一個房價會一直越來越高的原因絕對不會只有一個
但是關鍵/重要的因素到底是哪些??
建商??投資客??投機客??仲介??自住戶??賣家??政府??.....??
提供一個上星期在汐止看屋的過程
上星期難得汐止放晴,因有購屋需求
所以便到汐止鎖定的區域去看房子
出發前先上網瀏覽一下
到現場時再看一下當地的公佈欄,
看到了一個屋主自售的房屋(網路上也有刊登)
於是直接打電話給屋主,直接看屋
看了一陣子後,覺得還算不錯,所以就詢問屋主售價多少??
屋主直言78X萬不給殺,網路開價是89X萬..但是那是仲介那邊開的價格,開給買家殺的價格,
他要的就是78X萬不給殺
就在剛剛,網路上看汐止物件最多的那個網站
又看到了這一間,上面寫著95X萬,打個大叉叉下殺89X萬
看了就整個歸覽趴火上升
到底在炒房的是誰???
建商??投資客??投機客??仲介??自住戶??賣家??政府??.....??
開價越開越高再來下殺??這樣有意思嗎?悄悄的慢慢的一次拉高3%,5%一個月,二個月拉一次價格,當然房價越來越高,真是高招(冷水煮青蛙)
試問旁邊若有自住客要售屋看到這情形,售價不會跟進嗎???不會跟著調高嗎??
沒有建議售價就算了,至少提供實際交易價格吧!!
不然房價搞不好就受到這種方式的影響持續上漲??
到底是誰在炒房??
請由政府(主計處/國稅局...等等)或是XX基金會...等等,具公信力的單位,公告實際房屋交易價格,讓房屋交易正常/穩定!!
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yousheng wrote:
上星期難得汐止放晴,因有購屋需求
所以便到汐止鎖定的區域去看房子
出發前先上網瀏覽一下
到現場時再看一下當地的公佈欄,
看到了一個屋主自售的房屋(網路上也有刊登)
於是直接打電話給屋主,直接看屋
看了一陣子後,覺得還算不錯,所以就詢問屋主售價多少??
屋主直言78X萬不給殺,網路開價是89X萬..但是那是仲介那邊開的價格,開給買家殺的價格,
他要的就是78X萬不給殺
就在剛剛,網路上看汐止物件最多的那個網站
又看到了這一間,上面寫著95X萬,打個大叉叉下殺89X萬
看了就整個歸覽趴火上升
到底在炒房的是誰???
應該說你沒搞懂賣方開價邏輯, 賣方仲介成數是4%, 賣方開898底價是789, 約開價88%, 但若是委託仲介賣屋, 開價就變成 : 屋主實拿價 + 加上合理的議價空間 + 4%仲介服務費
所以仲介店就跑出一個958萬的價格出來
789萬(賣方實拿) + 109萬(賣方建議議價空間) + 32萬(789萬*4%) + 30萬 (仲介保留的議價空間) - 2萬(數字好看) = 958萬
當市場一直以來都如此, 換成你今天是賣方, 你會一開始就說798萬?
教你一件事好了, 789萬才是真觸及到賣方的議價點, 因為賣方一般在賣屋前, 都會先去探探目前都成交多少, 然後定出一個價格來, 一般都還有一些議價空間, 但已經不大了, 我猜這個賣方真正底價是 :
789萬 - 32萬(4%仲介費) = 約在760萬左右
這個時候買方多看幾間比較比較一下, 其實看個30,50間開價後, 就能看出一個區域大約的成交區間, 覽趴火上升無助你的議價策略, 事實上, 從開價就可以約略看出賣方的心理價, 仲介店會是你一個好探價的地方, 看看仲介願意接的斡旋價是多少, 有經驗的仲介, 他們願意協議價位, 這個資訊通常是很有用的, 他是一個好的起點, 根本無須亂槍打鳥式的亂出價鬧個覽趴火出來, 一點都不需要的
上面一般情況是如此, 但也有一些賣方開價卻低於其他房子開價, 這代表賣方有意吸引一些買方來看屋, 至於價位一般會比你講的上面760萬再低一點點, 像是30坪, 760萬, 單坪價是25.3萬, 但開價壓稍低的賣方, 你卻有可能有機會議到每坪23.5~24萬左右的價格, 大概差個30~45萬左右
說實在的, 這種總價水平, 這種議價區間, 短線投機課根本不屑來, 北市或新北市西區隨便一堆都1000萬以上, 轉手個沒有100萬, 這麼搞個30萬, 相關費用搞一搞, 剩個20~25萬, 真是太累人了
幾個月前與一位北市仲介聊聊, 他幹了10多年了, 他說他很討厭賣北市小套房, 每次都要為了3,5萬元磨很久, 有時候他也累了, 就乾脆折給他們, 要雙方快點簽一簽, 他講著 : 當我這裡是菜市場在賣水果的嗎?
一個連仲介都不想玩的區域, 投機客會有興趣嗎?
這些都是看新聞買房子的人所不瞭解的細節處, 這波奢侈稅的影響力是很不平均的, 市場需要一點時間整理讓利空反應清楚, 到底哪裡是虛哪裡是實, 虛的區域會很慘, 尤其是晚上電燈沒幾間的新成屋, 有些卻是一整個社區幾百戶只有2,3間丟出來賣, 那是實的
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成天看到報章媒體雜誌都是
M型化社會、買不起房子、投資客炒房、政府打房等等新聞，
看久了也麻痺了，完全沒感覺。
即便台北地區的大眾交通及生活環境真的很好，
但是每逢假日都是人潮跟車潮，加上台灣三座核廠都在台北。
即便我有能力，我壓根不想住台北(天氣又糟糕)
那些財閥或投資客就盡情去炒吧，炒到哪一天來個天災人禍，
到時候猛一回頭才知道，到頭來也是一場空。
安穩有個溫馨小窩住著，享受著數十來載人生總贏過炒啊炒的投資客囉。
回歸正題，會炒當然都是建商(誇大的願景提出)跟政客(端牛肉政見)，加上死不降價認賠的投資客。
總之等著看好戲，總有一天房市也許會泡沫，或是福島的悲劇發生在X北 ??
好在921地震是發生在完全沒有核電廠的中部地區，彈丸之地的台灣整個都在火環帶之上，大家時時刻刻都要有天災的覺悟才是，天災既要來，也只有認了。
純complain罷，不要有無謂的"杞人憂天"等戰文啊.....
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yousheng wrote:
感謝吐司好心給的建議...(恕刪)
這裡不是有一篇 : 轉錄[爆卦] 房仲手段大破解
裡面折數會因區域不同而有所變化, 但程序上差不多
汐止有些區域不像市中心區域有比較大的落差, 大體上都約8折開出來試探, 不過這仍要看賣方開價是否高於區域水平價或是低於, 若高於, 75折也可以, 但若是低於, 83折仲介應該會面有點難色, 但也無妨, 就找個理由說你很喜歡, 因為一些原因不確定往上能加多少, 請仲介去幫你向賣方探探口風, 內容就參考那篇文章
你提的內容不是很多, 也不瞭解你所提的是哪一區, 就不便在價格上給建議, 但即然你提了兩個價格, 先花點時間瞭解一下賣方開價水平是有必要的, 看是開稍高或稍低, 若賣方是同時委託很多仲介, 不妨找親人到其他間仲介店摸底一下, 目前狀況, 買屋不急這1,2星期的, 花點時間做點功課可以少花很多冤枉錢
我先前賣掉那一間, 開價就是比區域水平低了6%左右, 這意味著買方必須出到85%, 我才會考慮議價, 若買方出價沒出到85%, 我一般會以開價92%回應, 若出到85%, 我會以90%來議這5%, 一般會落在87~88%之間, 當然這也要看屋況的一些附屬物狀況, 不過這都已經很細微了, 我當時銷售策略是壓低開價吸引買方看屋, 隨意探價買方以高底價擊退, 預算足且意願強的買方, 自然會再詢問第2次, 這是過濾掉兩種人 :
1. 意願強卻預算不足, 這類人若給他們一點可能性, 會浪費大家很多時間, 要斷然以價格擊退
2. 預算足而意願尚不明確, 這類人走馬看花的機率很大, 可能還需要一段時間讓其多比較幾間, 但因為開價稍低, 真有意願與緣份, 自然會再次聯繫, 意味著真正意願在第2次, 也不需要在第1次就自亂陣腳
對賣方而言, 能成交的只有一種人 : 預算足而意願強的買方
我成交的買方, 是以84.7%出價, 經過幾次細節調整後, 最後是以開價87%左右成交, 成交價格不算漂亮, 但算是對彼此都是個合於當下的行情價
