請問房屋坪數算法

大家好

最近把我現在住的房屋地契拿出來算
(我承認當初買時, 只看合約內容)

例如: 層數14層, 層次12樓:
*總面積: 73.74平方公尺
*層次面積: 73.74 平方公尺

*雨遮: 3.55平方公尺
*陽台: 6.68 平方公尺

*共有部份有兩個建號:
1) 是251.01平方公尺, 權利範圍 萬分之432
2) 是12485.54平方公尺, 權利範圍 萬分之17

這是一個合約書寫35.1坪的房子
但為啥不同人有不同解讀? 甚至是另一家銀行的房貸部都好像搞錯了~

1) 總面積就是全部,加上雨遮陽台, 所以約只有25坪? 那消失的10坪公設呢?
2) 於是有人又解讀成, 25X0.7(公設)= 約17坪 @@越來越少.

但我的理解是
建位權利書上, 並不會直接去寫出共35.1坪這個字樣.
而是依, 層次建坪+ 陽台+ 雨遮+ 大公 + 小公= 35.1坪.

請問我算的是否正確?