[開箱文續集] 我的自地自建分享 III ...買地要注意的事...「祐侑的家」

各位板大好，感謝各位大大對小弟自地自建分享文章的欣賞，也有很多大大對費用及如何自地自建很有興趣，我再補充一些心得，提供給各位大大參考，就先從....買地要注意的事 開始吧!


【買地要注意的事】

決定自地自建之後，第一步就是要選擇想要居住的地點，這問題因人而異了，區域也是會影響地價的，房地產投資專家顏炳立說，買房子他看「八字」：地段、環境、收益、價格。 前二項是影響土地價格的重要因素，地段和環境。
『地段』：簡單的說就像行政區域，譬如東區、北區、南區等，假設東區平均地價一坪20萬，在東區的土地就算週遭環境不好，地價也不會差距太多。
『環境』：簡單的說就是土地位於那條路或哪條街，在巷內或大馬路的價格是不同的，以及附近是否有嫌惡設施或是公園綠地等。

另一個影響土地價格的因素，還有土地的『形狀』，地型方正的地會比斜斜的地來得好，價格也相對高一點，畢竟大家都希望自己的加蓋起來方方正正的，而不是偏左斜或偏右斜，家裡有風水禁忌的人更要注意。

此外，土地的『面寬』也是重點，除了要蓋豪宅之外，大概可參考以下建議：

1.騎樓店面式房屋：面寬需要 4~5米 左右；深度約 20~25米左右，深度超過 25米，對騎樓式房屋而言可能就太深了。

2.車庫別墅：面寬需要 4.5~6米 左右，面寬超過6米應該可列為豪宅規格了；深度也約 20~25米 左右，深度超過 25米 可能也會太深，而且坪數太大，價格也會較高。

PS.坪數的計算： 長度(米) x 寬度(米) x 0.3025 = 土地坪數

衡量自己的預算以及想蓋的房屋類型之後，就可以先設定要找的土地坪數與面寬，然後開始尋地。
提供幾個我們當出【尋地的來源】：

1.網路：信義房屋、永慶房屋、住商不動產、台灣房屋、南北房屋、樂屋網、Yes319、591租屋網...等。
2.報紙：最常看的是蘋果日報的房地產專刊。
3.騎車到處看看：當然要先計畫要看哪一區，然後再到該區繞繞，因為有些地主是自售，不會刊報紙也不會上網，這些就是要親自到土地那邊看有沒有貼紙條或插牌子售地。

把這些物件過濾一下，將喜歡的列表，以便進行下一步『詢價』。

【土地詢價】的管道提供如下給大家參考：
1.參考各大房地產公司網站，上面會有成交行情可供參考，或是附近同類型的物件的開價，也可做為議價的參考。
2.內政部網站查詢公告土地現值 http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100
3.內政部網站查詢房地產交易價格 http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830

當時還沒有實價登錄，現在有實價登錄，這也是個重要查詢管道。


【土地議價】
找到喜歡的地之後，接下來就要開始議價，前面的功課可不能馬虎，畢竟土地價格都是以萬計價的，有時一差就差個幾十萬，要小心謹慎。
到底第一刀要砍到哪裡才不會讓地主反感而搞砸? 這問題也是見仁見智啦! 第一刀議價要砍到讓地主覺得『食之無味棄之可惜』，這樣才能慢慢往上加價，切記，加價時要一點一點慢慢加，切不可失了耐性，好的土地又是我們喜歡的真的不多。
同時也要讓地主感受到你的誠意，雖然我們錢錢不夠，但是我們真的很有誠意想買，通常地主都比較有錢，價格差一點對地主來說沒差多少，但對我們來說負擔上就有差。


【土地貸款成數、利率、期限】
土地談成了，接下來就是辦理銀行貸款，而土地貸款不同於房屋貸款，基本上是歸類在信用貸款，只是它是擔保品的信用貸款，不僅成數少，連利率也比較高，這點當初我們也是不清楚，因此大部分的資金都押在土地上，而造成後續要借款蓋屋的困擾。
一般說來，土地大概只能貸到五成左右，也有少數銀行能貸到六成或更高，以目前來說，利率大概都要3%以上，另外有個重點，就是土地貸款最好貸款期間一次簽長一點，不要一年一簽，以免到時無法續約被抽銀根，最好簽個二到三年或更長一點比較妥當，一般蓋一間透天大概需要個8~10個月不等，再加上房屋設計的時間，與建商討論及議價的時間，至少也要個一年半，所以貸款期限也要考慮到。

【其他補充說明】
土地議價空間不同於房屋，房屋可以從開價的8折、7折甚至更低談起，但土地的議價空間可能沒那麼多，不過還是可以試探仲介的反應，個人提供幾次土地議價的經驗給大家參考。

一、有次我們看到一塊地，朝南，面寬4米多，深約25米，約32坪，位於台南市北區的鄭仔寮重劃區內，開價430萬，平均每坪約13.5萬，在那一區來說，他的開價有比較低，仲介說因為面寬不夠大又位於巷弄內，所以開價比較低，因為地形較狹長，故我們興趣不是很高，再加上仔細看過後發現有對到對面房屋的牆壁，也就是有璧刀，所以我們就出價一坪10萬，後來仲介要我們加價，我們不肯，也就不了了之。 後來想想，因為該區原本地價就不低，因此就算那塊地賣相不好，還有風水問題，但地主不願意降價太多，所以就不會成交。

二、另一次是也在該重劃區，有塊朝北的地，面寬4.5米，深約30米，約40坪，開價不到400萬，平均每坪約10萬，開價低於附近其他行情，可能是地比較狹長，還有對面是一排老舊房屋，景觀稍差一點，我們出價每坪7萬，那位仲介阿伯(因為有點年紀了，對他的尊稱)居然沒生氣，還跟我們聯絡了很多次，我們每次都加一點，後來仲介說降到約9萬一坪，只是我們後來在對面旁邊50米左右發現有一個很大的鴿舍，而且地的對面的房子是老舊住宅，景觀雖不是很好但還可以接受，最重要的是我們發現土地隔壁的中庭社區有三間別墅的牆壁直沖這塊地，就是有六條壁刀對到，難怪開價比附近低很多很多，後來我們就放棄了。 後來我想想，若我加到每坪8萬多，應該會成交，只是因為風水問題讓我們放棄。
最近想想蠻可惜的，因為這一二年土地漲的很多，該區聽說現在每坪都要20以上，若當時有買，現在可能也增直不少，唉! 只能說沒緣份啊!


以上就是買地時要注意的事，提供經驗給大家參考，文章還是有點長，若有寫得不周之處，還請見諒!