kantinger wrote:
日本人口
是 "人口紅利"!
從人口結構看台灣房地產興衰
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kantinger wrote:
廣場協議在1985前...(恕刪)
1985年9月1美元兑250日元上下波动，协议签订后不到3个月的时间里，美元迅速下跌到1美元兑200日元左右，跌幅25%。[1] 在这之后，以美国财政部长贝克为代表的美国当局以及以弗日德·伯格斯藤（当时的美国国际经济研究所所长）为代表的金融专家们不断地对美元进行口头干预，最低曾跌到1美元兑120日元。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。
广场协议另一个参与国，当时西德的马克对美元也升值了40%。
日本房价大涨大跌都是1990年以前的事，1989年日本政府开始紧缩，日本房价下跌50%，银行倒闭了一大堆，然后就是失落20年。你楼上那个订的时间点不对。
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1989年末最后一天，日經平均股價近4萬日元，相當於1984年的3.68倍。在房地產行業，泡沫尤為明顯。1986－1989年，東京市中心地價提高了2.7倍。如果將東京23個區的土地全部賣了，可以買下整個美國。
“泡沫經濟”在1989年底達到頂峰之時，日本政府認識到土地價格嚴重偏離實際價值，於是急忙實行緊縮貨幣政策來阻止銀行向投機者貸款。1989年5月開始，日本央行先后大幅度提高利率，一度升至6%新高，此舉宣告金融寬鬆政策的終結。
1991年，日本政府又頒布“地價稅”，規定從1992年起，不管地價漲跌，凡持有者必須向國庫繳納土地持有稅。這一系列財政金融緊縮政策，戳破了經濟泡沫，從而揭開了日本金融危機與90年代長期蕭條（史稱“平成蕭條”）的帷幕。
泡沫經濟崩潰最直接的影響是資產價格的縮水。據統計，在1990－1997年間，日本的股票、土地的資產評價額約縮水1300萬億日元。
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1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由於資產價格上升無法得到實業的支撐，所謂泡沫經濟開始走下坡路。一旦投機者喪失了投機慾望，土地和股票價格將下降，因此反而導致帳面資本虧損，由於許多企業和投機者之前將上升的帳面資本考慮在內而進行了過大的投資，從而帶來大量負債。隨著中央政府金融緩和政策的結束，日本國內資產價格的維持可能性便不再存在。
1989年12月29日，日經平均股價達到最高38957.44點，此後開始下跌，土地價格也在1991年左右開始下跌，泡沫經濟開始正式破裂。到了1992年3月，日經平均股價跌破2萬點，僅達到1989年最高點的一半，8月，進一步下跌到14000點左右。大量帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。
1990年3月，日本大藏省發布《關於控制土地相關融資的規定》，對土地金融進行總量控制，這一人為的急剎車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下落，並導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。此後，日本銀行也採取金融緊縮的政策，進一步導致了泡沫的破裂。由於土地價格也急速下跌，由土地作擔保的貸款也出現了極大風險。當時日本各大銀行的不良貸款紛紛暴露，對日本金融造成了嚴重打擊。
總而言之大幅短期衰退的可怕在於各項資本投資標的物都出現了來不及脫身大量「套牢族」，從房屋、土地到股市、融資都有人或公司大量破產，之後產生的恐慌心理使得消費和投資緊縮的加乘效應，不只毀掉泡沫成分也砍傷了實體經濟，且由於土地與股市的套牢金額通常極大；動輒超過一個人一生所能賺取的金額，導致許多家庭悲劇，所以這四年爆起爆落的經濟大洗牌等於轉移了全社會的財富在少數贏家手中，而多數的輸家和高點買屋的一般家庭則成為背債者，對日後長達一代人的日本社會消費萎縮經濟不振種下了因子。
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