教你抓出自己房子的市價(賣屋時適用)。

之前發了這一篇
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2761147
看到很多人不知道自己房子的市價該怎麼找出來，
這邊就以我的方法告訴大家，讓大家做個參考。


(以下訊息僅供台北市、新北市無都更效益的公寓大樓參考，
超過這範圍的，以下內容可能不適用於你)


房子估價的方式最常用的有三種，成本法、收益法、比較法。


成本法，並不適用於我們說的範圍的房子，不討論。


收益法，這適用在你要買來出租的店面或房子，
就是用房租的投資報酬率來反推房價，
想當房東的應該早就會這個了，跳過。


比較法，這是最多人用的方法，也是這篇的重點，
內容繁多，移到最後再講。


問銀行，這招我沒用過，不知道。


問仲介，雖然仲介不會跟你說真話，但可以參考，
你可以在和仲介簽完委託後問他(先只簽開價，不簽底價)，

(簽委託前，仲介可能會為了接你的案子，讓你對他有信心，
明明市價是50萬/p，然後故意報高，說他有把握60萬/p賣掉，
等你把專任約簽給他後，他再開始殺價，
但也有仲介有把握你一定會把房子交給他賣，所以在這時候就開始殺價了。
所以這時候問，答案很不準)

我最喜歡你們XX房屋了，你們XX房屋最誠實，不像其他仲介都會亂搞，
對了，這間房子不急賣，也不需要利用這個房子賺什麼錢，
我想用一般的價格賣出就好，所以，你認為我這間合理成交價是多少？

由於仲介已經簽了委託，這時候房子價格越低就越好賣，
所以通常仲介會告訴你一個略低於市價的金額，大約5～10%左右吧，
不過只問一個，風險很大，
所以你要對每一個跟你簽約的仲介都問一樣的問題。


比較法，這是最多人用的方法，也是本篇的重點。
就是把最近附近成交的資料調出來，看看別人成交多少錢，
許多房屋仲介的網站都有提供成交紀錄，
不過請注意，會影響房價的原因有很多，
屋齡、樓層、裝潢、小環境、景觀...等等，

直接舉個例子好了，我想找雙城街30年公寓的價格。
先上信義房屋網站 => 成交行情 => 輸入雙城街

由於我們要找的是30年老公寓，而在相同地點，屋齡是影響房價最大的主因，
因此屋齡太新的對我們來說並沒有參考價值，店面也是，
所以我把低於10年的資料和店面先刪去，得到下面資料。
然後把你的計算機拿出來，算出每一間的平均單價。


交屋年月 成交價 坪數 樓層/總樓層 格局 屋齡 車位 單價
a 10105 電梯大樓 605萬 14.86坪 5/6 1/1/1/0 25.7 無 40.7
b 10104 無電梯公寓 1200萬 22.85坪 2/3 2/2/1/0 46.3 無 52.5
c 10104 電梯大樓 443萬 10.12坪 2/15 0/1/1/0 16.2 無 43.8
d 10104 電梯大樓 2000萬 39.00坪 3/16 3/2/2/0 21.6 無 51.3
e 10012 無電梯公寓 970萬 22.48坪 2/4 3/2/2/0 46.6 無 43.1
f 10011 電梯大樓 360萬 9.63坪 6/6 1/1/1/0 30.1 無 37.4
g 10010 電梯大樓 430萬 11.16坪 4/7 1/1/1/0 22.8 無 38.5
h 10009 電梯大樓 420萬 10.49坪 6/6 1/1/1/0 29.8 無 40.0
i 10008 電梯大樓 890萬 18.75坪 9/15 1/1/1/1 15.6 無 47.5
j 10008 電梯大樓 1650萬 43.51坪 3/11 0/2/1/1 23.9 無 37.9
k 10008 電梯大樓 1070萬 28.20坪 3/11 1/1/1/5 23.9 無 37.9
l 10008 電梯大樓 1280萬 33.74坪 3/11 4/0/2/3 23.9 無 37.9
m 10007 電梯大樓 357萬 11.54坪 3/4 1/1/1/0 35.8 無 30.9
n 10004 電梯大樓 1065萬 23.05坪 3/6 2/2/1/0 24.6 無 46.2
o 10004 電梯大樓 550萬 12.33坪 13/15 1/1/1/0 15.3 無 44.6
p 10003 電梯大樓 1232萬 28.60坪 5/6 3/2/2/0 21.2 無 43.1

喔，PO在這邊變好亂，我就不整理了，反正這張表的重點就在屋齡和單價。
由於屋齡影響房價不少，建議上面的表用屋齡重新做排序，會比較清楚。

根據上表，先把單價特別高或特別低的抓出來，
b. 單價52.5萬，46年，總樓層只有3樓，由於雙城街幾乎全區都是商三用地，
所以這價格是都更價，刪掉。
d. 單價51.3萬，雖然偏高許多，但有可能這是投資客裝潢過的房子，所以尚可參考。
m. 單價30.9萬，單價偏低太多，原因不明，刪掉。
如果你們那區有好的學區，那請把那些可以設籍的套房也都刪掉。



然後問一下當地的仲介(找30歲以下，在當地做了2年以上的)，這一年的行情走勢，
如果說這一年漲了一成，那就自行調整一下上面那張表的單價，
一年前的單價就加10%，半年前就加5%。

然後抓著這張表去信義房屋，說你要賣房子，請他給你這張表上所有房子的資料(包含地址)，
(我當時是賣屋，而且已經簽約，所以他們有給我這些資料，
我不知道這樣直接走進店裡面，他們會不會給)
你會拿到坪數、格局圖、照片..等，就是目前信義房屋有在賣的那些房子，網路上看到的資料。

然後找幾個大白天，把上面所有的房子走一遍(在一樓就可以了)，
去看看每一間房子的小環境、面向、景觀等，
然後把信義房屋給你的資料拿出來，看看照片和格局圖，
照片是用來看屋況的，看有沒有裝潢，有裝潢單價一定比較高。
格局圖是來看房子的條件，主要看他的採光面夠不夠多，方不方正。
然後把你自己當作買方，寫下每一間房子的優缺點，
例如：優點-採光-景觀 缺點-巷道狹窄-一樓有酒吧。
至於生活機能很好這種就不用寫了，因為在雙城街每一間房子的生活機能都很好，
(重要)每看完一間，就用力的記下成交單價(小數點以下可略過)。

當所有房子都看完之後，再把自己當買方，把自己的房子的優缺點寫下來，
我知道要寫自己房子的缺點是一件非常痛苦的一件事，
因為這就等於再替自己議價，但是缺點就是缺點，他就是存在，
不會因為你不去面對他，買方就看不到這些缺點。

經過上面的練習和觀察後，你應該有不錯的當地估價功力了，
然後假設你房子已經賣掉，你手上有錢了，
但你又想在這附近買房子，剛好你家隔壁要賣，隔壁那間的條件和你原本那間一模一樣，
然後參考上面那個表，把你家排近那個表裡面，寫下屋齡，坪數等等，
最後仔細想想，你最多最多願意一坪花多少錢買？
OK，答案出來了。

很累對不對？
但是因為我有做到這些，在配合我那一篇的做法，
讓我省下幾十萬的仲介費，你說值不值得？ 太值得了。

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其實仲介估價方式也是差不多這樣，
要估價時會開始想附近最近有沒有任何成交紀錄，
例如，這附近上個月有成交一間，50萬/坪，
然後開始比較這2間的優缺點，看看哪間比較優，如果這間的比較優，
那就估比50萬/p高，至於高多少，就要看優秀多少。