有財產局申請承租佔用土地, 名義:民眾於82年7月21日前，已實際使用國有土地...(耗時超久),牽涉到整筆國有地包含佔用的以外,是一條水溝,土地竟還是未登記未編地目的, 我也全部自己處理的.101年6月承租案通知領約, 領約繳費的同時, 我又向國產局申請承租地購買,目前102年6月的最新進度是已通過審查正估價中.
時間~101年8月 情節:拆屋, 鑑界, 建築線申請, 建築師規劃, 國有地承買
(1)取得土地後的申請鑑界因為現況太多物件擋住,無法完整測量,故建築師建議先拆屋報滅失,讓基地變素地應較好測量,先拆屋滅失也可省掉日後要開工時的拆屋執照及廢棄物處理問題,所以查詢相關工務單位確認可拆屋後, 就請統包叫了大怪手把原本的建物給移為平地, 並至地政事物所申請滅失及稅捐處申請稅籍清除.
(2)拆完房屋一片空曠, 終於可以申請鍵界, 花了錢了了事, 知道我的土地界線在哪裡了(地上幾個小點).
(3)要申請建照要先建築線申請,有些地方是免費而且在權責單位的網站上就可以取得,我是花錢請測量公司測量套圖做文件,然後自己到縣政府建管單位送件,自己送件這樣可以省一些費用,時間也快一些.
(4)建築師的部份,本來是找統包配合的建築師,但因離基地較遠又經第一次接觸後, 出來的平面圖讓我有點失望,所以三思之後換了另一個,之前第一個完全是為了想配合統包施工方便性考量,但無耐之後還是忍痛更換,拿著第一位建築師提供的平面圖及帶第二位建築師現場勘地之後, 圖面規劃了. 因為我的用途有小型工廠及住家兩種, 所以必須由結構技師計算簽證, 需注意較多地方, 在規劃上也花了較多時間.
(5)因為想盡快進行蓋房子的拆屋動作, 讓國有地的承買案出了變數, 還好最後有驚無險的得到解決方法.
(建物拆除完滅失後的土地原樣~旁邊還被人偷倒廢土呢, 真是!@#$)
時間~101年12月 情節:核發建照, 變更起造人, 估價, 簡易消防,電力,電信,自來水備審,
(1)因為我的基地是都計外土地, 建照的流程是先由建築師工會審圖再送交縣政府單位查核許可, 最後送交市公所的工務單位核發建照, 好不容易趕在101年的12月底取得建照, 總算可以開始準備接下來的動作了.在費用方面,因為我事先有先在網路上找過資訊,有一些基本公式, 所以我付的錢應該算還公道. 細項有建建築師公會收費, 建照規費, 審照費.
(2)在用途上有公司工廠及住家的用途,為求以後可以增加公司財務上做一些規劃, 所以硬是花了點小錢把起造人變更為公司.
(3)有了建照, 請建築師出圖,終於可以給蓋房子的人估價了, 花了大半個月時間, 估出來的總價差點嚇死我了, 有夠高的, 雙方溝通一下, 原來問題出在建物建築工法上了. 到此, 給想自地自建的人一個良心建議, 絕對要先想清楚確認好工法之後才來請建築師規劃圖面申請建照, 不然, 就會跟我一樣, 最後在兩相權擇之下, 選擇了變更設計這條路.
(4)建照核發後, 在電力,電信,自來水備審要請人設計送審資料, 我請建築師幫忙找配合的廠商, 是送審圖而以, 不是實際的施工規劃圖, 所以費用較低.
*其實在自地自建案件中, 有很多事情是可以選擇自己去處理或找人處理, 或是委託建築師幫忙處理, 不同的方法及流程, 反正最後目地一樣就OK了呀. 比如最後的使用執照跑照人員,最後我一併委託建築師的人員處理,因為後續有很多的資料是重疊的,讓他們好做事,花點小錢,業主也輕鬆點.
自地自建的建築規劃及室內設計~
面積: 建地150坪 + 農地40坪 都計外土地,建蔽率60%,依照計算單層大約可蓋90坪, 我單層也就大約是90坪 (一樓有小型工廠倉儲及辦公室), 二樓及三樓是住家, 大約是60幾坪, 總坪數近160坪.
原始設計是三層樓採全部鋼構建築,因為工廠為兩層樓高的建物是確定的, 要裝天車運行, 當初本想那就連其他的也都一起用鋼構好了,省事一點, 誰知道估價出來反而貴了. 而在規畫室內空間時, 就上01版上看很多人的分享, 由隔局規劃到建材,室內裝潢.....等, 打算全部自己慢慢來.
時間: 102年3月~5月 情節:變更設計, 申請開工(四大管線許可)
(1)過年前就決定還是變更設計, 因為包商說可以節省10%~15%的費用, 在成本的考量之下, 只好走上變更一途了, 但因為結構技師真的太忙了, 為了等技師計算結構, 重新畫圖就等了好幾個月, 最後建物分成兩棟, 一部份鋼構工廠, 另一部份為RC結構, 因為兩種結構不一樣, 所以不能連在一起, 兩棟中間必需有個縫隔開, 避免若遇地震時產生互扯造成損壞, 所以技師很慎重的重新計算整個結構, 送交工會審圖, 再來是縣政府審查, 最後回到工所的工務單位又硬是等了一個多月, 變更設計才完成執照才下來. 費用上還是要花變更設計費, 審查費, 規費等, 一條都不能省.
(2)要申請開工前, 首先要有化糞池的合格證明, 四大管線的許可證明, 有:天然氣,電力,自來水,電信這四部份, 首先去天然氣公司申請無管線證明,申請臨時電及臨時自來水,因為之前要拆屋時要用到電,所以就先去申請臨時電了,拿送審的自來水資料去申請自來水,才知道現在一年當中只有幾個月是可以開挖馬路的,所以不是去申請就可以,還要等到一般的開挖期才可以安裝,申請臨時水要繳路修費及工程費, 工程費是先繳再看實際裝多少,多退少補,至於路修費,發現收費有些高的離普,但礙於規定也無從申訴起阿.
(6/28 自來水施工,短短的一米多一滴滴長度)
***就要有水了
6/3 申請,費用$500.
6/13 繳費, NI新設給水裝置費$9,777. JJ接水費$1,500. RR路修費$12,378. 繳完2萬多元, 就只
能等待施工人員來施工了. 有些地區還規定一年只有3個月是可以施工的.
6/28 終於看到有人來施工, 也總算完成了. 再一個星期就可以有水了, 不過之前看到新聞才知道臨時水
的水費是一般的2倍, 所以, 不用高興, 用愈多要繳愈多, 還是快點完工最重要.
時間: 102年6月 情節: 開工動土->放樣->挖地基->綁鋼筋->基礎灌槳ing
6/13 看黃曆選很久, 終於選定了6月13日早上為開工的大好時間, 一大群人浩浩當當的前來, 準備了很
豐盛的祭品, 有三牲, 水果, 飲料及乾糧, 當然還有金紙及鞭炮, 擺滿了大長桌, 包商負責人還說, 好
久沒看到這麼豐盛的祭品及正式的開工祭祀典禮了呢!! 竟忘了帶圓鍬, 還好剛好圍鐵籬的包商說他幫我
們動土好了, 順便圍圍籬, 還有這麼順便的喔!
(開工告示牌, 這可是開工第一步的道具, 要一直用到使用執照下來, 要好好照顧喔)
時間: 102年7月份
時間: 102年9月份
在8月底以為要開始釘模板了, 結果原來模板老板說, 因為前面棟為RC構造, 後棟為鋼骨結構, 而鋼骨那邊也有兩道牆是RC牆, 但鋼骨的第一層是兩樓高, 怕模板先做以後, 後面的鋼骨螺絲會有誤差而鎖不起來, 所以最後, 還是要把整棟鋼骨3層樓的結構先組裝起來, 才能進行模板的釘隔.
有看到鋼骨的材料嗎?? 超大規格尺寸的, 基本的柱子是400x400x13t 連鋼構廠的老板都說可以蓋10層以上的大樓了, 而我竟只是蓋3層樓而以, 是浪費還是本錢太大, 我也不知道, 因為~是建築技師設計的阿!
**說件題外話題, 我的國有地買賣價格出來了, 但是....但是....我超不滿意的, 因為, 竟然估的價很高, 引用依據條文我也認為不適當, 所以...我去申請異議申訴了, 誰知, 承辦人員竟然跟我說, 他祝福我, 如果我申訴成功, 那我會是全國第一人因為國產局估價後而承購人申訴異議成功的第一人, 吼, 聽到全國第一人, 我的心也涼了一半, 但是我不認輸, 找好很多資料, 準備齊全, 上路申訴了. 而怕這些公務人員只是虛晃我一招, 所以, 我除了寄異議書循正式管道陳訴外, 我還到國產局的網站上提出"與首長有約"的活動, 打算把事情擴大一點, 找主管溝通一下看看了. 請大家~~~祝福我吧!
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9/16 常看到版上有人問建築師費用,PO一下我的方式及費用給大機參考.上面標示的很清楚.
看到沒, 因為建築師是認識的, 所以他給我了優惠 (打85折).
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自地自建,其實如果剛好可以,我想下面這會是省錢之道.(不過因為不合我用,所以我不很百分百確定是否可用)不過,也許有人條件許可,可以剛好應用阿.聽說可以不用建築師簽證,還有附詳細圖面喔!
來源:內政部制訂住宅及附屬建築物建築工程標準圖簡介
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10087&Itemid=53
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先說,我沒請室內設計師喔! (自建空間蠻大的,怕設計師要我做一堆櫃子跟包一堆牆及天花板.)
當初為了怕擔誤申請建照的時間,還有包商跟我說建照出來後,事後要改圖都還可以,所以我是建照先請,後續才慢慢把內容確定的,單是為了窗戶要開多大,要開在哪個位置,要用哪種型式,開高多少,這都是一門大學問. 因為我的樓高較高, 所以落地窗260cm高,真怕以後的窗簾價錢太高,一般窗開在90cm起. 配合總窗高, 跟落地窗高地差不多, 希望整體感覺起來有一致性.
首先,窗開多大跟空間有關,跟"紅字"更有關,買了一只文公尺,拉了又拉,橫看直看,定了案.
再來,窗要開在哪個位置,跟空氣對流有關,跟空間擺設位置更有關,盡量配合.
最後,窗戶的型式要用哪一種,我設計了上開天的三開及四開落地窗, 房間則選擇下開天型式,因為上面氣窗太高,沒工具開不到,所以我想應該很少開,就把開天設在下面當景觀用了.另外還有景觀用的白格子窗,細長條窗.
ps. 建照請好出來後,有法規問題不能改,有結構安全不能改, 開口檢討不能改,其他應該是有得商量的.
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為了要跟包商溝通, 之前只是會開會看AUTOCAD 2D軟體的我, 特地報名去上了職訓所的 AUTOCAD 室內設計的短期課程, 所以就把建築師給我的圖, 改成要給包商的圖, 另外再設計上去自己要增加的細部圖面,包含二次施工圖,所有門窗細部圖,廚房廚具的規劃圖,衛浴規劃圖,主臥更衣室的設計圖,水電管路,電信網路,監視系統圖....零零碎碎的路續增加當中. 建材及配件應用上,包商給我變更的權利,比如國產品牌讓我選,只要不要改用太貴的進口品,基本上包商在一定價格範圍內是可以接受的,這點我真要好好謝謝他.
在等待建築期間中, 逛版上看到耶魯密碼鎖的討論文, 感覺不錯的樣子, 所以就上網敗了一組回來, 打算先研究一下, 再來裝在新家大門上喔.
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103年元月6日補上之前的照片
待續中....
最近進度是於 103/11/20 使用執照審查通過了~~~
，個人認為光是買地的點必須要考慮的太多了，參考你的實例一定會讓我輕鬆許多
