文林苑事件之感想-不要又要馬兒好 又要馬兒不吃草

臧汝興的文章寫得很好,受教了。

臧文的重點:
1. 臧文前半段談的是都更的公共性。若都更不具公共性,為何還要提供各種優惠(如容積率獎勵)。此主題距離文林苑案有點遠,是檢討都更本質的大議題。

2.臧文後半段提醒支持王家的社運人士不要將運動的立論綁在 "王家無辜" 這點,會很危險。臧並提出數個王家很湊巧、很巧合的疑點,暗示王家或許在決定是否參與文林苑都更案上有所計算。

我的想法:

1.我認為都更法的細則與法官的解釋、加上北市府的執行,以文林苑案來看,是偏向建商的。無論王家是否有所計算,王家對於自己的土地與房舍的私有權都不應如此輕易被侵害。

2.都更法允許建商只要寄送會議通知,就算交代,無論被通知人是否有收到;而王家堅持 "沒收到通知" "不知情"。這種公婆論理的戲碼是法條上有缺失造成。對於建商與都更戶之間的開會通知,應該要訂立確保有效的傳遞方式(台灣的里長,除了綁樁,應該也能負起傳遞的功能吧?存證信函也是一種方法吧?)

3.依據樂揚建設的說法,王家不參與都更,即會成為袋地,依法不能不納入;法院判決也採信樂揚的說法。然而若樂揚以文林路為建築線,雖然能蓋的房子較少,但可以排除王家而解決袋地問題。而法院、北市府卻不考慮此可能性。

4.法律因為擔心地主投機心態,阻礙都更以求更高的補償,所以引入了多數決,強制地主參與都更,以多數決來剝奪私有權,這種思維相當危險。我們若同意私有權是基本權利,則對於私有權的法律規範、實際運作,都應該有明確的依循,而非讓個人的基本權利受到周遭鄰人的意見所影響。若你和鄰居想法接近,你的基本權利就獲得保障;若你和鄰居意見不合,你的基本權利就可能被表決犧牲,這是很恐怖的事情。或許有些人認為:少數人不願都更,導致我們多數人也就無法都更,這不也是被犧牲嗎?我的意見是:都更法是一種積極方案(為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益),而私有權是一種基本權利(消極保障),若兩者有所折衝,當然以基本權利為優先。


44th wrote:
假如真的有心想進一步了解為什麼,可以看看
http://www.coolloud.org.tw/node/67953
作者在政策面上沒有偏袒任何一方。甚至就某些支持同意戶立場的說法進行辯駁。
其實被劃出去的不見得願意,更不見得是好事。
tituschiu wrote:
臧汝興的文章寫得很好...(恕刪)


1.tituschiu兄,你要不要遵守刑法第1、2、3、4....條,還有民法第1、2、3、4....條?以及其他所有並未被「違憲宣告」的法律?

2.你很喜歡用「侵害」這個強烈的字眼,但是這個字眼也可以這樣用....無論政治咖是否有所計算,理性討論文林苑議題的論壇都不該被公然藐視法律的政治咖 所侵害

3.王家不是不參加都更才「成為」袋地,而是王家「現狀」「就是」袋地。樂揚不管以甚麼路為建築線都不會解決王家是袋地的事實。除非王家買下鄰地當作通行道路。這點證明你依然不懂甚麼是袋地,依然停留在斷章取義的階段。

4.你沒有回答問題1之前,個人認為你寫到「法律」二字都是毫無意義的。

tituschiu wrote:
依據樂揚建設的說法,王家不參與都更,即會成為袋地,依法不能不納入;法院判決也採信樂揚的說法。然而若樂揚以文林路為建築線,雖然能蓋的房子較少,但可以排除王家而解決袋地問題。而法院、北市府卻不考慮此可能性。
...(恕刪)


這我有點不太懂,王家位置本就是袋地,為何樂揚選擇文林路為建築線後,王家袋地的問題就會解決?王家一樣還是沒臨馬路不是嗎?

如此神奇之事,願聞其詳。
kevin-a1 wrote:
這我有點不太懂,王家...(恕刪)


不知道他們在想什麼,只會說政府怕了要修法
又不看清楚是怕什麼,修什麼

主管機關怕惹事不想背責任,想改由法院代拆
最初由10%地主發起的申請比例,希望改為50%地主

最終,沒有要把畸零地跟袋地必須納入這條刪除
(建築法第三章/畸零地使用規則第6條/都市計畫法第14條)

那麼,主張有要修法

文林苑案又能改變什麼?


最終同意比沒變,一樣通過,只差在誰來拆,還是要執行

建築線一樣要有,土地面積要夠,畸零地才可主張要畫出


講話要有內容,不要嘴巴喊政府要修法令來當口號

一講要提修法內容又打臉
我只就第一點回複,實在是沒時間說太多。

tituschiu wrote:
1.我認為都更法的細則與法官的解釋、加上北市府的執行,以文林苑案來看,是偏向建商的。無論王家是否有所計算,王家對於自己的土地與房舍的私有權都不應如此輕易被侵害。


這實在是很難取得平衡的地方。站在王家的角度,你認為這是偏袒建商的法規,那是有些見樹不見林的感覺。我想大家都知道,法規是一視同仁的,沒辦法也不應該為任何單一個體大開方便之門。所以都更不能只看王家,而必須檢視全國都更案件。

假如我們可以認同法院判決王家建築線不存在一事,對王家801及803號土地為袋地取得共識的話,那談下去才有意義。因為都更法細則與法官解釋、及北市府執行都是站在同一個觀點,那就是讓袋地地主能不被建商惡意排除在都更範圍外。

袋地最怕的就是被其他事物圍起來,無法進出,導致該土地名存實亡。想想看,不能進出利用的土地算甚麼?不就是被圍起來當採光天井?假如有心人士可以直接跳過跟袋地地主協調的過程,藉由合法購置週邊土地的手段,把他人土地圍起來進行營建工程,袋地地主是否要低頭,以低於市價的價格賣出財產?如此地主的財產擁有權雖然完整,但其價值已灰飛煙滅。請問,地主要維護的是擁有權還是由財產使用權所衍生出的財產價值?

暫時撇開801鄰近捷運高架下的事實,很多人都已經提過,801及803進出在紙上看來必須經過他人土地。他人土地要都更要提升價值,王家必須付出相同代價才能取得過路權。問題是用路人不願出資及地主不願放棄自身利益,站在公平維護袋地地主及臨道路用地地主的財產私有權角度上,政府為了同時保障袋地地主的居住使用權,只好強迫袋地地主加入都更。

為什麼用"強迫"這個字眼?政府進行財政、土地及社會整體規劃時,必須假設人民做的決定是經過合理的深思熟慮(rational individual),才能最佳化國家整體利益;幫特定人、事、物做不合理的妥協都是增加社會成本,降低國家整體利益,這對其他人是完全不公平的。臧汝興的文章也闡述相同的想法。因此站在所有現存及未來國民的立場,政府必須幫助人民做出合理的選擇;那站在當事人的角度,這就可謂"強迫"接受個體不認同的裁決。

有人會提出類似"土地是王家的,他想怎麼辦,你管得著"或"王家要讓土地荒廢,那是他家的事"或"你不用那麼好心的管到王家未來能不能改建"的意見

先從個人角度來看,王家那土地是要住人的!他花了2百多萬裝修,抗爭不要拆他家,不是為了讓他荒廢,爭取的是居住及財產利用權!假設王家要玉石俱焚是很荒謬的想法。

再從國家角度來看,憲法第十三章第三節第143條說明:
"中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權,應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅,政府並得照價收買。附著於土地之礦,及經濟上可供公眾利用之天然力,屬於國家所有,不因人民取得土地所有權而受影響。土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之。國家對於土地之分配與整理,應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則,並規定其適當經營之面積。"
我們可以看到,不管是說明的先後,或是土地利益實現的分配,從憲法角度國民全體是優先於私人的。

問題來了,怎麼解釋國民全體,為什麼是優於私人?人都會有生老病死,財產也有被轉讓的可能;再長久的私有權,站在國家永續的角度都是曇花一現,不具永久性。所以在此,永久性國民全體可以被解釋為除了過去及現在,還必須包括未來的人民及其對國家土地的財產使用權力。未來的人民就包括了未來的財產擁有人,可能是未來取得土地的個人,或是現在人民的子孫,這當然也包括了王家後代。所以憲法要保障的不僅僅是現在人的土地使用權及價值,更要保障未來擁有人的使用權及價值。所以主張讓王家現在把土地給荒廢,保障其擁有權,以致降低未來國民的使用權力及可享受之價值,是違反憲法精神的。

現存的都更法除了保障現在袋地地主的權益,也為了保障未來民眾子子孫孫都能享受到國家有限資源的最大效益。國家未來不是可以被一句單純的私有權所勒索、綁架或帶過的。

這是我單純的想法,供你參考。


tituschiu wrote:
4.法律因為擔心地主投機心態,阻礙都更以求更高的補償,所以引入了多數決,強制地主參與都更,以多數決來剝奪私有權,這種思維相當危險。我們若同意私有權是基本權利,則對於私有權的法律規範、實際運作,都應該有明確的依循,而非讓個人的基本權利受到周遭鄰人的意見所影響。若你和鄰居想法接近,你的基本權利就獲得保障;若你和鄰居意見不合,你的基本權利就可能被表決犧牲,這是很恐怖的事情。或許有些人認為:少數人不願都更,導致我們多數人也就無法都更,這不也是被犧牲嗎?我的意見是:都更法是一種積極方案(為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益),而私有權是一種基本權利(消極保障),若兩者有所折衝,當然以基本權利為優先。


此段觀點,個人非常認同。

對於都更採多數決的問題(不同建築物),個人認為,此有違背保障人民財產權之基本保障。

多數決的用法,必須慎重考量 層面。

何謂公? 泛指公共,共同之意。
簡單舉例,國家是人民所共同擁有的,故,選舉可採多數決。一棟大樓是住戶所共同持有的,故,大樓所有共同事項之決策亦可採用多數決。

何謂私? 泛指在公之下,獨立擁有之意。
簡單舉例,選舉候選人的財務是屬個人私有的,故,選舉時所採用的多數決,並不能依多數決來決定該候選人所私有的財務進行處置與分配。在公之下所有人民的生命,是私有的,獨立的,故,任何多數決,都不能決定任何人的生命處分與配置。

上述道理應相當淺顯易懂。

然而,在都市更新條例中,卻引用了多數決。若對於同一棟大樓共同持有之住戶,採用多數決的表決,這是合理的。反之,若對於不同建築物(不同產權所有人),卻採用多數決? 這點相當令人訝異。

對於不同建築物,又想要同時進行都市更新作業,在基於合情,合理,合法的原則下,可採用的絕對不會是多數決。若要強制處置任何人的私有財產,以目前法律上,在不違背憲法保障的原則下,只有採用徵收方式,但徵收方式之手段,亦有其必要性...等相對條件做為實施基礎,也就是都市更新條例的意旨之一:增進公共利益

綜觀,在都市更新條例當中引用多數決? 個人看法,此部分用法錯誤,無法明定公與私層面,因此會引發許多紛爭。

若是為了解決所謂"釘子戶"問題,個人傾向以公辦都更為原則,以公開且透明之方式實施,應能降低紛爭,而實施者的資格必須訂定審查規範,並由政府(主管機關)主導與背書,相較於現行都更現況,應可有效降低不可預期之後果。

好用心的回文,小弟的觀點/立場與你這篇回文一致
44th wrote:
這是我單純的想法...(恕刪)

mcu_master wrote:
此段觀點,個人非常認...(恕刪)


如果多數決原則是錯誤?那麼是否所有多數決的法律都必須要「通盤檢討」,而不是單純只就「都市更新條例」檢討?

有多數決的法律:

1. 公寓大廈管理條例第22條
第 22 條
住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:
一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。

↑ 條文:白話就是說你不交管理費達一定比例,我們其他住戶就可以表決叫你滾蛋,而且你的房子還會被拍賣。

2. 土地法第34條之1
第 34-1 條
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

↑條文:白話就是在我所共有土地上設定地上權等用益物權只要多數決就可以設,不用問我!

3.市區道路條例第10條
修築市區道路所需土地,得依法徵收之。

釋字215號理由書:
按市區道路條例係為市區道路之修築、改善、養護、使用、管理及其經費之籌措而制定,乃增進公共利益所必要。市區道路所需土地,如為私人所有,依該條第十條,得依法徵收之。同條例第十一條第一項規定:「 市區道路用地範圍內原有障礙建築物之拆除、遷該、補償事項,應於擬訂各該道路修築計畫時,一併規劃列入。」同條第二項、第三項又規定:「修築計畫確定公告後,通知所有權人限期拆除或或遷讓,必要時並得代為執行。」「前項限期,不得少於三個月。」依上開規定,對於妨礙建築道路之建築物,首先規定應將有關拆除遷讓及因此而須負擔之補償事項,一併規劃列入修築計畫,俟包括補償事項在內之修築計畫確定公告後,再通知所有權人,限期拆除或遷讓,必要時並得代為執行,旨在使道路修築計畫得以迅速完成,而特別明定其處理程序,乃為土地法第二百十五條之特別規定。惟仍明定應給予補償,此項補償,應依有關法令辦理,求其合理相當,且對拆除遷讓之通知及補償行為,依法均許利害關係人提起訴願及行政訴訟,以求救濟,足以兼顧人民權利之保障,與憲法第十五條及第一百四十三條並牴觸。

↑條文:白話就是政府要開道路,結果發現我家在計畫道路上面,依法就可以征收我的土地闢道。

4.土地法第第208條(征收)
國家因左列公共事業之需要,得依本法之規定,征收私有土地。但征收之範圍,應以其事業所必需者為限。
一、國防設備。
二、交通事業。
三、公用事業。
四、水利事業。
五、公共衛生。
六、政府機關地方自治機關及其他公共建築。
七、教育學術及慈善事業。
八、國營事業。
九、其他由政府興辦以公共利益為目的之事業。

↑條文:白話就是政府要用地,依法就可以征收。

請問,上面的「形式上」被推定為「合憲」的法律是否要「全數」通盤檢討?

mcu_master wrote:
綜觀,在都市更新條例當中引用多數決? 個人看法,此部分用法錯誤,無法明定公與私層面,因此會引發許多紛爭。
若是為了解決所謂"釘子戶"問題,個人傾向以公辦都更為原則,以公開且透明之方式實施,應能降低紛爭,而實施者的資格必須訂定審查規範,並由政府(主管機關)主導與背書,相較於現行都更現況,應可有效降低不可預期之後果。


請問, 公辦都更, 公開透明, 怎樣解決釘子戶問題?? 我不想參加就是不想參加. 你多透明又怎樣, 我不缺錢, 不需要陪妳們都更...難道要被徵收嗎?

請問大師, 可以詳解一下嗎??
Christine Lin wrote:
如果多數決原則是錯誤...(恕刪)


您所舉的例子,都已在個人文章中表述過,煩請再思。

再簡化一下個人的概念:
1. 公 = 公共 = 共同擁有 = 可有條件的採用多數決。
2. 私 = 私有 = 獨立擁有 = 目前除徵收程序外(請見3.),不得採用多數決。
3. 徵收(請查詢徵收法相關法規) = 將(上述2.)以公共利益為前提下,所採取之必要手段為之。

而 Christine Lin君文中所提出之見解與實例,都可歸列於上述3點之中。

註: 前提下,須不能以犯罪所得之私有財產為基礎。

以上有誤請指正,感恩。
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