更新於2020/4
新冠疫情肆虐, 這波人類歷史上少見的風暴
對經濟的衝擊來的又快又急
負油價歷史首見
對房價及房市會有什麼樣的影響?
會不會恢復? 多久恢復? 目前沒有人知道
而對人類生活的改變!
我個人提出幾個觀察
1. 宅經濟崛起
2. 在家工作者增多
3. 大眾運輸的重要性被弱化
而這幾個因素
都讓蛋黃的優勢被削減
因為蛋黃對多數人最大的吸引力
不外是, 上班近, 逛街方便, 大眾交通運輸便利
詳述於最後段
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這一段寫於2016年
這幾天已經看到2位網友分享了以下的新聞
北市明星學區失靈 房價跌破區域行情
當大家熱烈的討論為何明星國小不再搶手時
是否也注意到一個多月前的另一則新聞
林三淡明星國小超熱門 房價有撐
對比其中的兩段敘述
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位於大安區的國北教大附小，2014年大安區房價每坪84萬3,000元，該校周邊每坪則要89萬3,000元，比大安區整體行情高出6%；然而，2016年大安區房價每坪87萬元，下跌約3%，該校周邊的房市卻下跌了18%，每坪僅剩73萬6,000元
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林三淡三區六所招生額滿國小週遭房價漲幅最大的是林口麗林國小，2015年5月單坪約26.3萬元，今年4月漲到30.1萬元，漲幅約14%；其次是林口頭湖國小2015年5月單坪約26.5萬元，今年4月漲到29.7萬元，漲幅約12%
雖然兩者比價的區間不同
但也略微透露了一些與以往不同的走勢
怎麼這一波下跌蛋黃反而跌得比較快?
我個人認為這樣的走勢可能的原因如下
1. 自住型買盤當道: 台北市市區的行情依舊高不可攀, 以現在一家3~4口需求最強的40坪左右產品來說, 大安區依舊要3000~3500萬元, 而且還是以老舊公寓居多, 林口這樣的坪數約1000~1300萬元, 而且以較新的大樓產品居多, 相對還是一般受薪家庭負擔的起的!
2. 重劃區機能改善: 受惠於台北市區房價高不可攀, 近年人口不斷移出台北市(六都北市遷出人口最嚴重), 新北雖然也是人口淨移出, 但是如淡水林口這樣的新市鎮人口卻是增加的, 人口帶來了商店與生活機能, 而如電視台進駐, 大型賣場營運等也都為新市鎮帶來了就業的人潮(看看每天上班時間林口交流道"往林口上班的車潮"就知道林口台地提供了多少的就業機會)! 當鬼城不再是鬼城, 蛋黃房價依舊高不可攀, 人口自然往新市鎮移動, 而新市鎮的學區當然熱門了!
3. 土壤液化議題發酵: 台北市區有很多精華地在土壤液化的警示區, 儘管建商都說土壤液化只要新的建築工法就可以安心, 偏偏台北市很多老舊待更新的舊公寓, 之前有都更議題這些老公寓都是熱門炒房的標的, 現在一下變燙手山竽, 平均房價自然跌下來!
4. 氣候暖化: 經常往來林口與台北盆地的人都可以明顯的感受到夏天兩地氣候的不同, 不止溫度計上可以差距2~5度(白天約4~5度, 晚上約2~3度), 體感溫度差距更大(林口比較通風), 當然這樣的優勢在冬天就會反過來, 但是在地球暖化的現在, 林口的氣候條件似乎反而成了優勢(不少人愛調侃林口沒有除濕機東西都會發黴, 但是台北盆地夏天沒有冷氣是會熱衰竭死人的啊!高溫死亡風險提高)
4. 人口老化: 其實這議題是前述許多議題的延續, 人老了, 不方便住在沒有電梯的舊公寓裡, 偏偏台北市區的電梯大樓依舊高不可攀, 只好往蛋白區搬, 既然不用上班了, 何苦住在市區老舊的公寓裡, 搬到居住品質更好的蛋白區, 林口台地甚至還有全國最大的醫學中心, 生病了也就近看病, 何樂而不為?
5. 少子化: 其實這衝擊的是所有的學區宅行情, 但在蛋黃區, 學區宅行情已經跌破區域行情, 但在蛋白區, 學區宅行情是收斂與區域行情的價差, 這是因為蛋黃區學區宅以老舊公寓居多, 蛋白區雖然也受衝擊, 但至少還是住起來舒服的大樓產品, 行情依舊可以守住, 因為當人口紅利反轉, 甚麼投資漲幾倍都是假的, 只有自己住起來舒服是真的!
6. 宅經濟崛起
當人們不用出門可以買到多數的東西, 不用出門可以外送各家的美食
好像也不用一定要住在市區, 屈就空間較小的老房子
住在信義區的吸引力好像也瞬間大減
7. 在家工作者增多
住在郊區總是被說是"以時間換取空間", 因為對很多人來說
住郊區最大的犧牲就是通勤時間變長了
但這波疫情可能影響很久, 因為疫苗不會短時間內出現
有些產業有些公司, 開始試行"在家上班"
會不會以後有些公司發現某些職員只需要一週來一次公司, 連辦公桌空間都能省了?
透過視訊透過網路, 有更多的人可以在家上班
通勤問題瞬間大減(反正一週只要到公司一次...)
住在市區但犧牲居住空間似乎也不那麼必要
8. 大眾運輸的重要性被弱化
大眾捷運是過往最方便的選擇
也是台北市最引以為傲的優勢
但這波疫情
讓搭乘大眾運輸的人大減
原來大眾運輸的健康風險還不小
除了搭捷運暴露PM2.5最高
現在還要擔心疫情傳播的風險
所以現在開車上班的人變多了
如果要開車上班, 為什麼一定要住在台北市?
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eoskiss wrote:
位於大安區的國北教大附小，2014年大安區房價每坪84萬3,000元，該校周邊每坪則要89萬3,000元，比大安區整體行情高出6%；然而，2016年大安區房價每坪87萬元，下跌約3%，該校周邊的房市卻下跌了18%，每坪僅剩73萬6,000元
唉～
我在這版講了幾千幾百次了，
很多數據都自己可以去查，千萬不要把新聞當作你的房地產資訊來源，
如果真的要把新聞當作你的房地產資訊來源，
那要懂得去查證資料是否正確。
請問你，你去查證了嗎？
來，實價登錄在這邊....
http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action
如果你有去實價登錄查證新聞中所說2014年和2016年的國北教大附小附近的成交資料，
你就會知道為什麼"平均成交價"會跌了。
"平均成交價"會跌的理由很簡單，因為....
"2014年成交了很多新成屋，而2016年一間都沒有。"
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THE666 wrote:
唉～
我在這版講了幾...(恕刪)
漲的時候說自住沒差
跌的時候怎麼這麼多人覺得有差呢..???
最近身邊很多朋友買房，告訴你什麼叫現實~
買來自住的眾多小資男女，不多不少~負債能力上限差不多就1000萬，
加上自備頭期款，1200~1500萬置頂了(這在雙北最多只能買2房)~這還是經濟狀況已經不錯的人哦
所以很多人已經完全放棄雙北了，購屋選在外圍甚至到桃園。
所以1000萬以下賣翻，1500萬以上沒投資客光顧就準備養蚊~
哦~對...您會說1500萬以上的房本來就不是賣給小資男女的，
是賣給有錢人的~~
購屋的還有很多有錢的換屋族啦、退休族啦、名醫啦、藝人啦...blablabla...
but anyway...我不認為那些總需求量體，會像前幾年投機炒作時期那麼龐大~
10年炒高2倍的房價；現在房市凋零，剛好而已
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蛋黃區真的有降一些,而且在一成以上.
因為生活機能已經完備,是台北市區幾個重劃區裡面差不多最高價的,(不講太多,反正在台北市區的重劃區就那幾個).
不過也因為如此,沒有新屋買了.大多是5~12年的房子,這幾年剩下的幾塊基地,推出的建案都是特大坪數+極高總價,
有沒有必要去碰這價位的房子就是另一回事了.
會選這風聲鶴戾的時間點買不少人都說不智,我想想也是有點衝動.
不過買東西嘛,喜歡.理智就先放一邊.其實還是多少有想過的.
買的是50多坪的產品,9年屋,一個坡平車位.
隔間有效率,所以裡面實用空間倒真的是不小,
和我這些年看過的一些60多坪,公設一堆的房子差不多.
主要是控制預算不要太高,即使台北房市再跌一段,也頂多是覺得買貴了,不對生活造成任何影響.
反正就像我現在住的這間(台北市蛋白區),當初也是買貴了,但買了也沒打算賣,所以這些年又漲近一倍回來,沒差.
買新房子還是留著.
對房市看法,整體我還是偏空方.
正如我前兩年所料,台北市的房價高出國民所得太多,交易量跌到歷年新低,跌勢已成,而且短期內難以回頭.
甚至拉長線來看,不管再幾年,再漲回前幾年的價位的可能微忽其微.
晚買一定不吃虧.
我選擇此時買就是:
1.我真的等頗多年了,懶得再等.人到中年漸覺得不是年輕人,什麼事都是以後再說.畢竟等待也是讓人不耐的.
2.已越過高點山頭.我已不是這社區最高價,不算其中有一戶買特別高的,至少也不是次高的,以平均值來說,現在大約自高點下來11~12%吧.
3.保留相當實力,控制總預算.而起且選擇以後能抗跌些的地區.
包括日後此區附近的發展.它是在兩個商業區中間的住宅區,而且這兩個商業區都已經是著名的商圈和辦公圈了.
以及交通及生活機能.走一小段除了辦公室以外,就有捷運,市場,餐廳,賣場,國小國中.
和社區的質感.街道乾淨整齊,綠樹多,有小公園.兩邊都是新建物.
建設公司也要是知名穩健的.
日後儘量能保值吧.
當然不見得人人認同我的觀點,但做某些決定心中一定要有定見.更何況金額不小.
個人積分：108分
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文章編號：61273923
E.TTsai wrote:
其實房價都沒漲，只是因為新成屋成交量多，
所以才會拉高平均價格!
怎麼兩年前都不會有人跳出來這麼說?
T大當初有提過類似的言論嗎？
沒有，因為當時我懶得談漲跌問題。
至於新成屋成交量多，導致當地房價上漲的假象，的確有可能發生，
如果下次新聞出現說某地房價上漲時，你會不會去查證，這是真的上漲，還是假象？
還是因為新聞說漲，跟你心中預期不一樣，就裝沒看到了？
或是連查都不查，直接斷定一定有新成屋成交？
房地產版應該是大家來互相交流學習的地方，而不是空空多多鬥爭的地方。
一群人躲在一起取暖，一起攻擊對方陣營，有意義嗎？ 又不是搞政治。
你何必在乎我當時有沒有提過如此言論？
如果你覺得我的言論有錯(新成屋的造成的房價假象)，
那你可以反駁我，而不是質疑我為何2年前不這樣說。
