許久沒有在Mobile01更新太陽光電相關的文章了
今天這邊要討論的是 – 承租屋頂裝置太陽光電這樣的活動
或是說，只要是太陽光電的申請裝置人與屋主、地主是不同的情況
這篇都可以當作參考。
同時如果看到一些公司在銷售投資光電購買多少單位、有多少投資報酬率的
那類光電集資活動的源頭，
就是本文要談的租屋頂、租土地裝設光電這檔事
只是新聞熱度很高的大面積地面型光電，我們在這邊不作討論
一方面是還有太多屋頂可以裝置光電而沒有裝置
分散得到處都是的屋頂型太陽光電，可以降低電網的負荷，
對住家或工廠又有遮陽降溫的效果，
才是將太陽光電效益發揮到最大的體現
另一方面，大面積土地開發的地面型光電，是集中式電廠的型態，
或多或少對生態、對土地利用等是有些衝擊的
合法的屋頂還有很多空間，雖然進展沒辦法快
但就是一步一腳印來吧!
現在進入主題，以承租屋頂的角度來看太陽光電的裝設
首先，我們要有妥善的標的，就是合法的屋頂!
這個可以參考我以前寫的文章：參考文：我家屋頂適不適合裝太陽光電 基本篇
把”我家”轉換成”你家”或”他家”就可以套用了
再來，該怎麼裝才比較好呢?
嘿! 這個我也寫過喔：參考文：我家屋頂適不適合裝太陽光電 進階篇
可是不見得大家都有夠專業的判斷，或是有辦法弄清楚相關的條件
這時也可以請專業的系統安裝商協助您，將整個承租作業流程完成
基本上，要承租一個屋頂來作太陽光電，大致的流程是這樣的：
1. 確認屋主是有意願把屋頂租給您使用「20年」的時間，同時他願意與您簽署合約、提供跑申請流程所需的相關文件 – 建物使用執照、身分證影本、土地建物謄本等。日後的施工與長達20年的維護人員進出，也是事前要與屋主達成共識的。
2. 決定這屋頂可以裝多大容量的光電系統，評估一年可發多少電、有多大的售電產值，最後以此來決定適當的租金。這個可以請系統安裝商協助規畫。
3. 擬定一套承租方案，包括a.屋頂上裝多少容量的系統 b.太陽能板鋪設的設計圖面 c. 棚架的設計 d. 安裝的管路、電表箱、開關箱安裝位置 e. 每年維護概況、工構安全與保險…等。由這些數據決定每年有多少租金、租金如何支付等等。這些方案內容，在出租與承租方都確認好後，需要辦理「合約公證」。這公證流程會有專業的人員協助辦理。當然，為了建置與保持電廠的收益，所有建置與流程費用都是承租人要負責的，出租屋頂的屋主只負責提供場地而已。
4. 回過頭，這個屋頂要裝那些東西、跑那些流程，要與系統建置商談清楚，確認好裝置的價格，與系統商也要打一份建置工程合約。之後就可以將跑流程需要的文件交給系統商，讓其開始進行了。
下面是規畫階段的參考圖片，這些需要與系統商、屋主作好雙邊溝通：
看起來好像不是那麼容易對嗎? 其實也不用擔心，如果擁有很多願意把屋頂租出來的朋友，不仿找一家可以信任的系統商，與他們密切合作就可以了。上面這幾個步驟中，特別需要留意的點，我再作更細部的解釋如下：
【合約的彈性】屋頂承租合約，這是一份屋主需要同意您使用他的屋頂20年的合約。有的人會說這20年變數太多了，怕會被這合約綁死。其實，即使有合約，雙方還是有相對的彈性機制，如屋主要賣房仍然是可行的喔! 屋主僅需將屋頂承租的狀態對下個屋主作說明，並與承租人一同辦理將承租合約、權利義務轉讓給下一個屋主就可以了。
【合約的彈性II】如果承租人想將電廠轉售，或是屋主覺得發電效益不錯，想跟承租人把屋頂的電廠買來變成自己投資，這也是可以的喔! 這會變成電廠的設置人/與台電的合約要辦理改約。就是承租屋頂合約要變更，台電售電合約也要變更。但是一樣的原則，因為合約是雙邊的事情，所以合約的任何一方有異動的情況，都是需要充分的說明與告知，並確保新的合約關係人對合約的內容都同意的情況下來作移轉的動作，事情才是圓滿的喔!
【租金行情】究竟租金該怎麼算? 在業界常用的屋頂承租合約中，有兩種計算的方式：一為 依據實際售電的收益，切多少百分比作為租金(也有人稱回饋金)。這種百分比切分的作法，優點是若實際發電狀況優於預估值，則出租人可以領到比原本預設還高的租金。缺點則是若發電設備故障、承租人沒有好好維護電廠、發電設備的績效不佳低於預期甚多，則租金就少少了。不過一般的承租投資者，都是抱持著發電績效要好，能多賺一些的想法在操作的。除非是他對設備了解不夠，選了便宜、妥善度不佳的設備，而讓自己陷於「發電效益始終低於預期」的窘境中。不然一般都是穩穩地發、穩穩地繳租金。第二種是每期繳固定金額的方式來承租，這個算法其實是以第一種計算方式雷同，只是承租者以預估的平均發電收益，抓一個合理的百分比值後將每期金額固定下來。不論是選擇哪一種租金計算方式，目前(2020年)大概的行情是8~15%之間，視屋頂的光電系統搭建的成本、太陽能板裝設的模式(是短支架或是大的鋼構支架)、房屋所在的地區、天候狀況等等綜合因素來作權衡。所以這也是有地區性的行情的，越靠北部，租金的%數就越低。雙北的住宅類電廠大概只有3~6%。越往南，租金的%就有機會拉高一些。
【租金支付週期】為了節省記帳、頻繁匯款等瑣碎帳務的麻煩，大部分住宅類的電廠都是半年或甚至一年才開一次租金，這樣累積起來的金額也比較多。若是好幾百坪、甚至上千坪的廠房，才比較有可能雙方協議把租金支付的周期縮短。
【出租屋頂連帶的責任問題】這是常常被問到的問題，東西砸下來誰賠? 有的屋主會顧慮，承租人在屋頂裝了一套光電設備，如果颱風來時太陽能板被吹落，砸毀鄰居的房屋、甚至更糟糕傷到人，那屋主會不會有肇責與賠償的問題? 答案是沒有! 因為屋頂光電設備的產權，本來就屬於承租人的。承租人的設備、物品飛下來毀損到其他人的財物，當然是由承租人負責處理賠償。而承租人選了兩光廠商裝了妥善度不佳的電廠，除了毀損賠償的問題，還有吹壞了就發不了電、租金減損的問題。因此，不論承租設置者或是出租的屋主，都該擦亮眼好好評估安裝的廠商，同時在工班進場施作時，要不時去看看施作品質，以免日後麻煩事搞不完。另一方面，承租人也需要將電廠作投保的動作，讓保險公司來承擔一部分風險。
【屋頂漏水問題】承租屋頂這期間，如果屋頂漏水了，與屋主不是很難交代? 會要賠不少錢吧? 這也是常常被提出的問題，若您快轉到本文下面的範例與帳務結算後，會有蠻清楚的答案。筆者會這麼說，是因為屋頂的漏水是有時間性、有跡可循的，除非漏水的房子平常都沒有人住，從開始漏水到發現要處理，已經隔了很久的時間。不然找專業的漏水處理廠商把一小塊漏水點處理好，其實花不了多少錢。而回過頭，這個問題會發生，可能與原本房屋的狀態有關，也與承租人配合的系統商、工班有很大的關係。還是要再強調一次，選擇好的系統安裝商是非常重要的!
【融資貸款】去承租他人屋頂裝置太陽光電，是否能從銀行貸款? 這是之前筆者比較沒有著墨的點。不論是租的，或自己家屋頂安裝，是都可以融資的! 一座與台電簽立二十年售電合約的電廠，可以找銀行辦理動產設定作融資。不過這是有前提的：第一，不是每間銀行都可以貸，而且要看電廠大小。因為動產質押的手續繁雜，太小的電廠(屋頂面積未超過百坪)，通常銀行的放貸窗口會直接說沒有這種方案，多問問多比較會有答案的。第二，這座電廠一定要有投保，不然銀行就不會放貸。在貸款尚未清償前，每年都需要辦產物保險喔!
以上，是起心動念要開始行動時需要了解的相關面向。
下面舉個簡單的例子，隨便街上看到的房子，如果屋主有興趣搭個棚子，那用光電的方式來操作，會是一種不錯的選擇!
本來要附上業界常用的屋頂(或土地)租賃合約，供大家參考。結果發現沒法夾帶在這邊供大家下載，有興趣的看官請再來訊息索取好了。不好意思啊~~
最後，我們舉個實例看看。
下圖是筆者於2018年初與屋主租用的屋頂，用來裝設19.8KW的太陽光電系統。總共安裝了66片單晶300W的太陽能板，使用1台Solaredge 27.6K逆變器、搭配P600功率優化器共33顆。
因為這個屋頂的面積，比66片太陽能板還要大得多。如果用太陽能板把整個屋頂鋪滿，所建置成的電廠容量，在售電契約的級距中會跑到下個級距去，以當時107年的費率來看，還是選擇裝設在20KW以內的每度電$7.4399這個級距是最划算的。因此，太陽能板的棚架並沒有把屋頂鋪滿。
另外，這房子的東邊與北邊有廣大的一片田地，空曠的地勢會造成由東、北向來的風量很大。因此當時設計師將屋頂的棚架壓低，最高點只有2.5米，且拆分成兩座。雖然這成品實在談不上很美觀，在實用性上屋主也沒法因為這樣的棚架而可以有類似採光罩的使用模式。不過因為屋主也很少上到樓頂，事前與屋主協商討論過後是有取得同意的。再來是這樣的設計，屋頂上的太陽光電系統對強風的耐受度是非常高的，維護上也因為棚架不高，可以非常容易就拆解、整理線路，或甚至日後踩個短梯子、拿個長拖把就可以清潔太陽能板了。所以也不是裝一整片又高又大的棚子就好用，還是要因地制宜。
最後，我們來看看這座電廠的績效。
這個電廠是2018年的3月底完成併聯上線的，到2020年目前5月，已經運轉了2年多。下面是這兩年每期電費單的明細表：
以這個電廠當時簽訂的合約，租金並不高，只有6%。一方面是友情價，另一方面是當時在苗栗地區租屋頂的活動還非常稀少。被列為是北部地區的苗栗，雖然躉售電價是加成的，有到$7.4399這樣的好價，但因為先天被放在「北部」，氣候條件的狀況還是差了一點點。
所以，這個屋頂第一年支付了$11,067、第二年支付了$11,429作為屋頂租金。一年才拿這筆小錢，對屋主實在不算多。但是如果不租出去，屋頂就是屋頂，連一塊錢都不會自己從屋頂地板長出來。又如果屋主想要一片採光罩來遮陽擋雨，一座將近40坪的鋼構採光罩要價多少錢呢? 這費用就都是屋主要自己出了喔! 多了這片頂棚，在樓板下面的房間每到炎夏傍晚時，至少比受到日曬直射屋頂板的房間氣溫少3度。這樣的情況下，冷氣打開只要10分鐘，整個房間就涼下來了。省下的電費及生活上帶來的舒適度，確實是有其價值的。
下面是第二年份的實收電費單，
第一張108年3/12~5/13
第二張108年5/13~7/10
第三張108年7/10~9/10
第四張108年9/10~11/11
第五張108年11/11~109年1/8
第六張109年1/8~3/11
回過頭來，對承租人而言，這一年售電予台電的營業額就是$190,477，扣除6%的租金，及0.4%的保險費用、維持監控而申裝的電信網路門號費、年檢修費，大約還有17萬左右的收入。以當時的造價行情，這電廠建置及申請流程等所有的費用約$120萬出頭。所以即使是用承租的，這座電廠的期初投資大約是8年多就收回來，20年內部循環報酬IRR至少有10%。而如果是目前(2020年中)，因為系統設備、模組這兩年有頗多的降幅，一樣的裝置設備、一樣的日照條件來看，就算屋頂租金開高一點，承租人也有機會取得至少12%以上的IRR%。
其實如果自己有屋頂，或是親友有屋頂、有意願來安裝或出租供裝設，找個好的系統安裝商來合作，把屋頂電廠建置起來投資。這些收益是可以實實在在收到口袋裡的，亦不失是個頗好的選擇喔! 而且目前因為政府鼓勵光電的建置，個人從光電賣電的收益所得，只要月平均收入不超過8萬元(就是售電年收入不超過96萬元)。這項收入總額x 6%才計入個人的所得收益中。舉例，若去年一年好幾作屋頂光電售電總額是80萬元，則只要計入80萬元的6% = 4萬8千元 到自己的個人所得中，再依個人收入的狀況來課定稅率。這算是蠻好康的一項政策喔!
Ps. 今天看新聞，在本文一開頭提到的光電集資活動，還有廠商打算將電廠證券化，作為金融商品來集資。結果官方回應這樣的「創新模式」現在是還沒有法源基礎的。這邊不針對這樣的募資模式作評論。但是數字會說話，直接自己下來參與，本文與之前撰寫的文章應該已經把數字交代得很清楚了。
