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freud0718 wrote:
你引的這篇文章,犯了我本文中提出的所有毛病:比喻之當
如果是短期因天災人禍造成的價格震盪,
政府自然可以用強勢的公權力介入壓制
但是,
就算不作為,稍加等待即可回歸到正常水準.
就像是感冒咳嗽發燒,
醫生大多給的只是支持性治療,
大多的病痛,不看醫生,稍加休養,多半也可以痊癒.
但如果是慢性病或重症呢?
長時段的價格飆漲,代表的是一種趨勢
這時,所有的頭痛醫頭腳痛醫腳的手段,往往會帶來致命的後果.
德國就是個例子,
被台灣媒體認為是善正的限縮房市政策
事實上就是這波房價暴漲的元凶之一
台灣目前的優勢,
在於房租低,我們經得起等
風林火山,最難的就是不動如山,我懂...
德國暴漲是因為歐盟利息降到歷史最低點。
德國暴漲是因為歐盟利息降到歷史最低點。
德國暴漲是因為歐盟利息降到歷史最低點。
跟德國打房完全沒關係。
德國政府60年來對於房地產一直是重稅政策。拖到2008之後，歐盟利息降到谷底，房價才開始拖勾。
而且要比拖勾，台北拖勾情況比慕尼黑更嚴重。
如果德國對房地產減稅，不知道慕尼黑還會翻幾倍？
喔！不過我知道你聽不懂。
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freud0718 wrote:
最高的是Au,平均售價每平方米7793歐,平均每坪超過一百萬.
這還只是Au裡面新舊屋平均後的結果,區內每平米開到五六萬歐元以上亦時有耳聞.(每坪800萬)
至於漲幅的部分,
從2011年的每平方米4273歐一路漲到2013年的5674歐.
兩年間的漲幅高達30%!!!
...(恕刪)
Au 在 Isar河的南岸, 離瑪麗安廣場,德意志博物館不遠, 應該是物件不多
freud0718 wrote:
引用這份資料與解釋,
Global Property Guide計算台灣毛租金報酬率為1.57%,是全球94個主要城市的最後一名.就我所知,有些房東收的租金,連1%都不到.
在德國,買棟房子出租比放銀行定存好賺太多了,投資報酬率至少是台灣2倍喔~~~
...(恕刪)
在德國要買房子出租來獲利? , 請注意有一整套綿密的法規
1.你買了不住,囤房, 非自用住宅要繳物業稅
以台北市平均房價2053萬, 以柏林的稅率
是要每年繳58萬2千元
是會有每年50萬的物業稅(台灣房屋稅只有1/10不到), 增加持有成本,投資報酬要考慮稅金!
2.空屋廢棄太久不住之後, 政府可以依法幫你出租出去(租金是依據公訂的”租金指數), 或依法賣掉
3.必須長期持有, 未滿10年就賣出, 請繳25％的資本利得稅（abgeltungsteuer）,讓持有成本增加
買房子時
1.德國有獨立的"公正鑑價機構", 先鑑定出房價為多少,不是任由市場炒作
2.請先在銀行開一個存款帳戶, 先存入20%的購屋價金進去,外國人要存40%房屋價金, 不能向銀行搬錢出來炒房, 只繳息不繳本金,只賺差價
3.依法使用公證人（NOTAR）制度,貸款下來後, 房屋價金先進入公證帳戶（notaranderkonto）代管,一切查證完成後, 才轉交給賣方, 杜絕虛擬的買家, 左手賣右手炒房 。
4.德國完善的信貸制度,穩定了房價。 德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，依法,銀行不能調漲。 商業貸款固定利率期限平均為11年半。
買第二間非自用住宅,沒有優惠房貸, 貸款成數降低,不能拿第一間貸款去炒第二戶 。
5.每次轉手, 請繳3.5-5％的物業轉讓稅（grunderwerbssteue的3.5-5％）;1.2-1.5％的公證費;
0.8-1.2％的登記費;1.5-3%的地產代理費，再加上19%的商品稅VAT。
對於租屋
德國地方政府都有"住房部門",,主管社會住宅, 也管控房屋仲介, 必要時也買進法拍房屋做為社會住宅,供中低收入,老人,殘疾人士居住提供更新舊屋樓，自力蓋房子或租屋資訊諮詢服務
它會提供,租屋補助金
住房補助是社會福利的一部份
您住德國, 應該也領過
各地方政府的住房部,會定出租金指數 ,並定期對外公佈
並對出租狀況監控, 租金是有屋頂,有上限的 ,房東不能隨便漲價
如果是瑞士或德國政府,保證你一定有房子可以住, 保證你的房東不能隨便漲價, 房租每次調漲不能超過10%, 租約至少2年。政府會定期公告租屋金行情表,所公告的金額一定是負擔的起的, 負擔超過月薪? 政府一定給你租屋津貼。房租超過公告租金20%,只是輕罪, 房東違法要被罰款。
當約定租金超過"租金指數"的50％ （在過去商業判例，經常以100％為"超高"的標準）。
租金明顯不相稱於出租人的利益。
收取昂貴的租金應予監禁3年或以罰鍰處罰，情節特別嚴重的，處分長達10年（§291 刑法典）。
在德國,生活必需品違反標示價格,被認為是在犯罪,例如餐廳門口不標示商品價格,旅館不標價格,或不依照標示的價格收費,都是違法的這在經濟犯罪法WiStrG 1954的§3 ，§4與配合的§16條文都有。
§ 3 Verstöße gegen die Preisregelung§3 違反價格體系
§ 4 Preisüberhöhung in einem Beruf oder Gewerbe抬高貿易或業務的價格
由於地方政府都會定期發布房屋"租金指數",所以租金也是屬於"定價法"的範圍
除此之外,防止昂貴的租金，在刑法§291也有相關條文。
在WiStrG 1954的§5也說明，何謂租金不合理。
在§7至§13 WiStrG 1954包含附加條款，則包括資產追回，即允許,對於非法獲得的差額，可予以沒入。
另外還有"價格監管"（PAngV）德國消費者保護法規--定價法Preisauszeichnungsverordnung
§ 1 PAngG, § 8 Abs. 1 Nr. 9 EichG
視房屋為生活必需品,房價上漲是社會大眾每一個人的功勞, 利潤不能完全歸於私人。而這樣的住房政策已經執行100年了,不必買自已的房子?
德國窮人租房就好,甚至領房屋津貼就足夠租房 ,沒有必要買房子
問題是,德國收入是台灣的2-3倍,房價卻和台灣差不多?德國就是有準備好一堆稅, 就等有錢人來繳。沒錢人等政府保障租屋就可以了
台灣的房價高漲,本來就不是正常的自由經濟,而是有幕後的黑手在炒作房價
原本100元一包的米, 在通膨時漲到200元一包
一包米的價值原本是相同的,但是藉由操作貨幣供給,印鈔票,紙鈔幣值的轉換,就造成100元和200元的差異
一包米的價值沒變,在通膨後,鈔票變了! 原本100元的鈔票, 變成200元. 表面上看數字變多了表面看似賺錢, 錢變多了,實則, 藉由轉換的過程,財富重分配了
銀行拿貶值的200元紙鈔借給貸款戶,買原本100元,卻表面增值為200元的房屋, 鈔票看似變多, 實為貶值。
還款時,銀行回收時,以貨幣緊縮,以利率上升, 造成通膨停止, 紙鈔增值此時,貸款戶卻不是還房屋實際價值100元,是還增值後的200元紙鈔,拿變貴的200元鈔票,去得到貶值的100元房屋。一來一往之間, 富者愈富,窮者愈貧, 拉大M型化的差距。
現在的房屋交易,是一場龐氏騙局,是多層次的傳銷,永遠在找下線, 賣房找不到下線時,可以找人頭,創造虛擬, 不存在的買家
房屋上漲不是因為GDP成長, 收入變多,房價自然成長, 而是來自下一個投資客投入的資金
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升,營造出房價永遠上漲的神話,才能存活。 一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是,前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金。下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客。
這是一種多層次傳銷
所以當炒房客許諾一個超過"正常漲幅"的"房價",並誘使下一個投資客投入資金購買,以這筆資金讓前一個投資客獲利,這樣的行為在德國被認定為是一種Betrug 欺詐。
德國刑法有一個財產犯罪,詐騙是以"非法致富"為目標。對受害人以虛假藉口或掩蓋事實，欺騙而獲利，損害它人或第三者的資產。
欺詐是犯罪行為的侵犯財產犯罪。受保護的法益是"非自由處置財產"的所有者。
Kapitalanlagebetrug投資詐騙
投資欺詐是另一種形式的詐欺,這些犯罪者承諾有利可圖的”投資資本市場”，再以受害者的錢，來製造出獲利。
經典的投資欺詐模式是傳銷，其所指稱的收益,將以新的受害者的資金來支付。
因為投資客的資金, 又來自於銀行的貸款,對信貸部門做虛偽不實的陳詞, 也違反相關金融法令,如"銀行抵押貸款法"Hypothekenbankgesetz (HBG)
台灣的銀行, 超貸是常態, 投資客搬錢買房, 轉手數次, 最後再丟還給銀行。
在10多年前, 一堆銀行/農會/合作社,因為超貸發生擠兌時, 行政院為了補這個錢坑,還動用"金融重建基金"2000億
這又是全民買單
這個金融系統就是要讓民眾負債, 以擴張信用的方式向銀行借錢。如果每個人的收入都足夠買房/買車/買3C, 銀行就沒錢可賺。
因為新台幣的金錢價值有二種,一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值只要先犧牲紙幣的帳面價值
1.操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣價值不過是帳面上的數字),負債就會減少。
2.創造房屋不斷上漲的假象,讓人忍不住去追價, 深怕晚了買不到。
3.讓房屋變貴,只好借錢買房 。
銀行先以低利率讓借錢變容易,等貸款戶借款完成之後, 再調高利率回收 。
政府借錢可以發行國債,10年,20年之後再還,讓20年之後的下一代去還錢。每個政客都可以亂開支票, 亂花錢,錢不夠就再發行國債,以後債養前債,只要在它的任內不出事就好。入不敷出, 國債自然越來越高。但一般民眾不能這樣,還不出錢來就被追債。
2008年金融風暴, 銀行有巨額虧損,錢不夠怎麼辦? 讓貨幣供給額增加鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲。
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的虧損實際金額也會縮小。
相對的,如果你非常努力,正職+兼差月入10萬,你付出的勞力原本價值10萬元,一旦通膨發生10%,你的勞力收入就會縮水到只有9萬, 再努力都追不上物價上漲的速度 ,永遠變成屋奴 。
於是富者越富,窮者越窮,而且,永遠在還貸款 。
經濟學家凱因斯曾經說過：“通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。”
一般的民眾只是棋子,不是這場賭局的玩家 。
就像一條橡皮筋, 長度能不斷被拉長,就是有印鈔機在後面不斷提供金流。
雖然有滯後現象Hysteresis,拉長後反彈回去的橡皮筋,未必會回到橡皮筋原本的長度。(炒過的房價難回到原點)
但是在橡皮筋被拉到最長時入手承接,將來就要承受橡皮反彈的力道, 是絕對不智 。
但是隱瞞橡皮筋原始的長度,假造拉長的橡皮筋, 還要下線"拉得更長", 當橡皮筋彈回原點時,大家都要承受反彈的傷害 。
租房子則不必找下線, 不會有虛擬, 不存在的租客。 房租得以呈現自由市場,正常的價格。
日本現在的房價, 只剩當時炒到高點,房市泡沫時的1/3
也是因為通膨,製造業成本上升, 製造業只好轉戰海外, 通膨東西變貴, 大家都不消費, 反而變成10年的通縮
拉長的橡皮筋,這種騙人的把戲,這是玩印鈔票的金錢遊戲,是虛胖的經濟。騙人的把戲不拆穿,都是買空賣空, 經濟是無法回到正軌的
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