[轉] 5大現象判斷房地產泡沫化 台灣房地產真快泡沫 ??

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現象一：法拍屋數量是否遽增？

美國房地產多頭走了將近十年，去年(2006年)底，美國房地產開始泡沫，今年227及727美國次級房貸造成全球股災，其中一個最明顯的泡沫現象，就是法拍屋數量大增。根據美國洛杉磯一家數據公司統計，今年七月底全美法拍屋較去年同期飆升58%，其中加州法拍屋數量遽增速度居全美之冠，較去年同期增加85%。美次級房貸的嚴重性，讓我們觀察到法拍屋數量遽增的區域，房市泡沫最嚴重。


現象二：房市泡沫化 小套房是觀察指標

根據房地產漲跌理論，從區域面起漲時從市區漲到郊區，下跌時從郊區跌回市區；從產品面而言，起漲時預售屋當領頭羊，緊接著建商紛紛找地蓋房子，土地變得奇貨可居，紛紛惜售造成地價飆漲，建商無奈下只好推出總價低、高單價的小套房或大坪數的豪宅出售，因為這兩類的產品利潤最高。那建商為何不願意推中間坪數的產品？因為中間產品已被中古屋市場取代。

當房地產起漲到一定階段，小套房投資門檻低，出現許多投資客，大部分財力不雄厚的投資客才會投資小套房產品，因此當房市有泡沫現象，銀行首先開刀的產品就是小套房，這次銀行緊縮貸款政策，讓投資小套房的投資客被打趴在地上。

現象三：豪宅急凍 房地產邁向泡沫

不過，小套房買盤跟不上來，尚不可怕，如果升高到第二警戒：「中古屋買氣遲滯」，此時就要小心了，但還是不用過份悲觀，如果出現第三警戒：最強銷的產品豪宅，出現買氣鈍化，正式宣告泡沫階段來臨。如果出現第四警戒：「精華地段急凍」，正式宣告泡沫化，如果仁愛路帝寶、信義區豪宅信義之星等出現法拍屋，表示總體經濟都已經鈍化，過去也曾出現這類的例子。 全球M型化嚴重，豪宅成為最夯的產品，即使小套房遭銀行緊縮貸款哀鴻片野，但是豪宅依舊熱銷，顯示豪宅的買盤仍強勁。當豪宅買氣鈍化，顯示房地產景氣可能反轉，因為豪宅的主人的經濟注況，代表企業賺不賺錢，例如當年鴻禧集團張秀政、東隆五金范芳源、范芳魁兄弟、國產汽車張朝翔、張朝喨兄弟出現企業危機，住宅都面臨被法拍的命運。

現象四：政府祭出政策抑制飆漲房價

事實上，房地產和股市指數呈現正相關，以79年2月12日台股漲到12682點，開始崩盤，但是房地產是股市的落後指標，房地產在80年到81年間才開始崩盤。 不過，79年3月因為房地產飆漲，政府為了抑制投機風潮，召開「國土會議」，政府祭出「全面停止對空地貸款」，以及土增稅依實際移轉現值課稅，防止土地投機炒作的嚴厲措施。一夕之間房地產哀鴻片野。當年政策討論階段，南京東路、復興北路的昇揚大樓，一坪從72萬元，不到半年房價立即腰斬變36萬。 事實上，政府為了明年大選，選前釋放利多，不至於端出緊縮房市的政策，因此台灣房地產目前尚未有泡沫的問題。 像中國大陸國務院六月一日，出台的房地產十五項新措施，要抑制房地產交易市場過熱，例如：房貸自備款不得低於30%；購買住房不滿五年即轉手者，須繳交房價5.5%的營業稅；空置三年以上房屋不得當抵押品；閒置土地兩年未動工，無償收回土地等等。宏觀調控抑制高房價固然是好事，但稍有不慎，就會讓房地產崩盤。

現象五：房屋銷售量變大、房屋庫存期拉長 泡沫警訊

一般說來，「房市的銷售活動」是房市景氣的領先指標，根據最新一季的國泰房地產指數，除臺北市與台中都會區外，其餘如桃竹地區、臺北縣、高雄都會區等地的銷售率與成交量，都出現兩到三成的衰退，已有警訊。 至於房屋庫存期，一般以「六個月」為正常，不過今年北台灣庫存期長達「九個月」的餘屋量達一萬七千一百五十九戶，累計未售出的總金額為一千兩百六十四億元。

房屋未售出量向來是房地產市場中最為神祕的數據，為避免影響銷售情況，建商通常不會透露有關「賣不出去」的狀況，而這一類房屋常因定價太高，導致乏人問津。