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高富帥888 wrote:
首先是交易接軌問題...可登記不計價(恕刪)
千萬不要一直執著在"可登記不計價".實坪制的登記方式及計價方式可以有很多種.
沒人規定實坪制下的公設不能計價.也沒人規定公設價金一定要灌在實坪單價內.事實上還有一種叫"公設可登記且分開計價"
分開計價的好處就是逼建商把公設登載的更清楚,而不是目前的籠統的坪數登載方式,有沒有灌水都無從查起.也不是目前的公設單價一率和實坪單價一致的不合理現象.事實上,公設登載愈清楚,愈方便購屋者對公設部份進行各別估價,到時五星級公設不排除單價也有可能比實坪單價還高,但若只是三星級公設,購屋者自然可以質疑其公設單價的合理性進而殺價.
但是現在鼓吹實坪制的人都會怎麼告訴你?
公設都是灌水啦,我平常腳又踩不到,不能計價啦,如果要登記就勉強同意給你登記啦,國外公設成本都嘛是灌在實坪裡,如果比照實坪單價計算方式台灣房價高得嚇人,一定要推實坪,這樣大家一聽到單價就會嚇到不敢買,就可以逼賣房的便宜賣,而且公設不計價,我幹嘛要花錢買公設?....
聽起來好像合理,但細究起來,卻是刻意妖魔化公設的本質,誤導公設不必花錢買的論調.一方面宣稱公設成本可以比照國外灌在實坪內,一方面又灌輸你公設不計價的觀念.以正常的買賣思惟,有價值的就能計價,只有沒價值的才不能計價,當人們一直洗腦你公設不計價,其實就是暗示你並主張公設完全沒有價值.既然是沒價值的東西,到時灌在實坪單價內那不就更罪大惡極?公設應該要變成用送的才對吧?
但公設真的沒有價值嗎?一方面是因消防安全法規硬性規定要增加的,避免像舊公寓大樓只要在一樓出入口放一把火保證非死即傷.另一方面休閒性公設其實也蠻獲一般人喜愛的,公設的土地成本建造成本未必比實坪來得低....說到這裡,一個有成本有價值的東西硬要說只能登記不能計價,這說得通嗎?
推國外這種實坪制,是在刻意忽略台灣特有的房屋法規發展歷史.
國外從古到今一制到底,遊戲規則標準一致,自然可以這麼玩,但台灣呢?光是登載方式因年代不同就好幾套方式,容積建蔽規定也是後來才規定,必要公設也是後設法規....唯一不變的是,坪數登載永遠包含公設坪數在內.這就是台灣特有的歷史因素,冒然改變遊戲規則推行國外的實坪制,其實是種對台灣人民土地財產的重大革命,其傷害恐怕比當初375減租對地主的剝削有過之無不及.這不是危言聳聽.
台灣應想想推行實坪制的精神及目的為何?在上位者不應在壓力下未思考清楚輕率回應. 是為了打房?還是為了正義?還是覺得公設比真的太高了?還是為了什麼?
目前登載方式,任何人都能輕易按一下計算機算出實坪單價,其實早有實坪制精神.但為什麼還一直有人想帶實坪制風向,還一直主張不能計價?背後真正原因我建議民意代表及上位者自己要思索深入瞭解為宜,不要人云亦云.以台灣特有的歷史因素,公設不可能不登記不計價,有學者提出的"公設分開計價"的實坪制我覺得才是符合台灣現況的實坪制度.
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不長眼 wrote:
多早?公寓的空地比...(恕刪)
空地比...這應該己不在討論範圍內.國外的實坪就是室內實際可用空間,相當於我們目前的主建物坪數.
你提的空地比是一種早期的建蔽率規定,法定空地理論上就是空地,沒有屋頂.沒有屋頂的範圍自然也不會是公設的一部份.當時大部份都被一樓佔用加蓋佔為己用了.
另外,公寓實際上還是會有梯間公設的,只是以前都是分攤後計入主建物坪數內,沒特別登載公設不代表實際上沒有公設.另,有一段期間,電梯大樓甚至也把梯廳空間計入主建物權狀坪數內.所以以前的主建物坪數登載方式因沒特別登載公設,看似是實坪登載,但和國外實坪登載方式根本不一樣.若以現有登載方式,這些都是要另外拉出來登記為公設.反而現行登載方式更有國外實坪制的精神,最少可以清清楚楚室內實際可用空間有多大.
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高富帥888 wrote:
目前市售新成屋，往往公設比高達33%，等於民眾花了大筆鈔票買房，結果有1/3都在買公設..
您要有一個觀念....國外實坪制看起來像是公設不計價,那是因為沒有特別登載公設坪數這一項,但實際上價格裡是內含公設的價格.
也就是實坪制下的公設一定是會內含在計價裡頭的.因為公設建造有其成本而且有其價值.
給你一個01以前的連結.該樓主是拿新加坡實坪制的價格計算來舉例,我覺得該樓主的觀念最少比最近這些高喊實坪制的人頭腦清楚.知道公設要花錢買,而不是像最近一堆人頭腦不清楚的一直在喊不計價不計價不計價....
新加坡權狀面積就是室內面積?公設不計價?
我們可以學該樓主去檢討公設售價合理與否的問題,可以檢討目前公設單價等同實坪單價合理與否的問題....更可以學習他針對各別公設計算價值的方法,而且還可以檢討如何降低公設比的問題...但是人家最少知道公設是要花錢買的....而不是觀念上被誤導成必須不計價(零售金).事實上,實坪制後,公設除了可以灌回實坪售價裡,也是可以分拆開來另外計價.這二種方式得出來的總價是不會變的且都內含公設價格在裡頭.說到底,公設實際上那有可能不計價?
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