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Antus wrote:
這既得利益者太多，全台有將近9成的自有住宅率，要一時改變應該有困難，不過有一點，只要權狀有的面積，就可以算錢應該比較沒爭議。
這問題就來了，內政部給權狀的時候，那些可以納入那些不行，這就有討論空間了。
舉例說，建築外觀造型，雨遮，外牆，室外柱子這些要不要算? 還有頂樓上面(屋頂)，水塔上面(水塔頂?)要不要算? 車道面積要不要算，或怎麼算等等。
現在的法規下會有一個現象是，容積率算出來的建築面積，和建商能銷售的面積(也就是權狀面積)會有不小的差別，等於政府說這塊地我只准你蓋1000坪，但你可以對外賣1300坪的錢，政府也會相對應給你1300坪的"證明"去銷售。
說真的..容積率和建築法規造成一塊土地可蓋坪數大於他的容積率...
這事也很難說誰對誰錯
畢竟有些東西是很現實的..血淋淋的現實
就是土地....
數字是假設..100坪的土地1億..
能建300%容積率加30%公設....
建築成本是1坪10萬..
建商利潤是2成..20%
也就是建商建到好..390坪的房子要1億3仟9佰萬的成本..成本是一坪35萬6左右
賣你要一坪42.7左右
如果真的那天因為法規...把現在100坪能建300坪在加上30%也就是90坪的現狀改變
改成只能100坪的土地只能賣300坪.90坪的公設給你建..旦確不給你權狀賣
這就是板上主張的實坪狀態了
土地一樣是1億...房子才300坪...那一坪對建商而言成本就會上升到46萬3
賣你一樣賺2成..一坪約要56萬元...
畢竟對建商而言..建就是建了..價錢不可能因為他不登記就變成不用錢
成本永遠只是成本..實際賣價會高過成本才合理
不賺錢作什麼生意..
旦我一直弄不懂
為什麼整個討論支持實坪制的人
都堅信..當我用盡方法把那90坪劃掉時
當建商每坪建物成本升上46.3萬時..
房價反而會下趺
這到底是那來的認知和自信啊....
lawtaipei 兄已說和房價變便宜無關，所以我想至少他是想通了。
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lawtaipei wrote:
這部分在討論公設部分(恕刪)
Lawtaipei 兄，你看看這篇吧：
建物產權登記應用土地開發分析法之銷坪計算及建物登記相關法令分析
這篇很專業，估計你看不懂的部分可能會不少，但你就試著去看看，裏面有你應該研究的材料。
我再幫你找一點歷史資料：房屋虛坪灌水─內政部遭監委程仁宏、劉玉山提案糾正
當然你看完我估計你又會走到坪坪不等值，公設坪應值多少，專有坪又值多少這問題上，然後一堆人會回你平均單價跟總價觀點，最後也是吵不完。至於你曾說過的尊重市場機制，其實那就是一句話，出得起錢，那就是認了那個價，權狀與物件到手，買不起的人再怎麼吵也是一樣，這就是市場機制。
至於央行現行在貨幣面控制收緊，方向上算是正確，而且大致看來不該打的人大多也打不到；但你也說過了，實坪制跟讓房子變便宜沒什麼關係，我想這表示你理解你堅持的只是一個規格清楚的東西，好讓買方能有效議價，這我想是 OK，雖然我個人認為現況是很清楚了，如果你要求更多更細的標示，我是覺得不反對。
我不反對為年輕人多爭一點機會與福利，但若是基於傷害過往的人的心血成果，我想這阻力不是一般的小；我先前提過政府主動平衡發展（說難聽就叫幫蛋殼區炒房啦）、實惠宅的想法，我覺得還比較圓融一點；至於地上權，如果真的是不在乎財產登記，可以想想看。
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不過我也是說真的, 用公設比的概念的確有盲點, 沒有道理室內坪數比人家大, 就必須做功德買更多坪數的公設與他人共享, 這我同意, 可是用這種持有坪數來當基數均分仍是目前住戶的主流共識, 市場上會用這樣的計算方法為主都有其形成的時代背景不是嗎? 市場是供需去平衡的, 我就舉過六零年代與七零年代許多地下室產權與住戶分離的實例, 以前大家不願意花錢買用不到的地下室, 但法規又要求只有大家各退一步取得妥協, 我的老家就是這樣的集合住宅, 後來地下室隔成專職的停車場出租, 不過出入口就無法限制只有住戶使用了, 都是這樣, 有失有得的.
以絕對公平的角度來看的確公設比的概念不能完全符合, 不過還有其他更沒爭議的計算方式嗎? 當然每戶不論面積均分也是種計算方法, 不過買房子就是一個綜合考量, 想買大坪數遇到高公設比就吃虧, 可是這些訊息都是公開沒有隱瞞的啊, 除了那種沒把錢當一回事純憑感覺在購屋的豪客, 我沒見過哪個買房子的買主不會把這些因素都納入一起考量, 就像去買一台車, 我不會單純去比我的一分錢可以買到多少容積或是多少馬力輸出不是嗎? 何況, 認真看一下自己手上的房屋權狀, 其實台灣一直都是實坪制喔
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cinnamon coffee wrote:
法律並不朔及既往，舊房可以照著舊法規走，新房一律改成總戶數均分制。這樣來有個好處，建商反而不會再蓋一些齊齊怪怪的房型，反而讓社區型態更均值化
至於舊屋，市場會自己重新定義它的價值，或許還有利老屋都更
我可能沒講得很清楚, 以絕對公平的角度來看的確公設比的概念不能完全符合, 不過每戶不論面積均分這種計算方法也未必高明到哪裡去, 不然市面上的購屋的主流就不會是以公設比的方法來計算了, 我講的應該是保留了, 我以為有其時代背景, 換個角度來說, 只想鎖定小坪數的住戶說到公設要採均分制是不是一樣會卻步? 而建商這樣的規劃是不是考量負擔得起高價的買主終究還是比較少的實況為出發點?
您要認為總戶數均分制比較好我能尊重, 我倒無意與您爭論哪個才是對的, 我的著眼點是在這些訊息並沒有被刻意隱瞞, 在買賣時這些資料都是公開透明的, 買主覺得不划算自然會納入考量, 覺得建商的作法不符合您的需求, 那也只能感嘆自己的想法跟其他買主不相同吧? 所以才會建議您是不是購地自建比較合適?
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cinnamon coffee wrote:
那就是把公設以公司制(管委會)的方式持有
那麼就問一個問題，室內30坪的要買幾股？室內6坪的要買幾股？
10坪算一股的話，是3股對5股，管理費，3份對5份嗎？還是一戶就一股，管理費都是一樣大的一份？
屋內坪數與屋外坪數是兩回事，沒道理屋內坪數大，就要做功德買更多公設給別人用，繳更多的管理費，對吧？！
其實我是很難理解把公設登記給管委會這件事，下面資料雖算有些官方解釋，但它只是說了能或不能：
內政部85.4.17台內營字第八五○二五三二號函
按法人係指自然人以外，由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得當然視為法人。如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主權。
概略的比喻：
公司為全體股東所擁有
股東推選出董事，組成董事會，並再由董事互選出董事長
公司是法人（社團法人），但董事會不是法人
更不會有所謂把公司登記給董事會，然後股東就可以少繳股款這種事
公司是法人沒錯，法律上也有其獨立之人格，但實質上，公司的損益為全體股東按出資額一體承受，並非董事會來負責（董事會只是受委任為經營管理之事，為全體股東謀福利）
就算可以登記給管委會，那賣屋時，管委會還不知道在哪兒，甚至賣太少，管委會還成立不起來，又該如何？退一步論，假定房市熱賣，一下子就賣光，管委會立即就成立起來，那建商可否向管委會要求支付公設建造價款？如可，那管委會哪來的錢呢？（難道財委來付就好？）好，再退一步，假定財委很有錢也很爽快，就付了錢了；公設登記到管委會法人名下，再來年年的稅費又要財委一直付下去嗎？區權人難道就一毛不必付，又享用公設，我總覺得哪兒怪怪的...
