這世界需要公平正義 wrote:
有網友建議的以合約書送公平會、消基會
消基會是民間的,
縣市消保官發的是公文,
對方回覆會比較快.
當然,
可能因為訴求不同,
而做不同選擇.
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龍隱牙 wrote:
真的很誇張本身也是在...(恕刪)
這個案例絕對可以要求建商處理
沒錯
要求建商處理是一定要的啦
但是,怎麼處理?這就是目前雙方談不攏的重點了
這篇已經上了蘋果,各大電視也有報過,但好像沒後續了,希望樓主能持續更新
不過,看了新聞和本篇後,有幾個看法
首先,在報導和本篇都有看到合約有寫著:
"瑕疵擔保責任屬重大瑕疵已達無法居住目的者，才得以解除本契約"
從照片來看,這算不算重大瑕疵,每個人的看法不同,所以不討論
但,"已達無法居住目的者"這部份,以正常來說,是否定的
房子未交屋就被弄成這樣,是人都不爽,但純以是否能居住來說,是沒問題的
所以,個人認為要解約,有難度
而從蘋果和其他新聞來看,消保官等人的回覆
也都是在:應該恢復原狀,以及部份價金賠償這兩點
目前還沒看到認為可以達到解約的程度
有些網友舉其他建案,簽約後建商仍願意解約
那只能說,是建商怕麻煩,也怕事情上報,而不是那些解約者在法律上站得住腳
若真的走法律途徑,那買方不見得真能退
就算退,簽約金大概也都會被沒收
其次,樓主一直發一些新富發的負面新聞
說實在,這不是談判的好技巧
這樣只能讓雙方加深惡感,如果樓主的目的是讓大家認識惡質廠商,那這樣是對的
但若是想要談判爭取對自方有利條件,那這樣有幫助嗎?
換個角度想,若你是對方,看到這樣的狀況,你會不會不爽,更硬到底?
當然,若是不想談,直接走法律途徑,不和解,那就沒差
只是從談的策略面來看,首篇發文已經達到目的,逼對方出來談
後面再加惡言以及其他的負面新聞,就有點畫蛇添足了
畢竟其他的負面新聞,和本案並無直接因果關係,可以說是離題了
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shadowjon wrote:
首先,在報導和本篇都有看到合約有寫著:
"瑕疵擔保責任屬重大瑕疵已達無法居住目的者，才得以解除本契約"
從照片來看,這算不算重大瑕疵,每個人的看法不同,所以不討論
但,"已達無法居住目的者"這部份,以正常來說,是否定的
上面的朋友應該沒有跟這建商交手過
所以可能有點誤會，以為那個條文是正常合約條文
我朋友已經跟律師及消保官討論過了
所以在這裡說明一下
還原一下真實的情況
現在預售屋買賣合約有 "內政部預售屋買賣定型化契約範本"
是內政部對建商的規範，也是保護消費者的
其中內政部版本對於瑕疵擔保責任的條文是這樣寫的:
""賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。""
到了建商的主合約裡頭，留了伏筆，早計畫好要磋商:
到了建商自己擬定的所謂"個別磋商條款"，則變成了:
必須要到"屬重大瑕疵已達無法居住目的者"的程度，才可以解約
可能有人還不明白建商葫蘆裡賣甚麼藥，咱再舉一個例子好了
看為什交屋保留款可以從5%變成5萬
在 "內政部預售屋買賣定型化契約範本"的驗收篇是這樣規範的:
"買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款"
在建商的主合約，還是"交屋保留款百分之五"
到了建商自己擬定的所謂"個別磋商條款"，保留款則瞬間由5%變成了5萬:
在建商的合約裡，這樣的例子還有很多
日後有機會可以再來探討
在此，我們不多做評論
只傳達真相
看看建商是怎麼"磋"掉消費者權益的
至於建商這樣的作法是否可以
有興趣的朋友可以去詢問律師及消保官
以上
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依《民法》第三百五十九條及第三百六十條規定，如買賣之標的物有瑕疵，依瑕疵情形買受人分別有「解除契約」、「減少價金」、「債務不履行之損害賠償請求權」三種權利可以主張。
然而，一般情形買受人通常只有「解除契約」、「減少價金」二種權利；
第三種權利，僅於出賣人在出賣標的物時，有特別「保證品質」者或「故意不告知物之瑕疵」時，買受人除有上述二種權利外，尚得依《民法》第三百六十條「債務不履行」之相關規定，請求出賣人履行債務人責任。
而《民法》總則編「債務不履行」類型分為三大類，有「給付不能」、「給付遲延」、「不完全給付」三種。
p.s. 我朋友的狀況，應屬於債務不履行類型中的「不完全給付」。
二、 「物之瑕疵擔保責任」成立要件：
按《民法》第三百五十四條第一項規定：「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
因此，買受人如要依「物之瑕疵擔保」之規定主張上揭權利，尚須該物於「交付」買受人時已存有瑕疵，且為買受人於訂約時不知該物有瑕疵，並且須無重大過失而不知(《民法》第三百五十五條參照)。
專業房地產律師黃志雄在媒體訪問時的意見節錄:
民眾當初購買的是預售屋，意味著房子應該是全新且未被使用過的，建商如果要當成工務所使用的話，應該要先告知屋主，就像到展售中心買車時，雖然廠商號稱都是新車，但可能某些車輛必須回廠檢修第二次，這時廠商就必須提前告知，讓買方評估自己的接受程度。
雖然建商依法不能未經屋主同意就使用房屋，但如果民眾真的擔心的話，可以在簽約時直接在契約上加註「交屋前不得使用」等相關內文，加重買屋的保障。
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