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KingDavid520 wrote:
趨勢總是在事後才會被確認,
當一個趨勢被確認的時候, 通常都已經進行一段時間了,
美國房貸利率今年以來已經默默調升30%了,
新興國家中的巴西和印尼也開始升息了,
至於降息這回事, 已經很久沒聽說了,
趨勢正在確認中,
槓桿操作很大的, 要當心了,
至於來不及參加這次party的, 當然不要在最後階段跳下來跟著一起沉淪,
你是個好人
美國現在利率在4%的水準左右
相較之前的極低利上漲30%目前也仍然是低利
回頭看看仍在付7%的美國人也不少
假設美國房貸利率由4%回升到當初6~7%
再上升個2~3%仍然算不上高利
台灣現在2%多然算是極低利
假設一下~即使利率上升2~3%
那就是4.5~5.5%我看這利率也還ok
起碼這還是在可承受的風險的範圍
另外
1.別忘了台灣人是最會還錢跟儲蓄的族群
目前房貸平均5年也就還完了
將來利率如果高到很有感覺
我看透過啃老只會還得更快
銀行真能多賺到利息不一定吧
2.目前已經很多首購跳下來了
但背後繼承+贈與的數量也在大增
首購不代表沒有另外幾間房子
首購貸款也不代表沒有現金另做投資
你真當首購族是笨蛋?
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KingDavid520 wrote:
趨勢總是在事後才會被確認,
當一個趨勢被確認的時候, 通常都已經進行一段時間了,
沒錯
不過我在這版上看到很多沒經驗的投資者, 與不得不看多的自住客
隨便呼應幾點供參
1. 一般房貸利率是由指標利率 + 加碼點數組成
指標利率非與央行升息連動, 是多數銀行的放款利率平均值, 銀行的放款利率是銀行可以自行調整的
當然, 這利率與央行的利率政策有關, 因為央行調整某些貨幣政策, 如存款準備率等增加銀行的成本, 會適當的轉嫁給借款者. 而調整房貸加碼點數, 多數早就在做了, 也就是說, 不用升息, 房貸利率就可以往上走, 事實也是
2. 房價最良性的時點, 就在於適當的升息,房價還也可以上漲, 因為經濟變好, 所得增加的良性循環
高利率, 低利率都是房價殺手. 前者造成持有成本的增加, 後者若長期可能成為通貨緊縮的前兆, 通常會是所得不增消費力減少的惡性循環, 理應影響房屋的購買意願, 但還須配合其他因子, 因為, 利率只是判斷房價一環的其中一項罷了
3.趨勢其實不難確認, 只在你的立足點是否客觀
未持有房產, 持有自住房產的人, 都有其立足點的不客觀
有不能, 也有不得不的主觀, 就會呈現死空頭與死多頭的狀態
當然房價有漲有跌, 在某個時點, 總有人是對的, 但是絕對會變化
就屬投資客最客觀, 因為買賣沒有既定
你可以看到先跑的長債殖利率與很差的標債投標倍數
也可以說, 我就是沒看到利率調升
因為, 有太多外行人眼中只有最落後指標的聯準會或央行的利率
當然, 這不代表房價會跌, 如我之前說, 利率只是一環
但若你覺得利率是重要因子時, 你看的不應是最終的點, 而是市場smart資金的變化
4.美國不等於台灣, 紐約不等於台北
看到美國與日本房產的上漲, 也要先看看她們是從谷底爬上來還是在攻另一個山頭
美國與台灣房產有一半的時點是負相關的, 日本負得更多
台灣一直在攻山頭的房產, 本來就應有居高思危的意識
台灣的房市有其特殊性, 怎樣高的房價所得比都可以是個屁..是這樣嗎
5.危機入市, 相反的概念是啥?
多年來, 我看到太多的例子, 敢人所不敢, 從企業, 從投資都是如此
不過, 幾乎有共通性, 就是當時跟你同樣想法的人是少數
如,你買房時若是市場氛圍差, 旁人都還沒下手時, 通常你是安全的
但是, 到了2013年, 哪個40歲的人沒房, 8成35歲的人也有房
且, 買賣的價格高低可能差3倍
這不是差30%, 是差3倍
買在3倍價的人, 市場全部人的成本都低於你..
若房價腰斬, 市場應還有1/3的人是賺錢的, 但很多人會蝕本
所以為人抬轎者, 若是第二棟房或以上的投資, 都還ok, 反正你口袋有深度
首購就...
6.摸不到的趨勢是很殘酷的
10年前沒人敢跟你說, 房價會漲10年, 當時看好房產的人, 應該不到20%
倒是10年後, 房價漲了3倍, 市場卻多接受未來還會漲, 這真是很有趣的現象
我這10年買賣好幾次房, 感同身受這事後說"早知道"的苦與樂
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