賣不掉也不降價給你？他解析「1現象」：這種人會選擇先下車
美國對等關稅、台股重挫夾擊，4月房市大震盪，全台二手屋待售存量持續飆高，截至2025年首季已突破10萬戶大關，4月甚至再攀升到10萬1,492戶，已連三月賣壓正成長。不過即便如此，房價下跌似乎難符合眾人期待，這是為什麼呢？
馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書「何世昌的房產知識Buffet+」表示，房地產買賣這件事很奇妙，民眾心態總是追漲不追跌，如果把房價歷史線型拉出來看，每波價格修正、成交量低的時候，往往是「相對低點」，履試不爽，前一波空頭的典型是 2015年、2016 年。可是在當下，大家都期望能有更低的價格，所以市場成交量很低。
如果觀察台灣房價變動，會發現台灣房價「多數時間」處於「溫和變動」，不管漲跌變動幅度通常都不大，而漲跌劇烈的時間都比較短。事實上，房地產本身就屬於「低變動率、低風險」的標的，它的價格變動幅度小是正常的，除非有重大利空、利多才會出現大幅度波動。但有趣的是，去年底市場一面倒看衰國內房市，但到了今年，股、債、匯歷經驚濤駭浪，房地產的波動率低、反而相對穩健，完全超乎眾人預料。不過要強調，相對穩健不是說不會跌，而是變動幅度會較小。
不動產估價師陳碧源表示，．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．
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賣不掉也不降價給你？他解析「1現象」：這種人會選擇先下車
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房仲應該去找上一代的房仲抱怨, 他們寅吃卯糧把後來人的錢都吃光了...
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grandaurore wrote:
房市下跌會比人口下跌滯後
從過去日本,南韓,香港,中國,人口下跌後幾年,房產都會下跌
台灣雖然面臨少子化，但這並不代表每個城市的人口都在減少。
真正的關鍵是：「人往哪裡移動」才會左右房市的熱度。
需求依然集中在都會區及產業成長強勁的地區，
這些地方的房屋市場仍具支撐力，供需仍能維持一定平衡。
就像少子化首先衝擊的是偏鄉學校，
但都市裡的私立小學、私立中學卻依然一位難求。
房市亦然，少子化並不必然影響房價，
因為「房屋的供給」並不等同於「市場上能成交的有效供給」。
（✡備註：不能把每間房子視為條件相同，有新屋，也有屋齡五、六十年的老宅）
目前市場常批評台北市滿街都是50年以上的老公寓，
但試想十年、二十年後，
當銀行依據屋齡設定貸款成數——
新屋可貸八成，40年以上只能貸五成，60年以上甚至僅能貸三成，
屆時真正「買得動」的房屋數量，
還會比「想買的人」多嗎？
房子就像便當店的便當一樣，
120元的便當如果賣不出去，店家頂多選擇不賣或轉移據點，
但也絕不可能50元賤賣，
因為成本就擺在那裡，價格有其底線。
同樣的邏輯放在房市上，
只要原物料、土地、營造、人力成本持續上漲，
「有效供給」反而會因開發意願下降而萎縮，
這也是為何即使面對少子化，房價不一定下跌
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fanscratch wrote:
人往哪裡移動」才會左右房市的熱度。
台灣過去就算人口流失,房價照樣漲
屏東從2014年 84萬人,跌到2024年 79萬人。
但過去五年平均交易單價漲約四成
2023屏東人口金字塔(https://visualizinghealthdata.idv.tw/?route=article/faq&faq_id=35)
購房主要人口年齡分布在25~50歲
屏東25~50歲年齡人口減少不多,但在2023年24歲以下人口驟減。也就是今(2025)年26歲以下人口驟減,這些人口要從今年開始到未來20年是購屋人口主力。
台灣人口金字塔(國發會)
趨勢同屏東縣,25~50歲人口減少不多,減最多的年齡層在24歲以下。24歲以下開始進入購屋主要客群。
回顧日本2000年人口金字塔(https://commons.wikimedia.org/)
當日本房價泡沫破開
台灣,屏東人口分布已經接近日本房市泡沫當時的人口分布
