已經購買南部的房子，明年才交屋，目前在思考貸款年限的選擇。
假設：銀行可提前還本金，沒有手續費。
①貸600萬，利率2.5（假設值），無寬限期，20年，月繳31794。
②貸600萬，利率2.5（假設值），無寬限期，30年，月繳23707。
③貸600萬，利率2.5（假設值），無寬限期，40年，月繳19786。
問題：
①我老婆覺得直接選20年房貸，每月慢慢還。
②我覺得選擇40年房貸月繳19786，但每月另存12008（等同每月房貸金額31794）；存到一定金額就提前還本金，這樣還款才會快。
不知道我們二人的想法那個正確。
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20年一定是比較省利息，只是前面比較不明顯(幾年內)，越到後面差異越大
月繳是透過年金方式，計算貸600萬的本金+利息共多少，在平均攤給每個月
如果利率沒變/沒大額還款，每個月繳款金額就會都一樣，只是本金/利息的組合金額不同
第一筆月繳的利息用600萬來計算，再來因為每次月繳都有還到部分本金
所以計息的貸款本金餘額慢慢變少，月繳金額不變-->月繳還的本金越來越多/利息下降
因為40年期每月還的本金低於20年期很多，也就是每個月的貸款餘額高，計算利息也多
你把錢存下來沒還款，其實會多增加不少利息成本，所以用來提前還本也不要拖太久
除非你把存款有效運用投資，賺取>貸款利率2.5% 的報酬率
你可以到網路找一下貸款本利試算的EXCEL檔，看有沒有列出每月還款本利明細的
依你的2.5%，如果都沒提前還款
(1)20年期：前3年利息總和42.4萬、前5年利息總和67.6萬、前10年利息總和118.8萬
(2)30年期：前3年利息總和43.5萬、前5年利息總和70.7萬、前10年利息總和131.9萬
我沒40年的計算表，利息差異會更大
前面看起來似乎還好，但畢竟滿10年後，是剩10年/剩20年要繳利息的差異，累計是很可觀的
所以重點是你存下來的錢，是不是能保留用來作提前作大額還款
有房貸算強迫儲蓄，但20、40年月繳不同，有個帳戶專門強迫存這1.2萬才比較有感覺(不可動支)
不然多了1.2萬可用，也許會無形影響你的每月支出，家用、養小孩等，錢會不知不覺多花掉了
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typcon wrote:
①貸600萬，利率2.5（假設值），無寬限期，20年，月繳31794。
②貸600萬，利率2.5（假設值），無寬限期，30年，月繳23707。
③貸600萬，利率2.5（假設值），無寬限期，40年，月繳19786。
考慮到大環境的影響,
如果工作穩定,沒有被裁員的風險,選1
如果工作不穩定,隨時都會被請出公司且手頭沒現金可以緩衝,選3
如果有投資(保險基金股票),現金流動太快,選3
只有存進去銀行比較沒在花錢(慾望不高),選1
如果不想被老婆念,被老婆打,選1...
另外,大額還本壓到最後在還,並不會節省很多利息(除非一次還超大額如五六十萬或百萬以上的)
如果以版大的選擇40年期,先把錢存下來最後年底再去還本,基本上不會賺(利息都被扣走了...)
本金多100塊就是多2.5塊的利息,先還100就少繳2.5塊的利息(年,非月)。
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