orion9981 wrote:
定存股就不少了...(恕刪)
前年9月貸的,中國信託,固定3.99%,150萬貸了7年,手續費1%,實拿1485000元,每月固定還20497元.
用來繳預售屋的頭期款(只有訂金+簽約金+開工款就差不多用完了)...大約每三個月繳一次工程款(十幾二十萬),手頭緊到不行...
還好再幾個月就交屋了~
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不過先很快的回答你的問題, 在這樣條件下的貸款利率是9.91%, 計算方式為在Excell套入以下的公式: =RATE(18, -43893,731380)*12
9.91% 這個數字遠遠超過你的想像或是他告訴你的5.96%, 主要的原因就是手續費加乘複利的威力
以手續費來說,確實貸款利率5.96%是建立在沒有手率費的計算基礎中得來的, 也就是
5.96%=RATE(18, -43893,754000)*12 (手續費為0%)
7.26%=RATE(18, -43893,746460)*12 (手續費為1%)
8.57%=RATE(18, -43893,738920)*12 (手續費為2%)
因此你的手續費越高, 換成貸款年利率上就會超乎你想像
而複利的威力常常不小心就會被我們所忽略, 就從以下您的對話中:
""""要算"年利率"是要先把 58694除以1.5再除以731380元呢~!?(5.35%)""""
你的算法沒錯, 不過這是單利的計算, 而且是假設本金不變動, 一年半後(18期 一次付清58694利息費用, 才會是你所計算的5.35%, 但是事實上卻是每個月都在還款, 因此這樣的計算方式就是因為我們常常將數字簡單化計算而忽略他背後的隱憂
以我碰到的案例作例子, 我今年初買車, Toyota提出來的優惠條件是60萬36期零利率, 但是業務告訴我如果我不用這個方案可以給我折扣1萬八, 如果要零利率專案的話就沒有折扣, 而且還要有3500的設定費, 我乍看之下 (1.8萬+ 0.35萬)/3年/ 60萬= 1.19%, 哇, 這個數字跟郵局存款利率差不多, 不借白不借, 借了還有錢到股市玩一下定存股賺個4~5%的利潤也不錯. 但是真的是這樣子嗎? 套入剛才的公式就會發現到真實的利率是 2.38% =RATE(36, -16667,578500)*12, 遠比自己粗估的高了一個多%, 這就是因為忽略的複利的影響
簡單的說, 大家在計算自己的投資報酬率或是貸款利率的時候, 還是不要忘了用復利的計算公式, 否則簡單的計算下, 會忽略真實的獲利或是損失
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除了年利率 手續費 balabala雜七雜八費用 都要一起算進去才是真正的利率
如果真不知道要怎麼算的 直接問銀行或客服小姐 總費用年利率是幾趴
如果顧左右而言他 或是吱吱嗚嗚的 應該就會知道有問題了
花旗之前也打過電話給我 大概算一下之後 確定是超過7趴的
再裝傻問小姐 總費用年利率是幾趴
"阿~我們這個不能這樣算 我們這利率真的很低啦balabala"
我最後跟小姐說 總費用年利率有低於5趴 我不囉唆馬上借
我心裡盤算是 以買股來說 劵商融資利率大多介於5.5-6趴左右
起碼要少個一趴 拿來買股或其他用途才有意思咩
如果只是單純買股用 不如直接融資就好了 起碼利率低了點
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