eddie1999 wrote:
sub-prime 的定義在於借款人的還款能力.
感謝大大 我就在等有緣人說出這段話
Prime mortgage 的標準很多
其中最重要的兩點 是
"月繳的房貸金額 不得超過收入的33%"
"每月的總債務金額 不得超過收入的 38%"
就算放寬到金融海嘯之前的 38%/45%
我相信台灣起碼9成以上的房貸 都不符合Prime Mortgage
也就是我說的 以美國的角度來看 台灣的房貸都是危險的 次級房貸
簡單的解釋一下 台灣銀行和美國銀行把關的不同
一間一千萬的房子 頭期款繳掉300萬 貸款700萬
以20年固定2%利息算 一個月房貸約為 3.5萬
在台灣 有月入6~7萬就可以貸款
在美國 要月入10.5萬 才有資格貸款 月入6~7萬的人最多貸到400~450萬而已
如果用美國標準去看台灣房貸
現在的台灣 已經開始要進入美國次貸危機的路了
(1)
下面第一張圖可看出美國次級房貸(淡綠) 和 OPTION ARM(3/5年寬限期的浮動利率,粉色)
這兩種房貸把美國房地產炒到天上去
最後也殺的美國房地產一倔不起
而真正優質的房貸 少的可憐 Prime(深綠) 比例在一成不到
而現在台灣符合Prime房貸的 會有比美國金融海嘯一成多嗎? 我相當懷疑
(2)
下面第二張圖是美國利率和房貸的歷史走勢
當大家都不相信政府有決心要打房還有抗通膨的時候
美國政府在2004~2006年 兩年內調高4%的利率 4%!!
才剛好壓住通膨而已 也壓垮房市 (因為政府沒猜到有連動債會跟著爆 哈)
所以當通膨來了或政府有心打房的時候
房貸利率一上去 有多少人撐的住還是問題
(3)
下面第三張圖是台灣的利率歷史走勢
看完就知道為什麼在2008年金融海嘯時 房市爆衝的原因了吧?
現在如果利率回到2004~2008年溫水煮青蛙的模式
我相當懷疑房市上漲的空間和速度
台灣房市漲幅現在已經到緊繃的時期
政府,銀行能放水的通通都做了 (連30年房貸償還也出來了)
其實只要房價一年不動加上利率調升
以現在房貸的模式 房價很快就兵敗如山倒
我不是唱衰台灣房市 我也不是打算在台灣置產所以看跌 (我還有太多投資的好物件)
而是希望一般中低收入的上班族 不要因為一頭熱 而背上了不該背的債
我不像版上那些金融專業的大大們 高來高去 (我只是一位小工程師)
只想拿出我經歷過的事情 分析後給有緣人聽
就像我學長說的 在賭場門口勸人不要進去賭博 招人白眼是正常的 但勸完後自己能安心睡覺才是真的
我2007年被他救一次 沒買房
現在準備用六折 買當初要2100萬的房子
五年前的一個念頭 讓我省了900萬的債
希望五年後也有人跟我一樣可以撿便宜
有錯誤的地方 煩請指教 但我無心筆戰
reference:
http://the-great-recession.info/realestate.htm
reference:
mortgage-x.com
reference:
http://www.tradingeconomics.com/taiwan/interest-rate
