房仲業VS租件投資客,兩個專業互槓, 真實的背後,卻傷了我的心

Scarlett roe:
今天的結就是那個「14餘萬」
若今天是大大說的：「房屋過戶，房款付清」，則中信絕對不能將本票交付賣方的

scarlettlin wrote:
正因為各說各話，在法院判決結果出來之前，相信中信總部根本無從處罰加盟店，否則，這已經不是「揮淚斬馬稷」，而是明白向外表態「把加盟店當作代罪羔羊」─這是任何一間仲介公司總部都不敢做的!

至於其他值得討論部分，我也幾次提過：
1. 前手抵押權設定不塗銷部份，之前有網友已經提出說明，「這是買方自己可以處理的」(買方可以取得前手銀行出具的清償證明，自己辦理塗銷事宜)；


2. 中信總部交給賣方房屋價款、本票部份，從本票裁定內容可以證實，「因為本票本來就是作為擔保用的，代書無法拒絕交給賣方」。而擔任履約保證人的中信總部，在房屋已點交、過戶也完成的情況下，「除非當時曾接獲法院的假處分，禁止交付價金」，否則也無論如何都必須交付；

再從另一個角度來想:

當時房子早已交付買方使用，加上房屋已經過戶完畢，買方也說了“爭議是14餘萬”

請問，中信房屋憑什麼扣下幾百萬尾款不付給賣方?

正如我之前提出的(也是買方曾經推測的)，如果中信房屋當時真的敢扣下不轉，中信房屋會被告倒，一 定 倒!

3. 買方曾質疑賣方身為仲介，按照經紀人應受的規範，不能賣自己的房子(所以認為信房屋沒把加盟店管好…)。但這部份，已經理清，「是買方錯解法條內容」，仲介可以賣自己的房子；

4. 本票裁定不合情理？－本票裁定時，法院不探討雙方債權債務之真偽，留待實體裁判。目前，買賣雙方就是在進行訴訟中(賣方依法是不可能主張拿到本票金額的全額的。因為，在直接當事人之間，仍可以主張「原因事實」。今天就算最壞情況發生（買方敗訴），也只應該賠償短缺的價金，以及賣方因買方違約所受的損失)

除以上4點以外，前兩天我注意到買方提過「司法事務官曾經跟賣方說過:才14餘萬糾紛就查封人家幾百萬房子，未免不相當。 要賣方考慮撤封」

我再補充說明一下:

強制執行法 (民國 96 年 12 月 12 日 修正)

第 12 條 規定:第一項規定

當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。


所以，如果查封的標的跟債務數字差太多，債務人可以據此聲請或聲明異議(要求撤封)。
但前提是:債務人必須另有其他財產可以作為查封標的
萬一真的只有這麼一件財產，債權人還是可以要求查封的(這時候，執行處也不能強求債人應撤封)

我一直要提醒大家的重點:

不是只有中信房屋才有「履約保證」制度，日常生活裡常都會遇到。遇到類似的情形，千萬不能寄望履約保證人能違背其義務，幫你扣住款項－這種期待不實際！無異「緣木求魚」。應該做的，是在交付款項到履約保證帳戶（以免違約）同時，應取得法院為假處分，使履約保證人有拒絕交出給賣方的根據。

好比開了支票出去，除非有法律規定的例外情形發生，否則銀行是不能依照發票人的要求，不把帳戶內的錢撥給持票人一般


另一方面，從這幾天買方的發言 注意到：「買方當時，應該不是不想付價金，只是認為價金應該少去14餘萬」

如果沒錯，那麼案子會更好處理，「買方當時只需在付全額價金同時，進行對這14餘萬為假扣押即可」。

按，「保全程序」是在雙方權（利）義（務）未確定之前所做的強制執行。爲了保障受執行的那一方，必須要求聲請為保全者提供擔保。

而相對於「進行假處分、不准擔任履約保證的中信房屋將委款交付賣方」，「進行只對14餘萬為假扣押」是負擔較少、風險較小的

負擔較少：要扣住好幾百萬尾款，得提供高額的擔保金；只對14餘萬為假扣押，擔保金通常只需這只對14餘萬的1/3。

風險較小：之前已分析過：「賣方已將房屋交付使用，所有權也已經移轉」，這種前提下，買方若認為尾款不應該交付賣方，日後打起官司，買方很難勝訴。

一旦買方支付全額價金，即便同時進行假扣押程序，買方仍屬已經履行其買賣契約上的義務。這時的中信房屋，在接獲假扣押裁定之後，不但不會將這爭議的14餘萬交給賣方，連本票也不會交出

scarlettlin wrote:
不知租他房子的人知不...一個公司花幾千萬打廣告，大家在網路上一打，就破功。尤其是賣方，可以說，他們一輩子所努力的，已經全部都毀了....(恕刪)

Martin Lindstrom
You know the old saw about half our advertising being wasted but we don't know which half? Well, now we do, thanks to Martin Lindstrom, a Danish brand consultant and the author of the book Buyology, who took a brave leap into neuroscience to figure out why we buy — or don't. Using functional MRI and other brain-scanning techniques, he went beyond the flimflam of the Mad Men and measured the minds of more than 2,000 consumers, all observed under the influence of marketing.
What Lindstrom, 39, found was that many ads are not only ineffective but also have a sort of reverse effect. Huge health warnings on cigarette packs may actually encourage smokers to light up because they trigger a mental echo of the desirable product. Ford spent $26 million sponsoring American Idol, yet Lindstrom found that consumers came to think less of the company, mostly because its ads interrupted the show.
It was in 2003 that Lindstrom started reading about brain-imaging tools and realized they could be applied to marketing. He raised research money, brought scientists on board and helped recruit subjects. He's one of the first brand experts to understand the biology of consumer desire.
When you look past what people say and measure what their brains say, you realize the subconscious controls purchasing. Pepsi, for example, always won the Pepsi Challenge, but Coke won in the marketplace, because it's not about which tastes better but about which we think tastes better. That's an emotional reaction, not a rational (or even gustatory) one, and the brain scans reveal how it happens.
As a generation grows up online, the tools of persuasion will have to be as measurable as the medium. Google does it with clicks and links, and Lindstrom does it with neurons and blood flow. Somewhere between the eye and the mouse finger is the secret to selling.

scarlettlin wrote:
裁判字號：上 字第917號
裁判日期：民國 17 年 01 月 01 日
要　　旨：民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

裁判字號：上 字第1679號
裁判日期：民國 18 年 01 月 01 日
要　　旨：原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。
（N.B.看到了喔，舉證責任是會移動的）

總歸一句，背負舉證責任的一方，將同時背負著敗訴的風險，所以有一法諺：「舉證之所在，敗訴之所在」

我猜想：買方主張「房子在買入當時，已存有『不適於居住』的嚴重傾斜」這一點，需要努力。畢竟那棟房子還有鄰居，大家都還住著，是只有這一戶傾斜？還是全部都傾斜了？如果是之前地震所導致，可能只有一戶傾斜嗎？

:
Martin Lindstrom
You know the old saw about half our advertising being wasted but we don't know which half? Well, now we do, thanks to Martin Lindstrom, a Danish brand consultant and the author of the book Buyology, who took a brave leap into neuroscience to figure out why we buy — or don't. Using functional MRI and other brain-scanning techniques, he went beyond the flimflam of the Mad Men and measured the minds of more than 2,000 consumers, all observed under the influence of marketing.
What Lindstrom, 39, found was that many ads are not only ineffective but also have a sort of reverse effect. Huge health warnings on cigarette packs may actually encourage smokers to light up because they trigger a mental echo of the desirable product. Ford spent $26 million sponsoring American Idol, yet Lindstrom found that consumers came to think less of the company, mostly because its ads interrupted the show.
It was in 2003 that Lindstrom started reading about brain-imaging tools and realized they could be applied to marketing. He raised research money, brought scientists on board and helped recruit subjects. He's one of the first brand experts to understand the biology of consumer desire.
When you look past what people say and measure what their brains say, you realize the subconscious controls purchasing. Pepsi, for example, always won the Pepsi Challenge, but Coke won in the marketplace, because it's not about which tastes better but about which we think tastes better. That's an emotional reaction, not a rational (or even gustatory) one, and the brain scans reveal how it happens.
As a generation grows up online, the tools of persuasion will have to be as measurable as the medium. Google does it with clicks and links, and Lindstrom does it with neurons and blood flow. Somewhere between the eye and the mouse finger is the secret to selling

裁判字號：上 字第917號
裁判日期：民國 17 年 01 月 01 日
要　　旨：民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
裁判字號：上 字第1679號
裁判日期：民國 18 年 01 月 01 日
要　　旨：原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。
（N.B.看到了喔，舉證責任是會移動的）
總歸一句，背負舉證責任的一方，將同時背負著敗訴的風險，所以有一法諺：「舉證之所在，敗訴之所在」
我猜想：買方主張「房子在買入當時，已存有『不適於居住』的嚴重傾斜」這一點，需要努力。畢竟那棟房子還有鄰居，大家都還住著，是只有這一戶傾斜？還是全部都傾斜了？如果是之前地震所導致，可能只有一戶傾斜嗎？

美國市調公司尼爾森（Nielsen）近期發表了一份「2009年全球網路消費者調查報告」發現，有9成的消費者相信那些他們所認識的朋友對產品的評價，有7成消費者相信網友在網路上發表的意見與評價，而消費者最不相信的是手機簡訊廣告、網路橫幅式網路廣告（Online banner ad）等等，從調查中可以了解「網路口碑式行銷」是目前最能取得消費者信賴的方式之一。
尼爾森這份「全球網路消費者調查報告」是針對全球50個國家、超過2萬5千個網路消費者所進行的調查，希望能了解消費者對於廣告與品牌的信任程度，從調查中發現，最受消費者信賴的前三名為：認識的朋友對商品的評價、網友在網路上發表的評價、可信任的品牌網站。而網友最不信賴的廣告倒數四名為：手機簡訊廣告、網路橫幅式網路廣告、網路視訊廣告、搜尋廣告。
尼爾森線上總裁Jonathan Carson就分析，消費者自組媒體（Consumer Generated Media，CGM），例如部落格、Twitter、Plurk、討論區等等，已成為目前掌握產品行銷的最新趨勢。
許多部落客因為具有意見領袖的特質，因此有些廠商透過部落客在Blog上「美言」幾句，拍品牌就成了網友們瘋狂搶購的商品。又或者網友們在討論區裡留下使用心得與感想，並得到其他網友的回應，造成更廣大的迴響，都將影響到商品暢銷與否。
由於，網路世代的購買行為是習慣先在網路上研究與調查別人的使用經驗與心得感想，再評估是否購買商品。因此，調查中也發現陌生網友在網路上的意見更勝於商品不斷的推出品牌或形象廣告。當該品牌獲得網友的好評，該品牌不用費力行銷與廣告，就已經擁有網友爆炸式的宣傳效果，反之，如果該品牌獲得網友的負評，該品牌可能就需要花盡心思「漂白」，也不見得在行銷上產生更好的效果。
因此，網路行銷專家就建議，企業並不能忽略網路社群媒體的力量，要試著與其對話，且品牌或產品要能經得起網友們的測試與評價，如此一來，可能比砸下昂貴的廣告預算更有助於品牌形象的建立或產品的銷售。

明彥 wrote:
我個人是覺得,買方 是不是專業投資客是有爭議的(第一次出租房子就是專業, 專業也太廉價了) , 因此版主用"房仲業VS租件投資客,兩個專業互槓, 真實的背後,卻傷了我的心" , 這樣的標題, 特別點出兩個專業互槓, 有點不是很恰當, 建議修改一下. (既然是看戲, 就站在一邊看戲, 不要自己也丟進去了)
...(恕刪)

scarlettlin wrote:
廣大鄉民們，我們就是那股可怕的力量
但話說回來
如果沒有獨立判斷、思考能力，很可能，我們也只是”別人的”工具
...(恕刪)

scarlettlin wrote:
我忘記了，最高法院的...(恕刪)如果沒有獨立判斷、思考能力，很可能，我們也只是”別人的”工具

penghc317 wrote:
S大，這就是我要說的...(恕刪)