如果買一間房子要出租
總共是1150交屋
花了50萬裝潢與基本家具家電出租
那房子的總成本是1200
自備300，貸900二十年
銀行利息錢是900X2%=18，稅假設總共2，
那每年繳給銀行的利息跟給國家的稅是20
收租金一個月3W而且租客不報稅，一年實收36
扣掉繳給銀行跟國家的20，剩下16的利潤
那一開始的投資報酬率是16除以300等於5.3%
六年沒漲房租沒漲利率，總利潤是96，
但是房貸利息會逐漸下降，所以利潤會稍長，假設總利潤100，
而這六年來還本金假設300，
那六年總共投資出去的本金是600，總利潤100，
年化報酬率是100除以6再除以600等於2.78%
請教版上先進以上這樣子的算法有問題嗎?
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kopin0720 wrote:
如果買一間房子要出租
總共是1150交屋
花了50萬裝潢與基本家具家電出租
那房子的總成本是1200
自備300，貸900二十年
銀行利息錢是900X2%=18，稅假設總共2，
那每年繳給銀行的利息跟給國家的稅是20
收租金一個月3W而且租客不報稅，一年實收36
扣掉繳給銀行跟國家的20，剩下16的利潤
那一開始的投資報酬率是16除以300等於5.3%
六年沒漲房租沒漲利率，總利潤是96，
但是房貸利息會逐漸下降，所以利潤會稍長，假設總利潤100，
而這六年來還本金假設300，
那六年總共投資出去的本金是600，總利潤100，
年化報酬率是100除以6再除以600等於2.78%
請教版上先進以上這樣子的算法有問題嗎?
你貸900萬
6年還300萬本金
你總貸款才18年嗎??
而且如果你才貸18年
那6年後..一個月的利息會比第一年少4500左右才對
所以大約的算一下...不太可能總利潤只有100
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請用最簡單的算法。6 年只還利息，不還本金。你就是 6 年只出了 300 萬，收益減去利息支出，每年收 16 萬就對了。而這收益，如果再投資，你又會收到更多的錢，你都沒算。
純房租的投資收益並不算高，房地產投資只是 "防禦型"，非進攻型。沒遇上上漲週期的房價上漲，你說不上大賺。
我們在做的人，都是 10 幾 20 年長期看得的。簡單例子，現金 1000 萬，只拿 200 萬自備。800 萬長期貸。800 萬的餘款，部分例如 200 萬是當預備金，放定存，也是有收益。其餘 600 萬會投入其他投資，本身要有其他固定收入支持還貸款。這是穩當但報酬率不高，風險也不高的投資。
這樣另外 600 萬的投資就可以比較大膽，放風險獲利高一點，運氣好，賺到錢，會抽回一部分，再轉回房地產，構建護城河。
很多人在算，年化報酬率，算在股票時，都故意拿那種單一股票股價會上漲，股利又繼續投入，還刻意不算股利的所得稅。這與房地產相比較，並不盡公平。
通常自住之外，有做房地產長期投資者，都會有做其他如股票等投資的，攻守要兼具，其實是沒什麼好比較的，因為都要賺。
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買房收租的年代已經過去了....
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kopin0720 wrote:
2.而假設一開始就投入1200不貸款
扣掉稅金假設年收34好了
那年報酬率2.83%
所以二十年報酬率是不是呈現一個曲線
由5.3%往2.83%，再漸漸走平。
你沒算每年獲利的再投入。
不貸款全額現金買的人，除非很有錢，他覺得沒差。一般都是會去貸，能低利率貸還不去貸是傻瓜，沒有比用房貸來低率借錢投資更划算的了。
你有 1200 萬，只拿 300 萬買房，貸款 900 萬投股市，總投資金額是 2100 萬，懂嗎 ? 進攻型高風險高獲利要賺，防禦型的也要賺。
還有，每年的獲利要再投入，不能不算在內。至於要投什麼，股 ? 房 ? 還是其他 ? 隨你便，你到那時候，自然懂怎麼分配。不會再用你現在的算法。
當然，前提是，你未來的現金流要尬的過來才行。
