小弟想問問有房貸的網友,你們各位的還款的方式,本金攤還,還是本息攤還?
一般網站都寫本金攤還 適合還款能力強的人,先苦後甘型
本息攤還 由於繳款金額固定,適合控制預算
這2種是否都有所謂的寬限期?是否也都可以提前還款(寬限期之後)?
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特色：實際每月償還之本金皆固定，但每月應償還利息卻隨貸款餘額逐月減少而減少。
公式：a.每月應償還本利和＝每月應償還本金 + 每月應付利息金額
b.每月應償還本金＝原貸款總金額 / 原貸款總月數
c.每月應償還利息＝貸款餘額 * 月利率
本息定額償還:
特色：償還本息固定，但實際償還之本金逐月遞增，利息逐月遞減。
公式：a.每月應償還本利和 = 本金 * 月利率 * (1 + 月利率 )^ 期數 / [ (1 + 月利率)^ 期數 - 1 ]
b.月利率 = 年利率 / 12
c.期數 = 貸款年限 * 12
月繳本息 = 上一期未償還本金*{(貸款利率/12)/[1-(1/(1+貸款利率/12)^剩餘期數)]}
利 息 = 上一期未償還本金*貸款利率/12
償還本金 = 月繳本息 - 利息
未償還本金 = 上一期未償還本金- 本期償還本金
有限寬度償還:
特色：寬限期內只繳利息，不還本金。寬限期後同本息定額償還法。
公式：a.寬限期後月繳本息 = 本金 * 月利率 * (1 + 月利率 )^ 期數 / [ (1 + 月利率)^ 期數 - 1 ]
b.寬限期內月繳利息＝本金 * 月利率
c.月利率 = 年利率 / 12
d.期數 = (貸款期限 - 寬限期限) * 12
(之前網路上找的資料...有了上面公式...可以自己在Excel寫一下...就可以知道會被銀行賺多少利息...
重點是有錢 就趕快還...)
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1. 如果有足夠的負擔能力，不要去用到寬限期(即只繳息，不還本)：銀行貸款利息是用本金去計算的，只繳息不還本，本金一直不動，寬限期期間付出的都是利息(銀行賺得笑呵呵)。寬限期間好像負擔較輕，但是最後總付出的利息才真的會嚇人。尤其現在大家都會貨比三家，找貸款銀行時都希望利率能低一點；但是如果用了寬限期，再反算回來的話，就會發現，利率根本沒低到(之前有大概推算過，前三年只繳息不還本，房貸利率等於比合約利率增加了2~3%)。
2. 另一種繳納本息的方式－＞每一個月都比銀行計算的月付金多繳一點點：舉例來說，假如每月房貸的月付金(本息均攤)是43,254，而月收入減支出許可的情況下，就和銀行商量，每月固定繳50,000，扣掉當期利息外，餘額全部清償本金。
這種方式的好處是：
(1) 每月規畫繳房貸的預算固定，容易規畫自己的月支出預算。
(2) 每月固定金額去繳房貸，幾個月後，對於多繳的那一個部份也不會太在意(因為你會去適應)。
(3) 既使沒有多繳那一個部份，剩下的零頭數字想要自己存下來，最後累積起來去還本金，不是做不到，而是一般人很難做到。
(4) 存款利率跟不上放款利率(迷之聲：廢話，不然銀行賺什麼)，所以放在存款內的利息，一定Cover不過貸款利息。
(5) 本金快速遞減，房貸年限減少，總負擔的利息自然減少。尤其超額愈大，效果愈好。例如月付金本來三萬，一個月給它繳個六萬，20年房貸可能變成10年，利息要減少個百萬也不是夢--->但是大概只有高收入族群辦得到。
其實PO到這邊，知道的網友應該就看出來這是多年前有個外商銀行推出的房貸計算方式，但是和銀行商量的話，銀行大多可以接受，在此提供給大家參考。
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不過,樓主目前有要貸款的需求,多比較幾間吧?就我剛換貸的經驗...壽險貸款比銀行貸款低了0.2%... ^o^
甚至於同屬一間金控公司的壽險與銀行相比....壽險貸款利率也比銀行低....(別問我為啥,這是真的...)
(當然還有其它考量因素,比如您是否是其認可的A級客戶以上啦....)
另外,千萬別嘗試用超過薪水收入的50%以上去繳貸款,
這樣才可以有好一點的生活品質,不會變成房奴,
因為有了房子後,其他支出也只會增加,不會減少....
以個人而言,北市內的房子,貸款支出約佔個人薪水支出的25%左右....所以遊刃有餘,
生活品質也還算可以,花個一兩百萬去裝潢,一家人也可以活得快樂些....
當然比不上那些豪宅啦,不過回家變成快樂的事,不會有買了房子,卻有"家徒四壁"之感.
若屆時房價大跌,您也不會繳得很XX,甚至想不繳用法拍再買回來....(幾年前就是這樣了,當然,您會損失您的個人信用)
我的薪水收入支出百分比大概如下,讓您參考,
房貸: 25% (運氣算好了,因為兩年多下來,個人的房價漲了30%以上.... ^o^ 不過這算是運氣啦.)
保險: 20% (這點很重要,屆時若有狀況,至少,家人不用為房貸困擾)
投資: 20% (獲利比省房貸快...若會怕,則選國外型基金,漲夠了就賣,跌了就等下一波漲勢.)
小孩教育經費: 20% (小孩不會等你有錢再去唸幼稚園,學才藝吧?)
生活開支: 30% ~ 40% (這樣才不會損失生活品質....)
耶...Player,你騙人,這樣超過100%耶...
(那是因為還有投資收入啦.... ^o^)
這樣試算下來,您就該知道,那些用超過50%的收入去繳貸款的人,
可能過得是沒"生活保障"的日子,假設個人出了狀況,那家人還真會無所依憑....
最後,還是恭喜樓主買房啦~~~
切..M01真是臥虎藏龍,上次貼駕照,這次要貼VIP卡了..
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