rsc1234 wrote:
今天跟一個同事聊她們家都更的事情
他也是認為分太少 一個人分到33P加上車位
還異想天開 說要自己來蓋12F的房子
不想讓健商賺 這樣他可以賺三倍耶
我就問他 160P的地 可以蓋225%
你們有16戶分 結果平均一個人只能分到22.5P 扣掉公設只剩下套房...
還要想辦去凹容積轉移跟獎勵 這些都是要靠錢去砸出來
才有辦法分到每個人33P加一個車位
有時候事情不要想得太簡單了...
每戶分到的22.5坪是所謂的容積面積，
實際上可以蓋更大一些，
基本上不會有「扣掉公設」這回事，
因為大部份公設會使用不佔容積的面積。
基本上建築面積可以有15%的機電面積，
不計入容積面積，
另外，陽台加上梯廳可以有當層15%的建築面積那麼大。
所以說，至少可以蓋225% x (1.15 + 1.15)= 2.925倍。
還沒有計算萬惡的雨遮、頂樓的屋突面積、
以及地下室機電面積、管委會10%面積。
而且，建築面積每150平方米要設一個法定車位，
可與防空避難室共用，不佔容積面積。
只要自己去找建築師畫圖請建照，
要畫到以上這些面積不難，
畫個1.5~1.6倍的圖很普通。
要給我來畫的話，我會這樣規劃：
160坪住三，建蔽率45%的話，單層建築面積為72坪，
(建築面積不用計算陽台、花台、雨遮)
陽台蓋到最大，可以蓋建築面積的1/8，也就是9坪，
雨遮意思一下蓋個3坪放冷氣戶外機就好，
合計一層樓是84坪。
室內規劃：
建築面積的15%可放陽台梯廳，由於陽台用掉9坪，剩1.8坪，
這個拿來做真正的梯廳。
另外當層居室樓地板面積的10%是機電設備，可以擺電梯、逃生梯、機房，
這一塊總共佔7.2坪，可以抽出4坪做假機房當房間使用。
所以說標準樓層規劃如下：
總共84坪
雨遮3坪、陽台9坪、小公5坪、室內機房4坪、佔容積室內面積63坪。
160*2.25/63=5.71 可以蓋六樓。
標準層規劃一層3戶，
每戶有(21+1.33)坪的室內面積，
3坪陽台1坪雨遮，
公設加上屋突與一樓地下室大約是4坪，
法定車位一個6坪左右(機械)，
合計權狀面積是(30.33+6)=36.33坪。
這樣蓋通通不用請什麼容積轉移或獎勵喔！
而且已經很客氣了。
建商的蓋法會把雨遮蓋到跟陽台差不多大，
頂樓屋突會蓋滿1/8再乘以3層，
一樓或地下室會利用標準層用不完的5%機電空間灌滿，
這樣把權狀衝上40~42坪不含6坪車位也不是很困難。
