秘密 : 建商不願公開降價的原因

ejan1969 wrote:
20倍...你懂什...(恕刪)

wishwind999 wrote:
土地融資買 , 做一次槓桿

土地再抵押蓋房子 , 做二次槓桿

蓋房子沒錢 再抵押建物 ,做三次槓桿

最後銷售不佳公司營運不好 , 拿成屋或者信用抵押或者再蓋新房子

做 借新錢還舊錢 , 做四次槓桿

咖啡割 wrote:
有些地方不專業
賺不賺錢看現金流量表??是看營收吧！

shadowjon wrote:
這部份,我認為說對

只是,要降,除非碰到天災人禍,否則不可能崩盤式降,一定是一層一層慢慢降
就像漲的時候,也不會一下子從40萬,就跳到120萬
一定是40,48,60,....一層層,才漲到120萬
而且,別忘了,這中間轉過好幾手!
最後接手的,他的成本價,可是貼近120萬的,可能是110,可能是100
你要他少賺一點,或賠一點,這是有可能的,但要他賣40,110-40=70萬
你要是他,會願意嗎?
有人說,他不賣就要跳樓了,那我跟你說,他寧願跳樓,也不會去賣的...(恕刪)

wishwind999 wrote:
仍不願意降價
這是為什麼呢 ?

ejan1969 wrote:
20倍...你懂什麼叫槓桿嗎？
100塊的本錢玩200塊的生意，這樣叫1倍，
鄉林淨值120億，資產460億，差不多就3倍槓桿，
是比其它產業高，譬如鴻海差不多1倍槓桿，
不過這是建築業的產業特性，
建築業的借款大多是抵押借款，
而一般公司的借款則是信用借款，
槓桿倍數自然不同。
當然越高的負債比代表公司的財務安全性越差，
不過還是要參考產業特性，
建設公司的存貨就是土地+房子，
變現性與變現率還是比普通製造業的
廠房、機器、半成品等等要容易的多，
像你舉例的鄉林皇居，
鄉林財報上的資料顯示，
去年104年Q1庫存13億左右，
到年底庫存剩10億多，
到今年Q1只剩2億多，
所以主要的清庫存動作就是今年Q1，
搭配你PO的降價廣告就可以對的起來，
那你看鄉林Q1的財報，20憶的營收裡面，
鄉林皇居粗估佔6成左右，
可是Q1的毛利率還是有將近29%，
營業利益有3.3億，利息支出2億，
還可以獲利1億多。
而且你要知道利息支出是"全部"借款的利息，
不是只有庫存房屋的部分而已喔，
所以你看看，
光降價清掉一小部分庫存，
都足以cover公司營運的支出，還有賺1億多，
假如你是老闆，你還要降價嗎？
樓主很認真找了很多資料，
但最重要的建築業營運方式跟財務報表卻沒有涉獵，
這有點是本末倒置了。
財報上顯示庫存260億，
庫存房屋只有50幾億而已，
而其中士林官邸就佔了30幾億，
這個才是真正套牢的，因為地目的關係，
當時又被彭總裁點名，解套確實不易，
不過也沒那麼嚴重，台北市區的土地，
價值就是在那裡，銀行也不會不接受抵押，
就放著啊，哪一天地目變更了，也許又變金雞母。
其它200億存貨就是正在蓋的，
其中中國的案子佔了130幾億，
所以鄉林目前的重心是在中國。
現在正在蓋的，成本自然就會貼近市價，
未來要賣也就沒有所謂降價的問題，
市價永遠是市價，公司營運就是尋求符合成本、
符合市場的產品來賣，
所以不需把建設公司過度妖魔化，
你以為他撐不住了，事實上只是少賺一點，
你以為他快掛了，事實上只是推案少一點，
回收慢一點，沒有超額利潤而已。
現金流量都是負的，
那是因為收回來的錢都投去中國了，
這個得要再去分析中國投資的部分，
不能因此就判斷鄉林的營運不給力，
這樣就流於表面了。

大家都發達 wrote:
其實看營收更不專業...(恕刪)

yoyomum wrote:
房地產我不懂但你這個...(恕刪)</blockquote
我不過是把事實說出來
至於你認為不合理,願聞其詳
可以說一下,不合理在哪,又怎樣才合理,以及你看到的事實嗎?