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2017-09-30
〔記者李靚慧／台北報導〕根據瑞銀財富管理投資總監辦公室編製的「年度全球房地產泡沫指數」，2017年已開發經濟體主要城市的房地產市場泡沫程度不但過高，且泡沫風險較2016年更大。
瑞銀編製的「年度全球房地產泡沫指數」指出，新加坡的房價較為合理，泡沫風險持續下降。（彭博資料照）
瑞銀編製的「年度全球房地產泡沫指數」指出，新加坡的房價較為合理，泡沫風險持續下降。（彭博資料照）
香港名列亞洲第一
瑞銀財富管理發布最新「2017年瑞銀全球房地產泡沫指數」報告，分析全球20個主要城市的住宅房地產價格現況發現，房地產泡沫風險最大的城市為多倫多，排名第二的是斯德哥爾摩，接下來依序為慕尼黑、溫哥華、雪梨、倫敦、香港和阿姆斯特丹。
星國泡沫風險續降
亞太地區方面，香港和雪梨的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡的房價較為合理，泡沫風險持續下降，東京房價過高的情況在2017年更為嚴重。
仔細分析亞洲主要市場，香港的住宅市場價格在今年中創下歷史新高，綜觀全球金融中心，香港的房價最難負擔。相反的，新加坡主管機關透過多項監理措施，為不動產市場降溫，過去6年來，當地不動產實際價格小幅下降，目前已較2011年的高點下跌18%。瑞銀評估，新加坡的房地產市場已降至公允（fair-valued）的水準，2017年的風險指數也較去年下降。
至於國人近年來偏好前往投資的日本不動產，東京房地產市場持續與日本其他地區脫節。瑞銀分析，自2012年以來，東京實際房價上漲25%，而全國其他地區則下降10%。雖然低利率支持當地房價，但由於收入成長停滯，導致房價越來越難以負擔。人口長期減少的預期，也限制房價的上漲空間。
瑞銀表示，該調查中所謂的「泡沫」一詞，是指資產價格重大且長時間偏離合理水準的情況。
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房地產先引爆還是美國股市先爆?
目前看來應該是房地產先爆->台灣股市->光碟雙雄是漲是跌，就有點傷腦筋!
這個答案很難猜，中短期可能跟大盤一起往下回檔，長期是往上看!
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加拿大房產泡沫將爆？Home Capital 危機成焦點
作者 藍 弋丰 | 發布日期 2017 年 05 月 10 日 7:59 | 分類 財經 follow us in feedly
2008 年全球金融風暴是由美國房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）次級房貸危機所引爆，世人都還記憶深刻，如今加拿大房貸公司家宅資本（Home Capital）爆發危機，讓對次貸風暴都還記憶深刻的加拿大投資者繃緊神經，深怕家宅資本危機會擴散到整個加拿大金融體系與經濟體，一發不可收拾。
//www5.technews.tw/www/delivery/avw.php?zoneid=63&cb=INSERT_RANDOM_NUMBER_HERE&n=ae7f5990
這次危機的根本，仍然是房地產泡沫，2008 年次貸風暴以前，美國住宅房地產投資佔 GDP 比重節節攀升，加拿大也一樣隨之攀升，但 2006 年中之後，美國住宅房地產投資佔 GDP 比重反轉向下，2008 年以後更是持續急速下降，到 2010 年才落底，之後緩緩復甦，至 2017 年 3 月到 3.8%，然而，加拿大房地產卻沒有跟著修正，反而是繼續一路走高，如今加拿大住宅房地產投資佔 GDP 高達 7.7%。
這使得房地產佔加拿大經濟成長比重偏高，加拿大經濟成長率最好的幾個省，包括英屬哥倫比亞、安大略省等，經濟成長率有 4 成來自於房地產與相關融資，而加拿大房地產價格早就已經炒作到與一般居民的經濟能力完全脫節，這使得市場憂心家宅資本危機有引發加拿大經濟危機的潛力。
加拿大經濟的確也正處於脆弱狀態，加幣在 2017 年名列全球表現最差 20 貨幣之一，與哥斯大黎加、衣索比亞、坦尚尼亞、迦納並列，這是因為油價低迷使加拿大的油沙變得無開採價值，川普屢次威脅要重新談判北美自由貿易協定，更讓加幣有如驚弓之鳥。如今又加上家宅資本危機，貝萊德（BlackRock）、愛德華瓊斯投資公司（Edward Jones & Co）紛紛警告家宅資本危機有可能擴散，進一步打擊加幣走勢。
家宅資本成立於 1977 年，主要以較高利息吸收存款來經營次級房貸，2008 年美國發生次貸風暴，成為家宅資本的天賜良機，因為大量房貸業者中槍倒地，反而是家宅資本大舉擴張的好機會，2009 年家宅資本的股價表現超越其他 8 家經營未保險次級房貸的同行。然而，2014 年當家宅資本股價來到歷史高點時，卻開始發生「所有次貸業者都會犯的錯」。
次貸業者的主要客戶是信用評分不佳，因而難以取得正規金融貸款的客戶，但其中有許多客戶其實具備良好還款能力，只是在一般的評估標準下遭到「誤殺」而排除，次貸業者若能找到辨認這些客戶的辦法，就能享有高利率，實際上卻並未承受高風險，因此可有豐厚獲利。
但是當次貸業者擴大經營之後，往往出現管理問題，業務人員為了衝刺業績賺取佣金，連同無還款能力的客戶也寬鬆濫貸，甚至還教導客戶如何作假資料，以利通過內部審核，這種濫貸現象造成大量呆帳，是當初美國次貸崩潰的元兇之一，而家宅資本也遇到同樣現象。
2015 年 7 月，家宅資本宣布內部調查發現 45 個房貸仲介商偽造客戶收入資料以獲取貸款，並立即將 45 人停權，這 45 名仲介在家宅資本相關的貸款總額高達 15~20 億美元，市場震驚，家宅資本股價應聲暴跌，到 2017 年 4 月19 日，加拿大金管單位控告家宅資本早就發現內部問題卻拖延宣布，未對股東進行應有揭露，24 日，共同創辦人暨執行長傑拉德‧索羅威（Gerald Soloway）下台，一連串的負面消息導致家宅資本存款大舉出逃。
比美國當年還嚴重
家宅資本於 2017 年 3 月時，尚有 20 億加幣存款，4 月 24 日時也還有 14 億加幣，一週內存款大流失幾近擠兌程度，至 5 月 1 日，僅剩 3.91 億加幣，家宅資本於 26 日緊急從安大略省退休基金取得 20 億加幣的緊急貸款，已經動用其中 10 億，安大略省退休基金此舉讓 32.1 萬退休者都陷入風險，還不見得能救得了家宅資本，因為家宅資本尚有 128 億加幣的保證投資存戶，這些存戶的 30 到 60 天存款期限到期後，必定大舉提領，屆時家宅資本除非能再得到緊急貸款，或是出售給其他金融機構接手，否則只能流乾金脈而死。
加拿大房貸市場總額高達 1.4 兆加幣，家宅資本只不過佔其中 1%，許多人因此認為對市場的衝擊應不至於太大，但問題並非如此簡單，家宅資本可說一葉知秋，反映出整體加拿大房貸市場的健康情況，並非只是單獨一家次貸公司本身的問題。
美國發生次貸風暴時，加拿大信誓旦旦保證同樣狀況不會發生在加拿大，但是全球低利率熱錢流竄，成為次貸發展的溫床，全球資金又炒作加拿大主要城市房地產，加拿大要如何避免重蹈覆轍？結果是無法避免。加拿大次貸市場發生美國當年的許多不良現象，例如假造資料以取得貸款，貸款仲介睜隻眼閉隻眼甚至還教導貸款戶怎麼做，這不僅發生在家宅資本，而是整體產業都有的現象。
當房地產在熱錢炒作下飆漲，現在不買、下個月可能就買不起時，人們為了取得貸款，就會被迫用上不誠實的辦法，而豐沛的低利率貸款資金，與仲介的高額報酬，在在誘惑著整個體系進行造假，例如把貸款戶的職業做一點「微調」以便將預估收入灌水為倍數。
消費信貸信用資訊公司 Equifax 加拿大分部的資料顯示，自 2013 年以來，可疑的房貸申請案件激增 52%，而有 13% 加拿大人認為，為了取得房貸，撒一點善意的謊言無傷大雅，8% 加拿大人承認，為了取得貸款而將事實做出錯誤的解釋。
雖然如此，隨著軟體工具等技術的發展，如今次貸企業更容易揪出作假，包括家宅資本本身就是因此進行內部調查，在 2014 年 10 月發現作弊的仲介。然而，既有的作弊到底有多少，又會在未來產生多少呆帳，沒有人能保證，於是資本市場就懲罰所有相關業者，家宅資本本身股價暴跌以外，加拿大其他大銀行股價也跟著一起遭殃。
這是否是「誤殺」，也很難說，畢竟家宅資本手上還有 180 億加幣的房貸，若是資金見底，貸款無法展期，也無法新增貸款，對已經轉弱的加拿大房市造成賣壓，未必不可能造成其他房貸金融機構接連遭殃的骨牌效應。
就目前來說，市場多數人士仍然相信加拿大金管單位有能力即時介入，避免釀成系統性危機。樂觀者則認為，加拿大此此危機與次貸風暴不同，美國金融機構將家宅資本單一公司的事件錯誤解讀為 2008 年次貸風暴翻版，是大驚小怪。
然而，雖然系統性危機的層級的確與 2008 年時不可相提並論，但的確有許多現象雷同。加拿大房地產泡沫膨脹的狀況遠比美國當年還嚴重，本身就是一大潛在危機。儘管目前事態尚未走上惡化的道路，但小心可駛得萬年船，全球投資機構勢必對加拿大次貸市場更加謹慎關注，家宅資本也要繼續掛在全球金融業界人士嘴上好一陣子了。
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房地產沒有萬年上漲的行情!
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【鉅亨網新聞中心】
摘要：去年美國房價增速是 2013 年以來最快的一年，地產股表現超過標普 500 平均水平。雖然有強勁需求支撐，但有分析認為，如今的美國地產和 2005 年一樣，處於泡沫前夜，有硬着陸的風險。
隨著美國經濟不斷擴張，美國地產市場逐漸火熱起來，2017 年，美國房價創下歷史新高。
據美國商務部的數據，去年 11 月，美國獨棟房屋價格升至 10 年來新高。據美國房地產估值公司 Zillow 統計，2017 年，全美房地產庫存價值增加了 6.5%，換言之，約為 2 兆美元。如今，全美房地產價值達到 31.8 兆美元。
美國房地產升溫反映在股市上，地產股的表現超過標普 500 的平均表現。去年全年美國地產股漲了 75%，幾乎是美股平均殖利率的四倍。
不過，在一些分析人士眼中，火熱的美國地產又一次進入了泡沫階段。
美國房地產需求強勁
對美國樓市來說，有很多積極因素，其中最重要的是美國兩大世代的強勁需求。千禧一代（1981 至 2000 年出生）逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代（1946 至 1964 年出生）逐漸退休，尋求更好的居住條件。
強勁的市場需求，造成美國房地產供不應求。
關注美國房地產的經濟學家 Matthew Pointon 說：
房子一建好，就被賣出去了。
美國房價最高的地方集中在大城市。洛杉磯的房地產市場總值已達 2.7 兆美元，位列全美第一；紐約緊隨其後，房地產市場總值為 2.6 兆美元。在美國，排名前十位的城市房地產市場總值之和為 11.3 兆美元，約占全美房地產市場的 36%。
房地產泡沫再度來臨？
火熱的房地產也引發了擔憂。曾在 2005 年預言過美國房地產泡沫破裂的 James Stack 稱，他的「房地產泡沫晴雨表」在過去一年中上漲了 80%，這意味著房地產泡沫亮起了紅燈。Stack 認為：
從估值、消費者心理以及市場普遍否認的角度來看，如今是 2005 年重現。人們不相信房地產有泡沫，更不願意去聽相關的資訊。
儘管最終市場可能會逐漸降溫，但 Stack 則認為，從歷史上來看，本輪房地產泡沫會在哦下一次經濟衰退中硬着陸。
Stack 稱，聯準會今年可能進行的三次升息，將會助長美國房地產硬着陸的風險，而地產股也已經逼近本輪上漲周期的頂點。
稅改對美國房地產的影響
據美國全國房地產商協會介紹，川普稅改給房地產市場帶來雙重影響。
一方面，稅改降低了房地產企業的稅率，同時購房者也將受益於繳稅基數翻倍的影響。但另一方面，抵押貸款的繳稅基數從 100 萬美元下降到了 75 萬美元，這可能限制購房者在加利福尼亞、紐約等房價較高地區的購房意願。
美國房地產商協會稱，川普稅改可能會讓熱點地區的房價出現下降。
『新聞來源／華爾街見聞』
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美國房地產過熱到了頂點，大陸開始洩氣當中!
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文章編號：68693689
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文章編號：68697659
Roger0607 wrote:
達信已於2010年...(恕刪)
一個產業最怕蛋塔效應，再好賺也會變成虧損連連，就像CDR和太陽能。
通常要等到一個循環，不是倒的倒，就是虧損連連，不敢再擴廠，等到景氣來了，或需求突然暴增，或供給轉向，常會造成價格暴漲。
像現在的被動元件，跟20年前左右的狀況差不多，禾伸堂上千元，大家暗中拼命擴產，然後不到一年股價就會跌回到十位數。
CDR有點像 未漲前的被動元件和NOR Flash，但又有點不同。
不過，現在大漲的時機有點不符合，沒有天時，大盤漲到尾聲，國際景氣都開始下跌，只有美國景氣持續很熱，大盤大跌對個股
影響還是很大，加上第二季財報未出，最近光碟股沒有什麼利多，所以盤整期可能又會拉長。
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文章編號：68698193
moneygod wrote:我
一個產業最怕蛋...(恕刪)
我把你貼的文章及你的心得及我個人看法做一下整理：
1.中環，錸德未來很難有蛋塔效應，該死的都死光了，不該死的也死的差不多了，連光碟設備產商也倒的差不多了，這幾年沒競爭對手，只要他們兩家不要增加產能，利潤一定很可觀，低階，高階都一樣。
2.高階市場，雖然技術都在日本，但日本主要是研發，而無法大量生產，目前技術轉移到中環及錸德，藉由這兩大廠來加速生產高階光碟，這部份的市場正在發酵，若真的未來商用市場需求出來，利潤一定很可觀，雖然現在仍然還在做夢中，但Face book已踏出第一步，成功機率似乎很高。
3.我無法預測下一次金融風暴何時來，很不幸光碟產業剛好在這個高風險時刻才進入多年來最有可能成功轉型的契機，我用我1/4資產睹他的未來，只是我成本低，也不會有太大風險，就如你寫的50元，我都認為是有可能的。
4.MLCC是因為市場需求量大增，就像螺絲，不管你設備多精良，就是要買螺絲，所以低階市場也能大賺，再過個一年，或許就有一大堆人進入這個產業，門檻太低，光碟在低階市場量在萎縮，也不是必須品，代替品一堆，所以在沒競爭對手的情況下，最多只能保持穏定獲利，高階才是光碟未來的希望…成功了或許你我都可以退休了…哈哈
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文章編號：68698939
Roger0607 wrote:
我我把你貼的文章及...(恕刪)
呵呵!把我想要表達的，精簡成幾句話，剛好說出我心裡想說的話!
是的，要是這個產業未來供需反轉進入壟斷，又有新應用，股票不漲也難，只是過程可能要長一點，
不像我之前買的威盛標得這麼快，2個月漲3倍，從 10元漲到 40元，不過，因為想要高出低進，過年前賣掉，隔天想買回，因為上
班有時很忙要開會，那天就是整個上午都在開會，等開完會想買回就已經一個價位，就眼睜睜看著一直漲，就被洗出去。
投資股票就是跟內心交戰，現在一堆股票漲停，中環和錸德反而緩跌，是要繼續抱還是高出再低進，真的是內心的煎熬，一兩天不賣
就是1~3十萬打水漂，賣掉入袋不知有多好!
而且，大盤可能從明天開始可能要急速下跌以及回檔，光碟雙雄可能也會回檔。
所以，就部分賣出，部分下跌到支撐區再買進，這樣可能心裡會開心點。
說不定，到了明年後年退休金就有望了！
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