例:買了一棟房子800萬,現金200萬,貸款600萬,利息以2.5%計算,房子出租2萬/月,水,電由對方自行負責,
政府稅金8000/年(房屋&地價).
1.投資報酬率約為多少?
2.投資報酬率要多少以上才值得投資?
謝謝
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內部報酬率IRR的算法：
1.先預估每年的現金流量
貸款600萬，利率2.5％，25年期：每個月要付貸款的金額約2.69萬，每年約32.28萬
每月租金收入2萬，每年為24萬
稅金0.8萬
----> 所以每年的現金流量為-32.28+24-0.8＝-9.08萬（如有其他收入與費用請也估算近來）
2.假設10年後賣房子，收入為1000萬。而貸款600萬，利率2.5％，25年期，在第10年時約尚有貸款的本金400萬要還給銀行（這個數字需請較一下貸款給你的銀行，因為有些貸款可以先還本金，有些是本金利息一起還的.......）所以第10年的現金流量為1000-9.08-400＝590.92萬
3.用Excel的IRR函數=IRR(A1:A11,0.01)=8.77%
A1....A11為儲存格位置
A1 -200
A2 -9.08
A3 -9.08
A4 -9.08
A5 -9.08
A6 -9.08
A7 -9.08
A8 -9.08
A9 -9.08
A10 -9.08
A11 590.92
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