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先談談現金流：
以1000萬房子、貸款利率2％、貸款20年、自備款2成為例，連本帶利之後，平均每個月要支出4萬。算式如下：
自備款200萬、1000萬*80%=800萬（貸款金額）
由於連本帶利償還，本金會逐年減少，故以第10年的本金做為平均每年利息的基數，如此便是400萬*2％=8萬（每年平均利息）
20年總共要支付800萬（貸款金額）+8萬*20年（利息）=960萬
960萬/20年/12月=4萬（每個月支出）
以上不含規費支出（房屋稅、地價稅、管理費等）。
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以租金行情來說，對於房東而言大約是2％報酬，也就是1000萬的房子，一年租金為20萬，一個月約17000元，也是租客的支出。
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機會成本比較（20年後）：
1.買房：每個月支出4萬，得到一間20年的房子。（當時價值1000萬，現值未知）
2.租房：每個月支出1.7萬，得到552萬現金。（現金可以買元大滬深300正二）
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其實現金流背後的意義，是生活品質，還有多少人月薪扣掉4萬，還可以維持基本開銷的？更別提成家生子了。
當然，如果扣掉4萬，仍可以維持生活品質，那就不需要考慮這點。那就來討論第二點。
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未來房價走向：
究竟租不如買、還是買不如租，其實房價走向是很重要的一點。
未來看多就是租不如買，未來看空就是買不如租。
所以未來房價會怎麼走呢？且聽小弟娓娓道來。
台灣房地產自民國79年大崩盤，一路跌到92年才開始反彈迄今（103-105年見高點）
我們常說景氣循環是對稱，早期老一輩會說房產是七年一循環，
但是由於上一波空頭走了13年，因此這波多頭理應也要走13年，恰好是105年。
未來該看多看空，已經不需要我再多講了。
再者，
或許很多人受到長輩影響，認為有土斯有財。甚至，長輩會告訴你，他們買房地產到現在都是賺的。
但是別忘了，時代是在變遷的。
我本身住台中，四五十年前的中正路一個店面，可以買七期的一大片土地，如今是天壤之別。
所以房地產不是絕對保值，若是沒有隨著時代演進做適當配置，很快也會風水輪流轉。
現在首購族大約是30-35歲的人，
試想，如果是大學就出社會（也不少是研究所畢業的），他們開始關注社會動態，所認知的房市，的確也是只漲不跌。
莊子有句話：「夏蟲不可語冬雪。」
那些爭先恐後要買房子的人，如果你不是認為房子可以保值、甚至增值，為何急於一時？
再者，想請問現在都是怎樣的人在看房買房？
我想應該都是自住客（剛性需求）吧！
大戶跟投資客，早就對房市敬而遠之。（現在還在房市裡的投資客，已經是住套房狀態）
很現實的是，一個項目要有行情，勢必伴隨炒作，
炒作則需要資金去堆疊。
如果現在買房主力都是自住客，那未來行情可期與否？不言自明。
至於未來少子化趨勢、房地合一等因素，更不必多言，根本沒有樂觀的理由。
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結論：
依小弟淺見，現在是買不如租的時候，等待房地產崩盤之後，再來慢慢挑房子都不遲。
至於何時崩盤？
以105年高點的現象來看，再加上寬限期3年（因為投資客無法承擔交屋後的成本，勢必要在寬限期前出清）。
在108年開始會有拋售潮（這幾年待售物件已經有增加的趨勢），
我保守估計，從今年起算至少5年後，再來慢慢「看」房子，待滿足點一到便可出手。
那些口中喊自住沒差的，希望到時候真的沒差QQ
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當然，如果是錢多到沒差的，就可以略過這篇了。
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這時候有人會說，買房的安全感也是很重要的因素。
那麼，安全感的代價是可以依以上推論去做量化，
如果願意付出這些代價得到安全感，
也隨喜你囉！
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可是瑞凡，房貸還清之前，房子也不是你的，是銀行的0.0
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joncehome1@gmail.com wrote:
.
1. 買房單看"費用" ：平均每月約需 15,000....
2. 買房單看"現金流"：平均每月比租房"多"付出 17,500，20年後房貸就付完...
3. 買600萬房，得先準備個180-250萬 (每人對裝潢家電要求不同..)
以上是你自己說的
1.第一點就錯了，你只看費用？那你貸款的480萬本金都不用還嗎？
如果都只繳利息的話，那跟租房有什麼差別？
2.你說"平均每月比租房"多"付出 17,500"
而你租屋是拿每月支出17000來算
也就是你覺得你買房每月要支出17500+17000=34500
20年後
買房的你付出了3.45萬*12*20=828萬
加上你的頭期款250萬
你共付出了828+250=1078萬
繳完房貸得到20年房子一間
租屋的你則付出1.7萬*12*20=408萬(看你自己的表格)
1078萬-408萬=670萬
也就是同樣條件下
租屋的你20年後應該會多出670萬
夠不夠你再租20年？
難道買房的你可以每月可以負擔3.45萬
而租房的你每月只能負擔1.7萬
20年後這多出來的670萬會消失
那又是另一個層面的問題了.(恕刪)
1.單看費用是會計費用的概念，你不能理解我也很無奈
2.現金其實我少算到頭期120萬，所以實際每月平均多支出是17500+5000，可以付完房貸
也就是我現金所有支出理論上是多出22500*12*20=540萬
這540萬當然能租房阿，
也就是我只要20年後房子能賣540萬就有一樣效果了！
當然以上我投報率是假設定存1.1%
網友當然可以自己帶入假設的投報率，自己做決定阿^^
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