天色灰暗 wrote:
請問利率有4%嗎?哪間銀行的利率...不要說會升息..生了息再來說比較準~我看政府也沒那個種!
同意阿....雖然不樂見大家把錢拿去買房子而降低消費能力，但要叫彭總裁升息，
目前看來是難上加難，除了既得利益者的巨大利益和已經把頭洗了的貸款購屋者，
看到葛林斯潘的下場，彭總裁我看幹到他離開(?)都不會升息。
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rdcmd wrote:
版主看完我算的懂嗎?...(恕刪)
SORRY~今日工作太忙,沒什麼空去回應
先把你冗長的公式結果作個整理
1000萬物件 200萬頭期款 房租15,000
租屋25年:支出:總租金450萬 儲蓄:938萬元
買房25年:支出:總貸款含利息1200萬 儲蓄:0萬元+價值1000萬住宅
乍看之下買房25年還比儲蓄賺了62萬,
但重點是房子只要"不賣",你的戶頭就不會有實際可用儲蓄,何況是你居住房,賣了住哪?
所以實際上這25年買房人花了1200萬在住25年房子,租房人只花了450萬在住25年房子,
生活品質可是差的多摟!租房人的經濟上可以有比較多的彈性
順帶提一下再過25年,也就是50年後會是如何
依然房租15,000 (這邊依然只考慮原儲蓄金不會有新加入資金)
再租屋25年:支出:總租金450萬 儲蓄:739萬元
買房者25年:支出:0萬 儲蓄:0萬元+價值1000萬住宅
很意外的是,雖然總共實際支出450萬現金,但最終儲蓄只短少199萬
而租屋者.......不賺不賠....依然1000萬的房子,
這邊租屋者生活品質終於大大提升,苦了25年終於開始享福
租屋者因為銀行利息最終實際花費199萬住25年,平均一個月房租6633元,
老實說.........差距不大
結論就是買屋人是壓縮前25年生活品質去創造最大總價值,但沒什麼現金可運用
租屋人可以保持前後50年都有不錯的生活品質,但總價值不如買屋.不過一直有現金可以運用
4%理論是緊貼於"高房價"和"住和生活"的理論,目的是創造最合理的居住花費,只論價值,
租房永遠是虧錢,買房相對可以儲蓄,但如果把高房價這點考慮下去,
買房會成為投資正確但有如惡夢的人生
______________________以下無關_____________________________
另外要重申一點:房租永遠是最真實反應房屋使用價值的量化指標,一般認為房價漲=房租也要漲,
可以說對可以說錯,房租漲=使用價值提升=房價漲,這是ok,
但房價漲=使用價值提升=房租漲,是無法這樣逆推的,
因為房價漲的因素包含了假性需求在裡頭,也就是投資客
所以被炒高的房價,是無法讓房租上漲的
還有一點就是你算了這麼多,仍然沒有背離4%理論,依然是越靠近4%就買房就越是值得,
越遠離4%租屋就越是划算,這個理論並沒有因為你的精算而變得不一樣呦
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以後人口負成長，需求減少，空屋率這麼高，房價這麼高，房價隨便跌也百萬元起跳。你貸了一堆，繳本金繳利息繳得要死要活，沒生活品質，換來一棟比購入價少幾百萬元甚至幾千萬元的房地產，這是哪門子的儲蓄?
與其賣完肝還虧在房地產一屁股，還不如拿來享受人生，至少自己有享用到，也不會拿去給炒家享用人生，還被酸財力差淪為M 型左邊。
goblinlord wrote:如果執行你這些計畫的是機器人,那你的理論和數據就成立
但很可惜的,執行你這些計畫的是人類,人性的缺點會讓你的計劃在多數情況下無法完成
儲蓄是需要強迫的,花錢是很難控制的
若人性不存在貪婪和恐懼,一支飆股從起漲抱到最高點可以讓你的財產翻幾番,但有幾個人能做到從頭抱到尾的?
所以,現實社會中看到那些租房的多數不像你吹噓的那般富有,而買房的多數不像你吹噓的那麼貧窮
理論如果不切實際,那就只是白日夢了
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可有一點觀念上的小疏失吧！如果說前25年租房者要比買房者有更好的生活品質，那勢必要把原來該存與買房者分期等額的錢花掉部分，所以最終存款會減少。
如果說租屋者強迫自己儲蓄的話，那生活品質不會增加，只能說可動用資金增加。
至於租金多少時會與買房出現死亡交叉，等我閒一點我做個圖來給大家參考。
再來說到房租與房價的關係，這兩者基本上會有高度正相關。您說得好，房租純粹是使用價值，但房價加了太多調味料，但我擔心的有兩個狀況同時發生的話，那事情就大條了。
一是房價不跌，二是房租上漲。(我認為不須討論這兩個條件發生的機率有多少，因為人生盡量不要去賭機率)但這是每個人自己的算盤，怎麼打都在自己心中。有空我會研究一下房租與房價的關係，有心得再po出來討論。
我想這純粹只在探討買房與租房間的關係，無關乎房價多空，希望不要以喊空喊多的角度去看。
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