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房價跌了
現在很便宜趕快買
房價持平
跌到谷底了還不買
房價漲了
漲了還不買以後買不起
問問房價風險的承受者--房貸戶和銀行
就知道目前房價合不合理了
上波房價高峰之後
台灣房屋市場冷了十多年
也就是說上波房價高檔買的人
套了十多年
這幾年房屋市場回春啦
之前被套住的現在也解套或是打平了
但是以現在房價高檔成交量急縮且未來兩年內大量成屋籌碼供給來看
現在買房投資風險不小
長線看
房價低點總是會見到政府出手相救
房價高點總是會見到政府出手打壓
房價總是先由地點差的郊區先跌最後市中心補跌
房價總是先由地點好的市中心先漲最後郊區補漲
沒有永遠漲或是永遠跌的商品
會有漲不停跌不停的錯覺只因為人性恐懼或是眼光不夠長
離題了
您買在市中心算是以地點保護房價
就算整個房市景氣開始走下坡
受傷也較小
且長線來看
市中心就這麼小
不可替代性很高
既然買了價格就擺一邊吧
未來N年後換屋或是改建或是下一波房市景氣高峰再來考慮你手上的房價吧
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除非 您跟黃先生一樣
短進短出 房子只是投資生財工具
否則不會有套牢的情況發生....
房子的價值只有在買賣成交的當下才看的到....
台北市的房價漲的太過份?
除非各位現在正住在台北市的朋友願意搬出台北市
把房子按照市值每坪便宜十萬
廉讓給一大堆想買台北市房子卻又買不起的朋友們....(包含我自已....
)否則 房價不會暴跌... (sars 921 台海開戰....這些是例外....)
未來台北市的房價會因為出生率下降而往下修正?
除非 未來的台北市已經不是首都
也不是政經中心 更沒有全台第一的行政經費
沒有各級明星學校 也失去全台最便捷的大眾交通網絡光環
否則 想搬進台北市的人民 不會因為人口減少而減少....
小弟是房仲從業人員
其它的地區 撇開不說 (因為我不熟....也不想誤導各位....)
台北市會貴不是沒有道理的
扣除 人為的炒作不談
自已想看看
台北市所擁有的各項條件
比起其它地區真的好上太多
他有大眾交通便利性
也有繁榮的商圈
更有各級明星學府
這些東西都是造成房價比其它地區高的原因...
不然 BENZ E-CLASS ,BMW 520是比TOYOTA CAMRY貴什麼意思的...
全新的E-CALSS硬是比全新的CAMRY還要貴上一大截~
一樣都是車 本質條件就是不一樣 造就了價格上的不同
沒有人逼各位一定要在台北市買房子
也沒有人逼各位一定要接受屋主開的價格
更沒有人逼各位非台北市的房子不買不可
可是為什麼就是有那麼多人要在台北市買房子?
自已好好想一想...
小弟不認為房價永遠不會跌
因為 那是不可能的事...
跌多少才算跌?
房價多少才算正常? 這二者才是重點...
新聞說台北市要不吃不喝九年才買的起...
那為何大家還是要買?
大家都不買 或是搬出台北市不就得了...
或是每位要賣房子的屋主 都比照十年前的價格賣
房價不就跌了?
每位屋主都會聽你的嗎?
其實每位想買房子的人都是善良的投資客...
你們付出一輩子的所得
投資一間可以讓自已成長的房子
不論是交通時間的成本
未來小孩的就學
甚至是休閒 (大安公園 國父紀念館 etc)
更甚者 採光還有景觀...
市場上有很多專業的投資客...
他們的眼光精準
很多原本破破爛爛的房子
一般的買家看完屋 只會嫌這個嫌那個
出的價格直接砍了一大刀
屋主會願意賣才有鬼...
但這些專業投客眼光夠
以房屋本質條件
加上經過他們美美的裝潢
還有投資利潤
開出了比週邊還高的價格
然後 賣給了一般的客戶....
當然 他們賺走了該有的差價~
這些差價 就反映在房價上...
房價就直直往上升...
我舉一個例子
說明一下背景
北市永康街1x巷二樓 20出頭坪 二房格局 3X年屋齡的老公寓
8X歲的伯伯 一個人居住 老婆已過世很久
其中一個房間 已經有十多年不曾開啟過
房子內部的木製家具 全部遭受白蟻的侵食而破爛不堪(光是白蟻窩 三個環保垃圾袋還不夠裝...)
裡面堆了一堆雜物跟資源回收場沒什麼兩樣..
相信我 我第一次去到伯伯家時
我不認為各位正常的買方 去看到這間房子會有什麼好感...
這裡的房價在二、三年前 只有大略三十萬上下的"行情"
去年九月、十月 這戶房子經由同行
以每坪48萬的價格賣給"投資客"
這位伯伯後來透過本人 買了萬華區的一間公寓四樓....
8X歲的伯伯 每天要爬四個樓層才能回到家
他賣房子的動機是因為 幫朋友作保人 最後被倒會...
所以才賣了住了三十多年的房子...
永康街的房子經過投資客的改造後 又轉手賣給一般客...
後來的房價我只知道一定超過50萬.. (聽說有見6...只是我沒實際成交價格....不方便評論..)
(小弟雖然沒有經手過這間房子 但 扣除裝潢費再加上利潤..每坪價格一定加至少三萬元以上)
我一直不敢告訴伯伯 他房子最後的成交價格
我知道他會難過...
但 我也替伯伯還有許多要買房子的買方惋惜
伯伯沒有好好照顧房子的屋況...
正常買方沒有看到房子的優點...
而讓投資客賺了一筆...
後來 小弟在十一月前後接了一個案子
就在伯伯家的正對面
房子約30出頭坪 五樓蓋的四樓 屋齡約十來年 一手屋主 原始屋況未整理 知名建商早期蓋的房子
屋主底價49.4萬/坪
在一天之中 投客一口價從42萬/坪加到45萬/坪
也有鄰居沒看屋口頭每坪出價45萬/坪 還拜託把房子留到晚上讓他帶家人來看
小弟只花了一天 在當天晚上成交...
一位正常買方用屋主底價買走的...
(別以為我好賺 賺很快... 這個屋主我追了他近八個月....才簽到委託....)
同一條街上 投資客敢用正常行情價去買一間破爛屋況的房子
然後高於當地行情 轉手賣給一般客...
你們這些一般買方真的要打屁股
為什麼要讓投資客賺了這一筆差價....
(很多買方 一定會說屋齡 屋況不佳 甚至連風水都拿出來講....)
(但是你們沒看到 這房子的基本條件....)
另一個例子
廈門街公寓頂樓 四樓的四樓 沒有加蓋
屋頂大面積嚴重漏水....
整個屋頂需要重新鋪設防水層... (小弟之前做過抓漏一段時間...)
屋主告訴小弟
我一坪要賣3X萬....
因為 週邊的行情就是3X萬
雖然有漏水 可是房子的條件不差
所以 我一坪要賣3X萬....
每個去看過房子的一般客人都直搖頭...
就連專業投客都不願進場....
小弟一直議價...屋主就是不降價...
還從國外寄E-MAIL回來罵....後來屋主不賣了....
小弟身為第一線的房仲人員
在這二年的時間內
看的房子比各位一輩子看過的房子還要來的多
(一天看三間就好 一星期就能看上二十一間 自已算看看我一年內可以看過多少房子...)
(從兇宅 海砂屋 到每坪破百的豪宅/透天/店面)
包含房子本身的條件還有屋況
我們從業人員的眼光 一定會比各位來的準
台灣仲介人員的立場 其實只是促成買賣雙方成交的潤滑劑
我們並沒有像國外的仲介人員那樣的能力 可以幫買賣雙方直接喊價
當然 台灣的仲介人員 水準好壞差異很大...
慎選服務人員 也是各位準買方該做的功課
台灣房市買賣 其實最終的決定者是屋主....(不論市場行情是漲還是跌...)
而不是願意出高價的買方....
更不是仲介人員能決定的...
就算一戶1000萬的房子
買方願意出999萬去買
只要屋主不點頭說要賣
買方還有仲介 拿屋主一點皮條也沒有...(有壓底價者除外...)
除非 買方願意出1000萬以合約價購買...
但 屋主還是可以皮皮不賣
除非買方上訴公堂 以法律途徑要求屋主履行合約...
這又是費時費力的一段過程....
當然 小弟拉拉雜雜的屁了這麼多
也只是這二年來所看到的實際情況
小弟不認為 房市會永遠高高在上
只是房價 不是 仲介人員可以決定的
目前的資訊發達 很多行情在網路報紙上 都一覽無遺
除了目前打廣告打的很兇 永慶房屋行情報告
各位還可以去看看 由吉家網所發行的台灣行情公報
有該刊物期限內 所有經由仲介(信義 太平洋住商 etc)成交的行情 (永慶未加入吉家網 若有錯誤請指正 謝謝)
裡面都可以查的到...
你們可以知道 自家房屋週邊的實際行情是多少價位
我們就算想要要低報行情 還會被屋主噹說 沒做功課 不懂行情....
最後 我要說明一下關於我們仲介的行情大略估算
以我上面提的永康街來說
同一條街上 相同的房屋種類(如 公寓 大廈 店面)
價格是差不多的
以例子內所提的1x巷來說
目前基本行情約略在50萬/坪上下
加上樓層(以四樓公寓來說 一樓的單價最高 三樓次之 四樓沒加蓋最差 二樓則是看買屋者的需求)
加上屋齡(基本上.... 除非房子有海砂輻射非自然死亡 不然以目前來說 沒有太大的議價影響....)
加上採光(一面採光最差 四面採光最好..._
加上一些外在的條件 在在都會影響房子的價格 (就連每一位買方的購屋能力也要算在內....)
以我賣的那戶案子來說 成交價每坪49.4萬
若是隔壁棟的四樓要賣 屋齡約30年 其它條件差不多
小弟可能會建議 屋主底價放在47-48萬之間
可是 屋主一定會告訴小弟 "你之前賣49.4萬一坪"(我們會提供行情公報或是成交記錄單給屋主參考)
"我家的條件 只有屋齡比它高 其它差不多.... 就連學區也是金華國小/新生雙語國小 雙學區"
"那我也要挑戰49萬一坪...."
小弟為了簽這個案子 只好照屋主的要求去開價...
最後每坪的底價可能會超過50萬/坪.... (當然 最後賣不賣的掉 還是得看屋主心會不會軟 還有買方的資金能力....)
小弟也是為了生存 我不簽 其它仲介也是會簽....
怎麼辦? 我當然得簽.....
每一位屋主在自已的家裡住了十多年
對自已的房子一定有認同感也有相當深厚的感情...
若是隔壁賣49萬 屋主沒理由賣45萬或47萬...
(若是板上的朋友 你們家願意每坪比隔壁人家少賣一些 沒有重大暇疵 請趕快告訴小弟....一通電話 全台服務..)
最後的最後....
每間房仲公司多多少少 都會有不肖人員存在
多比較 多打聽 才是正確之道....
行情? 成交才是行情...
沒有賣不掉的房子 只有賣不掉的價格....
買方一定嫌買貴 賣方一定怕賤賣...
PS 別以為台北市的房子只有台北人才買的起
小弟不才 賣了一間國宅 一手屋
家住台南的買方花1800萬 全現金不貸款
只為了一個還沒當兵的孩子 當成未來在台北市工作的住所....
你們住台北市嫌房價高 外縣市願意出價買的人不在少數...
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文章編號：3529346
每間房子都有自已的DNA
一間房子就等於一位活生生的美女/帥哥...
都是獨一獨二 無可取代的...
說句難聽點的 帝寶也不是每一戶的平均單價都要上百萬....
樓上樓下 面東朝西
就算是同一棟房子內
價格也一定都不一樣
只是你願意用多少價格去買(去追這位美女)...
還有屋主願不願意以你出的價格去賣這間房子....
我最討厭聽到SARS的時候房子多便宜....
(當然 我要替這些在SARS期間 用實際行動買屋的朋友們鼓掌)
(你們確確實實的賺到無形中的價差....)
小弟請教一下這些當時沒買的朋友們為何不買?
因為在那個當下 你沒那個屁股 也沒有那個口袋買
甚至像股市一樣 跌停板時 都在等谷底...
台北市房市裡最大咖的黃先生 他何時起家的?
自已去網路上 找一下資料就知道了...
當人家用身家去賭未來的房市時
各位說不定還在等谷底....
當然 房市永遠不可能在高點...
現在的高點 也可能是未來的低點....
我又要舉例子了 XD
這個例子 我在板上已經說了不下三次...
我家住三峽 77~78年間 (股市上萬點 無殼蝸牛運動 各位有年紀的朋友 應該歷歷在目....)
以每坪4萬的代價買下...
目前的市值 約在8萬上下...
我不知道 我老爸當年買這間房子 在當時的房仲眼中算不算是套牢?
現在市值8萬算賺還是算賠?
不知道有沒有朋友可以幫我估算一下...
若是當年我老爸還是租房子沒有買屋
把每個月該付的房貸存下來
我爸現在可以買的起同樣的一間房子嗎...
很多人都在等房市大跌
小弟也不例外...
我也想結婚成家立業~
我也希望能花少少的錢 買到理想的房子...
但是 請問一下 我要等多久?
2008年奧運 還有大選結束就會跌嗎?
就算房價跌了 會跌多少?
我家一坪會跌到 每坪不到二萬嗎?
還是一坪7.5萬?
怎樣才算是跌?
我還真期望 一坪只要5000元...
就像當年我騎機車時 95每公升只要16元的年代...
而不是現在的2X元/L
可以去期待 但不要去等待
小弟有多少客戶從921 SARS就要買房子 一直等 等到現在還在等...
二、三年前 北市四維路一千萬出頭萬可以買到含車位的華廈
現在呢?
再說句更毒的....
當台北市大安區森林公園週邊的公寓 每坪掉到30萬的時候
有多少人會急忙的跳進來撿便宜...
當我告訴你們 多少把不動產當成動產在理財的客人
在這波房價中 把多餘或閒置的房子賣掉
然後 等著房價下跌時去承接
你們就知道 不光是你們這些首購族在等
有多少台北市中/高階收入的理財族已經準備好銀彈在等待時
你們就更應該有警覺性了...
還有 不要被電視上的什麼購屋專家騙了....
一間正常屋主的房子 可以以市價6-7折買到?
你相信的話 歡迎和小弟洽詢
小弟經手的每間房子 我都讓各位以6-7折去出價(屋主罵人也只會罵到我....不會讓你吃屋主口水...聽屋主唸經...)
然後讓各位 直接和屋主面對面談 (如果屋主願意和你談的話啦....)
如果 每位屋主都和電視上的說的一樣
你坐在他家門口一整天 他看你可憐就把房子7折賣給你....
我也不用在這行做的這麼辛苦了...
他們說的招式 你去對外縣市的新成屋/預售屋或許有用....
在台北市!? 省省吧....
除非 屋主已經快被法拍或是快跑路...
不然 各位盡可以去各位住家附近的仲介公司嘗試....
2000萬的房子 你去跟屋主出1400萬...
你看看仲介會怎麼回答你...
不要相信拔獅子的毛 就會長出頭髮來...
那些都是個案....
說句更難聽的~ 在電視上的那票購屋高手 就是各位口中的投資客...
當各位坐在家中看著他們口沫橫飛的說著自已如何以低於市價買到房子時
有多少將房子賣給他們的屋主在電視旁暗自掉淚...
個人積分：10099分
文章編號：3529537
acelucifer wrote:
我最討厭聽到SARS的時候房子多便宜....
(當然 我要替這些在SARS期間 用實際行動買屋的朋友們鼓掌)
(你們確確實實的賺到無形中的價差....)
我的確是在SARS期間房市狂跌的時候買的房子，以前高不可攀的房價，這時候可以一口氣買下50坪加車位900萬，三個人住剛剛好，離捷運站走路6分鐘，兩個月後家兄在景安捷運站旁也買了一戶67坪外加兩個坡平車位。
其實我根本沒想到有什麼差價，只是當時小孩要上小學念書了，原本住在汐止太遠沒人接送，加上淹水的夢饜，根本沒有選擇的搬離汐止。剛好，只是剛好當時的永和的房價是我負擔的起的，如果當時沒有下決定，現在的房價我根本沒有能力入場。
買房子就是需要的時候去買就對了。
那些長久以來享有諸多權利的人，忘了這是由許多人犧牲奉獻換來的。
個人積分：734分
文章編號：3529776
個人積分：82分
文章編號：3529799
經歷兩次房市多頭，兩次空頭，間格約20年，有感而發。就像股市一樣，沒有經歷過從萬點落到3000點的人，無法體會。
小心。
四個指標看房市泡沫化跡象
