【感想】看了房地產討論約一個月後的感想


eric@5888 wrote:
菁英來台的少.....

國際化的程度又不及 上海北京香港新加坡 日韓.............
(恕刪)


你是在講歷史故事嗎?

看趨勢怎麼會是去看歷史故事呢?


ECFA簽訂後,大量銷往大陸的零組件,關稅將在3年內逐步降至零

你以為ECFA只是神話故事?

尤其是與台灣關係良好的日本,她們光只是在台設廠,然後再輸往大陸,光只是關稅(部分項目的關稅目前還高達15%)降成零,就能賺到很多錢,光用想的就能知道影響有多大!

大陸的製造業對日本先進的製品需求極大,台灣光只是這一道政策,他就能帶來極大的影響

只是這需要時間的,急也急不得!

也就是說,光只是ECFA所帶來的影響,接下來誰做總統,台灣的經濟都會再起飛~

真的發揮效力後,馬英九再做一任,台灣經濟起飛、噴出後,經濟大幅改善,其他人就沒機會了!

現在你還無法明顯感覺到ECFA所帶來的影響,這只是因為ECFA才剛簽訂,才進入1一年而已,關稅還只是降一點,讓相關廠商做好準備(畢竟人家要來投資,總是要點時間考察、洽談)

等到2013年,完全降至零時,那就大大不同了!

等你總算察覺到ECFA所帶來的影響時,房價早就又漲一段了~

這是大家都知道的事情,你如果執意要刻意忽略,屆時經濟又起飛,房價又上漲,你自己怪你自己傻!



..日本古河電氣 來台投資46億
作者: 陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2011年10月4日 上午5:30.
....中國時報【陳宥臻╱台北報導】

日本古河電氣工業看好電動車的鋰電池需求,昨日正式和經濟部簽署投資意願書(LOI),總投資金額為日幣128億元,約新台幣46億元。經濟部次長林聖忠表示,古河電氣這次擴大投資,將可以創造170名就業機會。

古河電器代表石原廣司表示,首度將鋰電池電解用銅箔,從日本移到台灣生產,投資日幣69億元(約新台幣24.5億元),將在雲林科技工業居設立,屆時單月產量可達500噸,預計在明年8月投產,成為海外第一座生產據點

另一部分,是擴充原本就在台灣的生產線,生產印刷電路板用銅箔,是投資新台幣21億元設立,月產量從800噸提升到1200噸,將在明年6月投產。

..

jim_raynor wrote:
這跟我看到的現況不同...(恕刪)



另外,我提出貨幣供給量M1b的統計數據,只是要證明資金根本沒變少,只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

另外,我提出房貸餘額的統計數據,只是要證明房貸餘額根本沒被管制住,他只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

這就是為什麼張金鶚提出的第三季國泰不動產指數仍顯示創新高!只是增漲幅度放緩!


另外,你另外拋出的意見"貸款餘額跟創新高是否跟真的銀行放款緊縮,有何相關?"

我只能說,銀行是否還能再核發房貸,主要是看該銀行的分母(即存款總額有關),而不是什麼政府

管制或什麼銀行放款緊縮

再次強調,政府沒有管制房貸,否則房貸餘額不會再增加!

再次強調,銀行沒有放款緊縮,否則房貸餘額不會再增加!

因為,央行只有管制說不能把放款風險過度集中在房地產,但沒說不能再對房地產核發房貸出去!

換言之,只要銀行想辦法把存款的分母拉高,銀行自然就可以繼續在承做房貸業務

相反地,在資金氾濫下,銀行是非常喜歡承作風險極低的房貸業務,至少可以幫忙解決濫頭寸的問

題,讓銀行不會虧損(收近來的存款過多時,沒辦法放款出去,爛頭寸過多時,銀行要不斷地支付

利息出去)

事實上,銀行之所以喜歡承作房貸業務(否則也不會有銀行把核發房貸的額度都用盡),主要是對銀

行來說,房貸業務風險遠遠低於信貸業務

主要是辦理信貸的人,99.9%都是相對的窮人,她們不還錢的機率非常非常高(就是窮,所以才需要

用高額利息借錢度日!不然希臘政府為什麼需要用22%利率來借錢?為什麼很多人擔心希臘會違約?)

也許信貸利差很大,但到時候追討債權的成本可能會很高,甚至銀行還被迫要"協商",降低利息,

甚至免除部分的信貸....

相較之下,若財力不夠雄厚,收入不夠穩健的人,他膽敢辦理大額貸款嗎?而且,銀行也不敢放款!
再說,核發房貸,還有個抵押品在手上,也不怕賴帳,法拍就是了!

在現在低利率的環境下,繳不出房貸簡直是天方夜譚!

500萬房貸利息每年才10萬耶!

銀行在核貸時,都會嚴格審視借款人的收入,都嚴格將每月房貸支出與平均月收入比控制在50%

也就是,連本帶利攤還的金額,若每月個為1萬時,借款人平均月收入不達2萬,根本不會核貸

在這樣的控制下,借款人至少還有一半的錢可以運用,甚至可以存錢。

萬一收入暫時中斷時,理論上還可以用存款來繼續繳納房貸

總之,我要講的是,目前不是銀行不願承作房貸業務,而是額度用完了

房貸額度『增加』速度比較慢,主要是買賣雙方認知差異擴大,房貸需求變少

又加上,奢侈稅導致供給量減少(想賣也沒辦法賣),買方抱著"寧缺勿濫"的心態下,挑不到好物件

,也不想買,成交量變低也是正常

房市成交量變低的背景下,房貸餘額增加速度還能維持原先的速度,那才叫奇怪

也就是說,房貸增加量只是『結果』,跟房價上漲一點關係都沒有

再次強調,銀行是極度樂意對優質借款放款,但必須遵照收支比、按鑑價金額核放8成房貸

否則,貸款利率不會低到只比定存高0.46%!恐怕只剛好收回人事等成本而已!

試想,要你用0.46%的利率借錢出去,你願意嗎?

銀行願意,主要是濫頭寸真的太嚴重,銀行抱著少賠錢的心態,忍痛放款呀!


jim_raynor wrote:
這跟我看到的現況不同...(恕刪)



另外,我提出貨幣供給量M1b的統計數據,只是要證明資金根本沒變少,只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

另外,我提出房貸餘額的統計數據,只是要證明房貸餘額根本沒被管制住,他只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

這就是為什麼張金鶚提出的第三季國泰不動產指數仍顯示創新高!只是增漲幅度放緩!


另外,你另外拋出的意見"貸款餘額跟創新高是否跟真的銀行放款緊縮,有何相關?"

我只能說,銀行是否還能再核發房貸,主要是看該銀行的分母(即存款總額有關),而不是什麼政府

管制或什麼銀行放款緊縮

再次強調,政府沒有管制房貸,否則房貸餘額不會再增加!

再次強調,銀行沒有放款緊縮,否則房貸餘額不會再增加!

因為,央行只有管制說不能把放款風險過度集中在房地產,但沒說不能再對房地產核發房貸出去!

換言之,只要銀行想辦法把存款的分母拉高,銀行自然就可以繼續在承做房貸業務

相反地,在資金氾濫下,銀行是非常喜歡承作風險極低的房貸業務,至少可以幫忙解決濫頭寸的問

題,讓銀行不會虧損(收近來的存款過多時,沒辦法放款出去,爛頭寸過多時,銀行要不斷地支付

利息出去)

事實上,銀行之所以喜歡承作房貸業務(否則也不會有銀行把核發房貸的額度都用盡),主要是對銀

行來說,房貸業務風險遠遠低於信貸業務

主要是辦理信貸的人,99.9%都是相對的窮人,她們不還錢的機率非常非常高(就是窮,所以才需要

用高額利息借錢度日!不然希臘政府為什麼需要用22%利率來借錢?為什麼很多人擔心希臘會違約?)

也許信貸利差很大,但到時候追討債權的成本可能會很高,甚至銀行還被迫要"協商",降低利息,

甚至免除部分的信貸....

相較之下,若財力不夠雄厚,收入不夠穩健的人,他膽敢辦理大額貸款嗎?而且,銀行也不敢放款!
再說,核發房貸,還有個抵押品在手上,也不怕賴帳,法拍就是了!

在現在低利率的環境下,繳不出房貸簡直是天方夜譚!

500萬房貸利息每年才10萬耶!

銀行在核貸時,都會嚴格審視借款人的收入,都嚴格將每月房貸支出與平均月收入比控制在50%

也就是,連本帶利攤還的金額,若每月個為1萬時,借款人平均月收入不達2萬,根本不會核貸

在這樣的控制下,借款人至少還有一半的錢可以運用,甚至可以存錢。

萬一收入暫時中斷時,理論上還可以用存款來繼續繳納房貸

總之,我要講的是,目前不是銀行不願承作房貸業務,而是額度用完了

房貸額度『增加』速度比較慢,主要是買賣雙方認知差異擴大,房貸需求變少

又加上,奢侈稅導致供給量減少(想賣也沒辦法賣),買方抱著"寧缺勿濫"的心態下,挑不到好物件

,也不想買,成交量變低也是正常

房市成交量變低的背景下,房貸餘額增加速度還能維持原先的速度,那才叫奇怪

也就是說,房貸增加量只是『結果』,跟房價上漲一點關係都沒有

再次強調,銀行是極度樂意對優質借款放款,但必須遵照收支比、按鑑價金額核放8成房貸

否則,貸款利率不會低到只比定存高0.46%!恐怕只剛好收回人事等成本而已!

試想,要你用0.46%的利率借錢出去,你願意嗎?

銀行願意,主要是濫頭寸真的太嚴重,銀行抱著少賠錢的心態,忍痛放款呀!

jim_raynor wrote:
這跟我看到的現況不同...(恕刪)



你模糊了焦點了!不要把話題扯開!問題出在你錯誤的認知:銀行爛頭寸過多 是因為金管會限制房

貸的釋出

你這種講法,根本是倒果為因!

政府限制房貸釋出的行動是在2010年上半年,當時貨幣供給量早已沒有持續激增

你再仔細看一次,我特別抓出來的M1b的數據,是從2009年1月開始的,看起來好像沒什麼,但你知

道光只是這幾年M1b就激增40%(特別是在2009年),你自己算算看這是有多大一筆資金?

也就是說,銀行爛頭寸"超級過多"是出現在2009年(早在金融海嘯前,爛頭寸就已經多到嚇死人,

依據推估在2007年就已經多達1兆),但央行的選擇性緊縮房貸(拜託,金管會什麼時候限制過什麼

房貸?銀行是央行管的,好嗎?多唸點書再來評論,好嗎?)是在2010年

因此,銀行爛頭寸過多跟限制房貸的釋出,根本毫無關聯!

激增的原因很簡單,主要是美國實施量化寬鬆,導致美元大幅貶值,央行為了讓台幣不要相對大幅

升值,大量從市場上買入美元,釋出等值台幣

你現在誤以為台幣是升值的,其實台幣只是貶值的比較慢,而看起來對美元是升值的!

要不然,台幣早該出現25:1,甚至20:1了!

只是,當台幣在短短幾年內激增40%,這種貨幣還能擁有原先的購買力?

房地產等資產價格的上漲,只不過反應貨幣價值被稀釋的事實!

另外,我提出貨幣供給量M1b的統計數據,只是要證明資金根本沒變少,只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

另外,我提出房貸餘額的統計數據,只是要證明房貸餘額根本沒被管制住,他只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

這就是為什麼張金鶚提出的第三季國泰不動產指數仍顯示創新高!只是增漲幅度放緩!


另外,你另外拋出的意見"貸款餘額跟創新高是否跟真的銀行放款緊縮,有何相關?"

我只能說,銀行是否還能再核發房貸,主要是看該銀行的分母(即存款總額有關),而不是什麼政府

管制或什麼銀行放款緊縮

再次強調,政府沒有管制房貸,否則房貸餘額不會再增加!

再次強調,銀行沒有放款緊縮,否則房貸餘額不會再增加!

因為,央行只有管制說不能把放款風險過度集中在房地產,但沒說不能再對房地產核發房貸出去!

換言之,只要銀行想辦法把存款的分母拉高,銀行自然就可以繼續在承做房貸業務

相反地,在資金氾濫下,銀行是非常喜歡承作風險極低的房貸業務,至少可以幫忙解決濫頭寸的問

題,讓銀行不會虧損(收近來的存款過多時,沒辦法放款出去,爛頭寸過多時,銀行要不斷地支付

利息出去)

事實上,銀行之所以喜歡承作房貸業務(否則也不會有銀行把核發房貸的額度都用盡),主要是對銀

行來說,房貸業務風險遠遠低於信貸業務

主要是辦理信貸的人,99.9%都是相對的窮人,她們不還錢的機率非常非常高(就是窮,所以才需要

用高額利息借錢度日!不然希臘政府為什麼需要用22%利率來借錢?為什麼很多人擔心希臘會違約?)

也許信貸利差很大,但到時候追討債權的成本可能會很高,甚至銀行還被迫要"協商",降低利息,

甚至免除部分的信貸....

相較之下,若財力不夠雄厚,收入不夠穩健的人,他膽敢辦理大額貸款嗎?而且,銀行也不敢放款!
再說,核發房貸,還有個抵押品在手上,也不怕賴帳,法拍就是了!

在現在低利率的環境下,繳不出房貸簡直是天方夜譚!

500萬房貸利息每年才10萬耶!

銀行在核貸時,都會嚴格審視借款人的收入,都嚴格將每月房貸支出與平均月收入比控制在50%

也就是,連本帶利攤還的金額,若每月個為1萬時,借款人平均月收入不達2萬,根本不會核貸

在這樣的控制下,借款人至少還有一半的錢可以運用,甚至可以存錢。

萬一收入暫時中斷時,理論上還可以用存款來繼續繳納房貸

總之,我要講的是,目前不是銀行不願承作房貸業務,而是額度用完了

房貸額度『增加』速度比較慢,主要是買賣雙方認知差異擴大,房貸需求變少

又加上,奢侈稅導致供給量減少(想賣也沒辦法賣),買方抱著"寧缺勿濫"的心態下,挑不到好物件

,也不想買,成交量變低也是正常

房市成交量變低的背景下,房貸餘額增加速度還能維持原先的速度,那才叫奇怪

也就是說,房貸增加量只是『結果』,跟房價上漲一點關係都沒有

再次強調,銀行是極度樂意對優質借款放款,但必須遵照收支比、按鑑價金額核放8成房貸

否則,貸款利率不會低到只比定存高0.46%!恐怕只剛好收回人事等成本而已!

試想,要你用0.46%的利率借錢出去,你願意嗎?

銀行願意,主要是濫頭寸真的太嚴重,銀行抱著少賠錢的心態,忍痛放款呀!

jim_raynor wrote:
這跟我看到的現況不同...(恕刪)



你模糊了焦點了!不要把話題扯開!問題出在你錯誤的認知:銀行爛頭寸過多 是因為金管會限制房

貸的釋出

你這種講法,根本是倒果為因!

政府限制房貸釋出的行動是在2010年上半年,當時貨幣供給量早已沒有持續激增

你再仔細看一次,我特別抓出來的M1b的數據,是從2009年1月開始的,看起來好像沒什麼,但你知

道光只是這幾年M1b就激增40%(特別是在2009年),你自己算算看這是有多大一筆資金?

也就是說,銀行爛頭寸"超級過多"是出現在2009年(早在金融海嘯前,爛頭寸就已經多到嚇死人,

依據推估在2007年就已經多達1兆),但央行的選擇性緊縮房貸(拜託,金管會什麼時候限制過什麼

房貸?銀行是央行管的,好嗎?多唸點書再來評論,好嗎?)是在2010年

因此,銀行爛頭寸過多跟限制房貸的釋出,根本毫無關聯!

激增的原因很簡單,主要是美國實施量化寬鬆,導致美元大幅貶值,央行為了讓台幣不要相對大幅

升值,大量從市場上買入美元,釋出等值台幣

你現在誤以為台幣是升值的,其實台幣只是貶值的比較慢,而看起來對美元是升值的!

要不然,台幣早該出現25:1,甚至20:1了!

只是,當台幣在短短幾年內激增40%,這種貨幣還能擁有原先的購買力?

房地產等資產價格的上漲,只不過反應貨幣價值被稀釋的事實!

另外,我提出貨幣供給量M1b的統計數據,只是要證明資金根本沒變少,只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

另外,我提出房貸餘額的統計數據,只是要證明房貸餘額根本沒被管制住,他只是增加速度比較慢

增加的慢,只是讓房價上漲的比較慢

這就是為什麼張金鶚提出的第三季國泰不動產指數仍顯示創新高!只是增漲幅度放緩!


另外,你另外拋出的意見"貸款餘額跟創新高是否跟真的銀行放款緊縮,有何相關?"

我只能說,銀行是否還能再核發房貸,主要是看該銀行的分母(即存款總額有關),而不是什麼政府

管制或什麼銀行放款緊縮

再次強調,政府沒有管制房貸,否則房貸餘額不會再增加!

再次強調,銀行沒有放款緊縮,否則房貸餘額不會再增加!

因為,央行只有管制說不能把放款風險過度集中在房地產,但沒說不能再對房地產核發房貸出去!

換言之,只要銀行想辦法把存款的分母拉高,銀行自然就可以繼續在承做房貸業務

相反地,在資金氾濫下,銀行是非常喜歡承作風險極低的房貸業務,至少可以幫忙解決濫頭寸的問

題,讓銀行不會虧損(收近來的存款過多時,沒辦法放款出去,爛頭寸過多時,銀行要不斷地支付

利息出去)

事實上,銀行之所以喜歡承作房貸業務(否則也不會有銀行把核發房貸的額度都用盡),主要是對銀

行來說,房貸業務風險遠遠低於信貸業務

主要是辦理信貸的人,99.9%都是相對的窮人,她們不還錢的機率非常非常高(就是窮,所以才需要

用高額利息借錢度日!不然希臘政府為什麼需要用22%利率來借錢?為什麼很多人擔心希臘會違約?)

也許信貸利差很大,但到時候追討債權的成本可能會很高,甚至銀行還被迫要"協商",降低利息,

甚至免除部分的信貸....

相較之下,若財力不夠雄厚,收入不夠穩健的人,他膽敢辦理大額貸款嗎?而且,銀行也不敢放款!
再說,核發房貸,還有個抵押品在手上,也不怕賴帳,法拍就是了!

在現在低利率的環境下,繳不出房貸簡直是天方夜譚!

500萬房貸利息每年才10萬耶!

銀行在核貸時,都會嚴格審視借款人的收入,都嚴格將每月房貸支出與平均月收入比控制在50%

也就是,連本帶利攤還的金額,若每月個為1萬時,借款人平均月收入不達2萬,根本不會核貸

在這樣的控制下,借款人至少還有一半的錢可以運用,甚至可以存錢。

萬一收入暫時中斷時,理論上還可以用存款來繼續繳納房貸

總之,我要講的是,目前不是銀行不願承作房貸業務,而是額度用完了

房貸額度『增加』速度比較慢,主要是買賣雙方認知差異擴大,房貸需求變少

又加上,奢侈稅導致供給量減少(想賣也沒辦法賣),買方抱著"寧缺勿濫"的心態下,挑不到好物件

,也不想買,成交量變低也是正常

房市成交量變低的背景下,房貸餘額增加速度還能維持原先的速度,那才叫奇怪

也就是說,房貸增加量只是『結果』,跟房價上漲一點關係都沒有

再次強調,銀行是極度樂意對優質借款放款,但必須遵照收支比、按鑑價金額核放8成房貸

否則,貸款利率不會低到只比定存高0.46%!恐怕只剛好收回人事等成本而已!

試想,要你用0.46%的利率借錢出去,你願意嗎?

銀行願意,主要是濫頭寸真的太嚴重,銀行抱著少賠錢的心態,忍痛放款呀!


yunyunhome wrote:
你是在講歷史故事嗎?...(恕刪)


大大的文章真的是越來越~食之無味,棄之可惜^^

希望大大可以在加油,寫出值得討論的好文章。

至於ECFA的優劣,現在還沒有定論,只能說時間可以證明一切。

但是有一點是可以確定的,ECFA就好像是把雞蛋放在同一個籃子裡一樣。從此我們對中國大陸的依賴只會越來越加重,中國經濟的好壞,對台灣的影響也就越大。

最近看到一些關於大陸經濟的負面新聞,真的讓我們越來越為台灣的未來開始擔心了^^
yunyunhome wrote:
你是在講歷史故事嗎?...(恕刪)


大大聽過ECFA,那您有聽過FTA(自由貿易協定)嗎?
有空不妨google一下什麼是FTA,
台灣與韓國的FTA之爭目前的情況,
FTA對台灣未來經濟的影響
相信您應該會更了解ECFA~~

如果政府、建商、投資客可以把炒房地產的心力
多放些在其他真正對經濟有助益的產業上
台灣是不是會更好~
(我是真的真的深愛台灣這塊土地,當民生必需的房地產漲到下一代年輕人都負擔不起時,台灣還能是個快樂的寶島嗎?)

yunyunhome wrote:

那是你太不懂日本的房地產,才會錯誤引用日本房地產為例!

對日本人來說,房子跟汽車都被視為是消耗品,不斷折價才是正常!

在日本,幾乎都是將老房子拆掉後重建,根本很少人會買賣二手屋!

就算要賣,也將像二手車一樣每年以10%的速度折舊,價格當然漲不起來!

有哪個台灣人把房子看成二手車?

不懂就別亂引用,以免自誤誤人!


你根本沒搞清楚我在講什麼!

低利率不是推升或維持房價的唯一條件

日本是其中一個例子,日本也不是唯一一個例子



想到WTO 汽車關稅難年降低.....車價有降低嗎????
在現在低利率的環境下,繳不出房貸簡直是天方夜譚!
500萬房貸利息每年才10萬耶!

從這句話看來,就是房產投資業者的言論,500萬利息不多沒錯,但是如果加上本金

銀行大多數都是本息均攤,確定全民能負擔?

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