未來買房還一定會賺錢嗎？

文／胡偉良
又是一年初始，憧憬與懷舊，同時到來。憧憬的是未知，帶有期待。懷舊的是已知，懷有遺憾。
每逢這時，一些老人又會提起當年，比較當年便宜的物價、房價和當前的高物價和高房價。
關於貨幣貶值
每個人都知道，今天的錢永遠比明天的錢要值錢。也知道以前茶葉蛋2塊錢一個，現在10塊錢一個，漲了5倍。
這就是貨幣貶值帶來的改變。為什麼貨幣會貶值？
2019年，我國GDP為 23,593,584百萬元。GDP又叫國內生產總值，意思2019年我們所創造出的新增產值是 235,935億元。
既然是新增的產值，自然需要對應的貨幣支持。所以， 235,935 億的GDP，就需要發行 235,935億的新台幣。
但這些台幣是新增的，它增加了全國貨幣總量。因此，在全國貨幣總量/全國商品總量增加之下，商品價格就會出現一定的增長，這就是通脹，帶來的結果就是貨幣貶值。
所以GDP的穩步增長必然伴隨著一定幅度的通貨膨脹，而通貨膨脹就會帶來貨幣貶值。它們是相生相伴的，且適度的通貨膨脹是一件好事，否則就是通貨緊縮或者通貨滯脹了，那才是不好的。
當然，除了GDP當量的貨幣發行會帶來貨幣貶值外，還有一部分來自於貨幣超發。像2020年由於武漢疫情的影響，台幣小量放水M2增率達到7％左右，超過了當年的GDP成長率，也可能會引發貨幣貶值。
關於房子
在2010年以前買房的人，絕大部分應該都體會到房價上漲帶來的“幸福感” 。但這房價的上漲是何原因造成的呢？
有人認為是麵粉（土地）原因，有人認為是炒房客的原因，有人認為資金因素。這些都對，但根源不完全在這裡。
筆者在另一篇文章（2003~2014年的房價飆漲合理嗎？房價還會再漲嗎？）曾提出，GDP增長與通貨膨脹才是房價上漲的根本所在，經濟發展+貨幣因素才是的房價動力。
看看台灣的房價，從2003年到2019年，房價增速大概是多少？台北市平均大概是2.5倍上下，全省平均約在2倍上下，轉化成年增長率， 台北市約為6％，全省約為4.5％。
從2003年到現在，我們的經濟增長速度，也就是GDP增速，2003到2008每年平均大約是4.5%左右， 2008到2017年，每年平均大約是2.7%左右，整體平均約為3.6％；通貨膨脹1.0%左右，這兩個數字加起來，大致就是4.6%。但如果再把房價的上漲期調整為2003~2014年，那 麼台北市的房價年增長率為9%；全省的房價年增長率則為6.5％。
所以2003年2014間的房價真的是漲過頭了，超漲的原因是資金行情＋炒作（資金集中往房地產集中，造成了價格在短期內出現了暴漲），炒房客賺到的價差透支了消費市場後來幾年的經濟增量，提前轉化到了房價上面。
2020年，因為營建業需求暴增，卻又碰上缺工、原物料上漲，在供需不平衡下，本來平穩的房價藉機而起，若未加抑制，很可能房價飆漲之勢會重新再啓，好在政府出手的快（超前佈署），壓制了飆漲的勢頭，但是導源於成本上漲的房價上升反應還是無可避免。
所以，千萬不要覺得過去（2010年之前）買房賺錢，誤認為自己投資眼光好。那叫 “普漲”，一個買房就幾乎賺錢的時代。
關於未來的房價
關於貨幣貶值與房子升值簡單的邏輯說清楚之後，就能開始測算未來走向了。
2020年的M2增幅（7％）和前幾年相比是相對較高的，只有2009年的金融危機有類似的狀況，政府透過增加貨幣供應的方式促進經濟發展，除此之外，台灣每年的貨幣供應增大多在5％以下，扣除GDP的增幅之後，每年貨幣貶值率大概都微不足道，加上全球物價平穩（科技進步、產能過剩），往後幾年由物價上漲引發通膨的機率並不高，要注意的是資金泛濫導致的資產價格堆高。
因此在反應了成本的上漲之後（營建成本上漲~15％，合理的房價上漲率5~8％（視地價占比），最足以助長房價炒作的資金因素（台商資金返台＋外資匯入）又在政府超前防範下，難以作怪，因此，短進快出，短期房價暴起，身價暴漲的牟利時代，已經結束了。房價再大幅飆漲的可能性已經微乎其微，盲目的投資炒房只是自找麻煩。未來房地產將轉為房產租賃收益和長期價值博弈的利潤模式。
這個時候，筆者的建議是：如果是剛需或改善需求，可以進場（從勤看屋開始，培養房地產的感覺）；如果投資則要慎重（隨便投就賺的時代已經過去了）；至於炒房，還是死了這條心吧！
筆者在本篇文章裡把房價做了簡化的分析，直接從房價漲落的本質進行探索，並歸納出簡單建議。要掌握房價漲落的全貌，可閱讀筆者有關房價的相關論述。