可能因為雙子星大樓確訂了吧?
我們老家附近已經有很多地方都有建商談合建......
我的問題如下.....
先言:我家在重慶北路上,往左是台北車站(以後的雙子星)
往右是往中山高走到捷運站大約5-8分鐘,附近有家樂福
老家好像是"商3"(雖然不知道這是啥?)
建商跟家裡面的老人家說~地主60%建商40%,土地增值稅完全我們吸收
打一年合約,說不會用都更的方法
要蓋地上14-20層地下4-6層
他雖然說是不都更,但是我朋友說合約上已經說容機率已經說死......因為他打的是"原"容機率來分配比例
如果建商達程都更條件(因為我們這邊都被建商買的差不多了,好像差不到100坪就核准了...600坪)...我朋友說600坪容積獎勵是兩倍......可是我們的合約是用合建的方式談的,寫明"原"容機率...所以停車獎勵或之後都更成功我們的坪數會被稀釋而更小(因為是用"原"容機率非都更後的)....請問各位大大我該怎麼讓老家的老人家不要到老還被騙?
可是我的朋友說(雖說是合建的合約,但是很多都看起來像用都更的方法,不然不能蓋這麼高):
1.我們家地段算好,土地增值稅可以要建商自行吸收(這樣對嗎?)(老人家說因為賣40%的土地給建商,所以我們吸收土地增值稅很合理)
2.上述說會被稀釋是真的嗎?那我要怎樣讓老人家去談合約才比較好?至少合約要怎麼寫才會比較保障我們?
3.因為老人家想蓋房子...所以我想請問高手們,合約該怎麼寫才能保障我們自己?至少哪些該要說明寫清楚的?不要整棟透天拿去合建(100多坪分不到50坪回來)Ps.但是我希望能符合公平原則,建商賺他該賺的至少讓我爸媽不吃虧吧!(雖然會有很想再跟建商多要求什麼的想法,但是老人家希望能公平就好)
所以...在這邊跪求各位高手大大能否給我個解答............謝謝!
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小胖緯 wrote:
老家好像是"商3"(雖然不知道這是啥?)
建商跟家裡面的老人家說~地主60%建商40%,土地增值稅完全我們吸收
商三容積率是560%，理論上1坪土地可以概5.6坪樓地板面積，再考慮系數*1.6，
有可能可以蓋到9坪...
土增稅是地主繳納沒錯，也可以爭取建商負擔...看建商要不...
都更獎勵可就多瞭，你們用合建契約，那真的能都更，獎勵算誰的?
合約有載明嘛??建商可都是很....
記得要租約補償...
說真的合建或都更太多訣竅了，遇到不正派的建商...能吃就吃，能坳就坳，會把地主
吃死死的....我們家族老人就被這樣坳了幾千萬...但建商說這樣分配很合理...
合約是很重要，還是找專業律師吧......
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先從建築法來說好了
你說你們家的土地使用分區是第三種商業區（也就是商三區）
依建築法來說，建蔽率是65％，容積率是560％。
它是什麼意思？先從這裡描述，建蔽率是對房屋興建做平面的規範，容積率是做立體的規範；進一步的說（也要倒過來敘述），
假設你家有100坪的土地（其他坪數則等比例縮放而已），你們家的土地可以”長”出：100×560％＝560坪的房子（這還只是容積坪，不是銷售坪（銷售坪我等會再說））
但是，100坪的土地，怎麼可能塞得下560坪的房子呢？只有用立體堆疊（也就是蓋好幾層樓的意思）的方式才能。所以說容積率是立體的規範就是這個道理。
那麼，要怎麼去限制每一層樓（平面的規範）可以蓋幾坪？就適用建蔽率來規範。例如：相同100坪土地，在商三區，建蔽率是65％，每一層樓可興建面積就是：100×65％＝65坪。
再來，說到容積坪與銷售坪的差別。
簡單的說，容積坪就是室內實際的坪數，也就是從你家大門（不是大樓大門）進去量的面積。而銷售坪就是容積坪再加上陽台（附屬建物）、公共設施（大公＋小公）的面積。
那如何換算容積坪與銷售坪呢？有一個銷坪係數可以參考，基本上來說，銷坪係數介於1.6~1.8之間，通常我們取1.65，這樣換算公設比就是33％左右；同理，如果銷坪係數用1.75來算，公設比可能會接近40％了。
因此，拉到前面說的，容積坪若已是560坪了，則銷售坪應該是：560×1.65＝924坪。
千萬注意，這才是你我買賣房子所計算價值的坪數。
結果，100坪的土地，可以蓋出924坪的房子，每一層樓可以蓋65坪。
因此，總共要蓋924÷65＝14. 21→15層的房子
不過這是不含獎勵的算法，如果再加上獎勵值（都更獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵等等）就要往上加了。簡單舉例，如果都更獎勵抓個20％，那924坪的房子就會變成：924×(1＋20％)＝1108.8坪了；中間的差距（184.8坪）就是都更的威力，都更的誘因，也就是我說的，千萬不要簽的道理了。
為什麼？因為如果這家建商不做都更，不做任何獎勵的話，那請他們寫清楚；但是如果做了都更或是其他獎勵的話，但又不分給你們，那就太超過啦……。原則上至少要50/50來對分才合理。剛才說的都更多了184.8坪，50/50對分，你們家可分92坪，一坪以80萬估算，價差7200萬……。
現在來說你們家那裡的分配比例。以我的預估值，不說店面，樓上每坪均價應該超過80萬，若這樣的預估值正確的話，你們應該可以分到63~65％左右，60/40分的話，太少了，而且如果你們如果舊有建物如果還包括一樓店面的話，可以要到更多……。
最後，如果有做都更的話，增值稅還可以減免，不需要你們付。
所以衷心建議，請建商做都更，不然不簽。而且如果上面我說的你還是似懂非懂，沒關係，只要抓住幾點要訣：
一、合建部分---分配比例（地主/建方）：基準容積（60/40~65/35）；獎勵容積（50/50~55/45）；停車位（50/50~55/45），也就是說停車位不包含剛才說的房子面積值裡面。
二、都更部份---政府會幫地主算出合理的分配比例，也就是權利變換的數值。
三、也就是最重要的，地主可就地一及第二部份的分配結果，擇優選取之。
如果抓住以上要點的話，剩下來的就是該建商賺的部份了，再差也沒1~2％了。
以上提供給你參考。
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看你家權狀上的地號，查看看使用分區是什麼，再去查容積率
另外都更的條件是1000平方公尺+臨兩條計劃道路
或是2000平方公尺+臨一條計劃道路
2000平方公尺以上可以用四五層樓老舊公寓專案，容積獎勵最高法定容積的兩倍
注意，是最高兩倍，要看有沒有條件申請到兩倍，不是全部都兩倍
分配的比例可以談，土地增值稅誰付也可以談
誰談到就誰多賺，如果有獎勵容積的話最少也要用5/5拆
容積移轉會影響到你的土地持份
一樣的土地坪數蓋十樓跟二十樓，一樣建物坪數的話，土地持份就會少一半
如果你蓋完要馬上賣就無所謂，反正是用建物坪數賣
如果要傳家的話，下次重建你的土地持份就會少很多
這部份的損失可以從建商容移的坪數補一點給你
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