歡迎大家一起來討論合建分屋,出租,買賣 房地產的心得, 大家都是版主喔.

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在此再次歡迎從各大租屋網,售屋網 過來討論的各位大大 喔.

在這裡大家都是板主,我只是起個頭的.歡迎大家一同討論 或 回覆 問題.

我本身不是仲介也不是代銷，更不包工程，也非搬家公司，只是和大家一起討論的正常人。

大家都可以發表自己的分享.當然也可提出問題發問.更可以給直接回覆給其他人參考.都非常歡迎.

免責聲明:

1.我也有自己的事要做,所以任何提問不保證都可回覆,回覆時間也不一定,請大家見諒.

2.任何回覆和建議,都無法完全保證正確.請自行判斷.若因此而衍生損失,本人一概不負責.


============(我是分隔線)===============

出租房子沒遇到收不到租金,房子被霸占不搬,那叫屋主運氣好.有遇到叫正常.

那要如何預防? 分享一下我這些年累積下來的初淺經驗,當然更歡迎大家來分享.

1. 押金一定要堅持拿到2個月或 2 個月以上 押金+首月租金,且要現場拿到現金,才能交key

不接受分期或押本票/支票的或錢防東退押金後再補給您...等

這是判別房客基本財力的最基本方法, 試想 若房客連基本的押金都有困難,

表示其財力不佳+人緣也不太好(週轉借錢能力也不好),那日後付不出租金的機會是會大增的.

2.是否有正常工作?是否還有工作能力? 是否可附上工作名片?代表日後付租能力的保障.

3.簽約時要影印身分證影本,確認出租對象

4.不要偷懶,記的定期續約,避免變成不定期契約,那會更麻煩的.

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我有幾類產品不碰,不看,不買,不投資,也不會去自住:

0.0 (新增)公設保留地上的建物 或沒建物權狀的 房子: 隨時可能被徵收/拆除 ,心臟要夠大顆才行...

0.1. 公寓/大樓頂樓加蓋違建:出租/分隔雅/套房===>

因為週遭朋友已有多位遇到被報拆(新北市,北市 是以公共安全問題,列優先拆除處理的喔,不建議買或租)

,或甚至被同棟樓的告侵占,法院判決拆違建的.

結局當然是包租公/婆 當不成,差點要跑路....

ps:若是全棟同一產權的真透天,是不會被告侵占,但若是新違建可能被報拆.

租屋:若是透天的既成老違建,因其價格較低廉若電線管路有更新,租屋族倒是可考慮

1.電梯大樓內自己隔的分租套房

===>也是有朋友被管委會做成決議,為維護居住安寧送法院,判決拆除分隔,恢復原狀的,

結局當然是包租公/婆 當不成,小賠脫手

2. 小套房,權狀低於12-15坪的

-->在銀行的朋友說:被控管房貸成數,要送總行特簽,要列冊備查,能不碰就不碰...不易貸款

而且 ,據統計而言 ,套房單價偏高, 但日後漲幅卻落後一般住家,可能是轉手不易吧...

甚至管理不佳或套房多的社區,若不幸有人想不開, 是很容易倒跌的.....

3.大社區的房屋: 超過200戶以上的 ,日後賣壓鐵定重,且公設也不易管理,價格不易上揚.

4.附近有鄰居在作資源回收,門口物品很多的,或整個社區或公寓髒亂的

--->依照破屋理論,房子會被拖下去的, 跌價機會很高的...

5.房屋和廢棄屋緊鄰的或相近的--->滲水機會大增,空屋也會有可能被縱火,安全不佳

6.其它一般原則的嫌惡設施旁:如加油站,電塔,廟,夜總會,醫院,夜市,市場....等

以上是個人淺見,供您參考.租屋也可參考看看


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再來談談自己的房地產一些淺見:

房地產上一波多頭結束是約在民國79年,主要原因之一是政府大力打房+空地限建+容積館至造成的搶照搶建

哪一波 的大修正前,房市發生幾個特殊現象:是不是和現在有點相像?

1. 渡假屋 : 金山萬里 那邊的 飛碟屋,渡假屋 ....就是哪年產物....至今仍很難不賠的

2. 南屋北賣 :很多台北客 南下 台中,高雄 大買特買 的.....草越高的,漲越多:稱為"補漲"

3. 那年 連 陰宅(納骨塔) 都炒很凶....

那一波後修正了約13-15年,房地產也跌掉30-60%,法拍屋也增加不少.當然也有不少跳樓慘案.直到2003 sars 後才慢慢復甦.

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如何判別投資客的房子好壞:

是不是投資客:看建物謄本(地政機關資料) 看最近一次移轉是何時?

以下為我觀察的一般心得 ,當然也有很好的用心有良心的投資客.

(1)若是在半年內的 :

就是跑短線的投資客 ,有的根本沒整理 ,沒油漆,雜物未丟,沒處理漏水就拿出來賣了

.....空屋一間,原始屋況,不然就是住著約尚未到期的零散房客.

.....一般都會簽給很多仲介賣....

.....有時房產根本就是用人頭戶買的,真正金主不掛名的.....

(2)持有1年內的:大概會做簡易裝修,重新漆油漆,有漏水處有擦防水漆掩蓋,不易發現.

但大部份格局,熱/冷水/污水管線不動,電線/配電盤未更新==>只作外表,敗絮其內,藏污納垢

...買到後不到一年遇下大雨,裡面可能會下小雨 ,或不幸廁所也會堵塞...

甚至有的會自行加蓋新違建,但可能已被檢舉排拆中,卻不告知您.

等您買了入住不久可能會收到拆除通知.==>也很可能是用人頭買的,可能投訴無門

(3)持有超過一年:大多會整理好,熱/冷水/污水管線不動,電線/配電盤更新,

格局地板全都換新的 ,有的甚至連出租套房都弄好,房客也都找好了,

---應該是最用心的, 大部份品質算中上....若價格合理,是可考慮...

綜合來說:

1,不要向人頭戶買屋,不然出事找不到人的.

(如何判斷人頭:在您簽約時,居然是xx人拿著委託書來和您簽約,

您整個過程都看不到權狀上的掛名屋主

,他一定是出國,在南部...等理由不便出面處理.但xx人才是真正屋主)

2.若要滿租套房,要注意是真的滿租?還是假的...

以前就遇到請屋主準被租賃契約看一下,

發現小套房約10本筆的顏色筆跡都一樣,連房客的筆跡也都相似..

故我懷疑根本是假租賃, 故要求屋主/仲介打開已出租的套房開來看

裏面超整齊的,根本沒用過痕跡,再多開幾間也都是相似...

,這時屋主會略做解釋:因剛完工,房客還未搬入,所以沒人....您相信嗎?

3.建議不要買近年內才新作好的新違建(一樓外推, 防火巷外推,頂樓加蓋...)

不然可能已被檢舉報拆,但賣方不告知您,您可能就會入住後就被拆了

萬一屋主不賠或根本是人頭, 告起來可是會搞掉1-2年,且不一定拿的到賠償的錢...

以上拙見給大家參考 ,若覺的不錯就留著用.

不認同,請就忘了它,但不要對我人身攻擊喔

ps:我個人是不喜歡買人家整理過或短期轉手的, 比較喜歡自己動手改裝,至少知問題在哪.

不過真的有很優很棒的投資客,開價樸實,用材實在,但那也需要您銳利的眼光看的出它的用心