linext wrote:
http://www...(恕刪)
圓夢比現實重要,我覺得沒甚麼意義
我去日本十幾次見學工作遊玩
也對日本房沒興趣
日本人真的覺得便宜屋
是那種荒山野嶺
100-200萬日幣就可以買200坪農地含平房4LDK+倉庫
有空繼續去日本走走,住遍它們的飯店比較有意義
有時住那種遊覽區的有昭和風40年的飯店
快20坪的塌塌米+兩床也不用4000日圓
我很喜歡日本的老電影像道頓堀川之類的
三四十年前的大阪真有韻味
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如果看了開箱文蠢蠢欲動的話先想想，如果和樓主一樣是自用的話，合眼緣的物件買了就好不用想太多，
但是如果還想到要出租收租的話，不要太相信房仲，先清算一下各種費用吧~~!
先貼一下權狀證明下我也是過來人，最新的一筆自住用的剛簽完約還沒過戶完，只有重要事項說明書上的影本沒有正本。
之前剛開始在日本找自己住的房子時就感受到不如自己先學一些常識看懂合約比較安全，所以後來考了宅建和理專fp(術科：個人資產/生命保險)證照，如果有一點日文讀解能力的話，最好先買些相關書籍理解稅制和交易法規比較好，以免不小心被唬了。
1.樓主的照片馬賽克沒馬在該馬的地方，幾乎提供了所有必要資訊…土地登記上看得出來上一手是短期買賣，而且不是自用住宅，應該已經被投資客加過一筆了，5年之內非自用住宅買賣，扣掉39.63%稅金和來回登記費用後不賠錢…在樓主買下他的2個月前用多少錢收的應該倒推得出來。
(其實有一點小懷疑…不過我想應該真的是投資客買了不到2個月就碰上樓主的青睞順利成交吧…)
2.看到代書的收據上是寫轉讓'部分持分'，如果是指建物大門正前方私道部分的持分轉讓的話就沒什麼問題，這樣的話樓主應該會有二張土地權狀，建物本身的土地部分一整筆和私道部分持分的權狀，但是從登記費用看起來不像是私道土地的轉讓，最好看一下有沒有附上新成屋蓋好時的建築確認證明，萬一碰到沒分筆，底地產權太複雜的物件日後會有點麻煩。
3.火險2年6萬多有點貴，1年3萬的保額應該已經遠遠超出物件本身的評價了，一般出租是房東房客各自保自賠險，這是自住加上家財保險了吧??1年3萬多和我四間套房的迷你aprtment火險加地震險的保費差不多了。
4.這個應該是建商在泡沫時期農改建的案子，建到後來碰到不景氣，一大筆建案裡可能只賣掉一二棟，成本考量沒拉天然瓦斯，放的是瓦斯桶(設置費用零成本，但是一個月的瓦斯費會讓大多數的房客都會想避開瓦斯桶物件。)
萬一下水道是共用一個管線的話，維修頻率一定更高，將來下水道堵塞/維修的費用分攤會讓人很鬱悶…一般下水道大修一次至少50萬以上跑不掉，小修一下也是5萬10萬的支出，如果是市區租金高一點的房子還好，租金低的話有個三長二短好長一段時間房租收入就沒了…
5.仲介都會拱出租是一定的，出租報酬還有廣告費可以賺，但是房東不居住在日本時還是有國稅所得稅20%別忘了~~~日本稅捐機關效率是不太好，不過想起來時還是會追到國外找你補稅的
6.仲介說能租多少參考就好，先觀察車站前的仲介招租廣告貼了多久，和你同等租金的物件裡面的設備是不是比你的設備還新，車庫是不是比你還大，租到後來租不掉的話合約上租1年房客實付10個月，甚至租3年實付2年的freerent不是沒有。
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非都市市中心的房子外來的房東很難競爭，因為鄉下多的是田僑仔~
除了自己自力找外國人房客之外，鄉下的房子外來的房東很難透過一般仲介租出去
如果日後要較長住的話建議忍痛牽天然氣，一般如果近公道大馬路的話牽管大概10-15萬日幣，
您的位置看起來牽管位置可能會比較遠，如果鄰近的大馬路沒有管線的話就要花30~50萬程度吧，
但是天然氣一個月幾千塊，一家三口人一起用也頂多一萬多，
瓦斯桶單身1個人幾乎不煮不洗每個月隨便也一萬~~換成天然瓦斯後找房客的速度通常會加速，報酬率還算不錯吧~
另外看相片裡覺得最好先安排換屋頂，木造建物的岩綿屋頂一般年限20年，每10年重新洗刷上防水漆。
屋頂一漏水生鏽的話很容易造成下面建材一起爛掉~~我接中古木造建物一開始都是先把屋頂換成鋼板延長年限以免日後麻煩~
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如果是和日本沒有免簽優惠的國家ex：中華人民共和國/南非/辛巴威…etc的國民的話，
在日本置產時可以簡化來日手續，一年最多可累計在日本滯留180天，就是一般的短期滯在，不能合法工作沒有戶籍，當然更不可能是永住。
工作上實際幫在日本置產的中華人民共和國國民以洽商名義申請過，實際上下來的機率非常低，至少目前我這裡沒有一次就成功的案例。
多半第1次申請下來還是1次性簽證許可，最長滯在14天，
大概到第3次第4次入境日本無不良記錄後你也不會想用這條申請了，土豪都是直接改申請三年多次簽~~
台灣籍或是香港籍的話因為護照本身有短期滯在免簽了，用不到此條例。
如果購屋置產數量到一個程度，在日本國內的納稅金額破頂級級距的話可以開公司申請投資簽證，累績營業額到一個程度是可以申請永住，但是這門檻比拿工作簽還高。
iamaminimalist wrote:
謝謝分享
請問樓主提...(恕刪)
