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leon3760 wrote:
德國土地多大、人口密...(恕刪)
+1，同意leon3760前面，問題有，但不是單純化可以解決
個看到人家的優點就自認為也可以me2的想法........
嗯，心理作用會比實際效果大
看了王建民／盧彥勳／曾雅妮的打法來仿效，忽略了自身的其它條件
也只是東施效顰而已
像樓主這樣的想法的人多不勝數
小弟先聲明不是為了反對樓主進來討論
主動積極的關心社會議題，試圖讓國家社會更好
這個出發點非常值得敬佩
小弟也贊同朝更好的方向來進步，他國的情況可以當做參考
但要全部照做，個人以為機率小，且直接套用會遭遇到非常大的阻力和困難
現在媒體和人們在討論的房價問題
多半是以北部為主
大家心中的假想敵是那些建商、投資客和仲介
疾呼改革的訴求集中在稅賦方面要以市價進行課稅，以及房產獲利課重稅
OK
小弟的想法是:
1.現在就算以市價進行課稅，只是讓交易房產利得減少
跟房價是否會下跌是相對小的關係
換句話說，以市價課稅是對做房地產的人所得看不過去，讓這群人所得減少而已
至於房價是否會因此而下跌，關係不大
2.建商賣太貴、投資客烘抬、仲介拱價，也是常看到的issue
但即便如此，在供給和需求的主要因素前，這相對微弱
我認為問題應該出在：
1.國人置產的觀念很濃
2.工作機會過於集中在北部
3.現代財富的累積模式改變
4.對過去房價適應預期的自我強化模式
5.人口減少&遺贈稅的加乘效果
6.通貨膨脹
*國人置產的觀念很深，即便有了自用住宅，再買第二、第三個也不嫌多==>需求+
*財富累積不限於國內，在國外賺錢了，回家鄉置產的慾望更強==>需求+
*而在國際累積財富的深度和廣度遠大於國內市場，回頭來看會認為家鄉房產相對便宜
*相對於上，在國內市場的財富累積和購買能力的減低，其差距與日俱增;一方面是由於現代勞力是全球替代效果，不限於local(是故資方提高薪資的逼迫性很低），另一方面是資本主義社會資本方和勞動方的差距本來就會自然的加大==>房產買方二派人馬的實力呈現M型
*由於少子化和遺贈稅的大幅降低，讓房產買方由"一個人/家庭"逐漸轉為"一個家族"購買能力的呈現==>比起一個人/家庭，一個家族能bid的價高得多==>隱性買方實力增強，即便所得沒增加
*由於工作機會集中於北部，特別是白領，即便不喜歡北部，都不得不留下來跟大夥一塊擠
台灣還有很多地方能住人，只是沒人要去住==>外部性使得其它城市無法對北部城市有居住的替代效果
*基於以上，人多的地方，自然政府建設就得多，建設得多，人們就更方便更喜歡住；建設得少的地方，就相對愈來愈不方便，愈不容易吸引人來住；形成這個問題本身的自我增強現象
*過去政策導致台北房價長期走揚，而這個現象也給人們「台北的房子保值」，甚至必定能增值的刻板印象
當這個印象根深蒂固，成為信仰的時候，那這個情況就愈有穩固的基礎
*基於台灣獨特的政治因素，新台幣沒有國際市場，對於通貨膨脹的防空洞標的非常有限
所以，當一有政策利空，有心有能力的人只會慢慢的收(口袋很深+置產觀念)
他們收了，也不是要立刻賣的(反正長期走揚+房貸壓力輕or沒有)
當工作機會集中於北部和貧富差距大的情況不變時
課稅政策也許能減輕一點點，但無法使得一般北部民眾購入房屋的負擔減輕太多
等著要買的財團和M右端人士都有充足銀彈伺候
更何況，政府真正的武器還沒拿出來===>升息
然而一旦升息，這板子一棍打來是打到M右還是M左人士，這也就不用再說了吧
升息使得M右人士抽回成本高的投資來還貸款==>C+I+G+X-M的I減少，通常伴隨著經濟循環的下調
M左族群已經付利息付得很喘了，這下子升息，壓力更重；伴隨的經濟的向下循環，收入壓力亦增加，更遑論趁機入市買房了==>六星總裁的二難
抱歉，好像打太多了
一點淺見，供大家思考
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