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所以建商跟地主合建分售,地主在預售屋蓋好要過戶土地時持有地不滿2年就要被課徵奢侈稅,但不用課交易之所得稅
如果是合建分屋,地主分到部份房屋跟土地,他自己賣就跟建商賣一樣要被課財產交易之所得稅,但是不課奢侈稅
我這樣說對嗎??
那如果土地先過戶給我來避掉七月以後的奢侈稅,應該要有買賣之實,才不會被課贈與稅吧??那如果先買賣不售屋,那地主不就還是要付交易所得稅??(如果不申報交易所得,被國稅局查到就要補稅)
土地不管是不是我的 ,建商都可以登記我當起造人嗎?? 又起造人是必然的房屋所有人嗎? 這中間如果房屋蓋好時,房屋所有權人是我,也就沒有銷售的必要,建商就不會被課到交易所得稅,那建商不就得冒險,房子蓋好我不認帳,因為本來買房子就可以抵押貸款,土地房子過戶後銀行才會撥錢到建商戶頭,那如果沒有買賣?等於是蓋好房子,再拿房屋土地去貸款,主動撥錢給建商和地主,這中間的交易流程有人有經歷過嗎??
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在蘋果的回答不就死定了?
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讀者施kkf104詢問：
我在2010年初購買1筆500坪的土地，並於同年5月完成產權過戶，登記在個人名下，
之後和建商合作投資，採合建分售之預售屋方式經營，土地和房屋分別由地主及建商
和買方簽訂2份合約，預定在今年2011年10月左右完工交屋，請問未來若交屋時土地
產權過戶給買方時，是否該申報未滿2年之奢侈稅？
專家意見
列入豁免 不必課奢侈稅
永慶房屋高總價簽約中心經理陳俊宏表示：
立法院4月6日初審過的奢侈稅草案中，已新增「合建分售」列入排除條件，豁免內容為
「所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售」，因此讀者應可安心，在
2年內出售不必被課徵奢侈稅。
稅務單位如何確認地主是否屬「合建分售」案件，研判應是房子蓋好後，到地政單位登
記時，登記原因應為「第1次登記」；若地主、建商是透過與銀行辦理信託登記時，登記
原因則應為「塗銷信託」，才能被認定屬「合建分售」。假設登記原因為「買賣」時，
除非可以舉證，否則就可能被課徵奢侈稅。
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33321843/IssueID/20110416
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A1：
經本所電詢財政部賦稅署三組承辦人，
財政部基於以下二原因於擬訂法條時已將合建分售排除在外，即應課奢侈稅：(已排除, 為何"應課")
原因之一：地主合建分售銷售土地與一般直接銷售素地並無二樣，直接銷售素地應課奢侈稅，
合建分售銷售土地不應與之不同。
原因之二：合建分屋之地主於銷售分得的房屋時，應課財產交易之所得稅，
但合建分售銷售土地無需繳納所得稅，已屬不公平，故奢侈稅之課徵不應再比照。
(公平 ? 這樣的說詞含有主觀意識)
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稅務單位如何確認地主是否屬「合建分售」案件，研判應是房子蓋好後，到地政單位登
記時，登記原因應為「第1次登記」；若地主、建商是透過與銀行辦理信託登記時，登記
原因則應為「塗銷信託」，才能被認定屬「合建分售」。假設登記原因為「買賣」時，
除非可以舉證，否則就可能被課徵奢侈稅。
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台南大, 你的這一段就符合我的認知了...
(前面我的說明, 並不是在認為土地得養兩年唷, 只是在依文章把它的論點寫出 )
之前就覺得怪怪的, 特種稅法不可能定出一個跟土地開發政策相反的邏輯
既要建商不養地, 會開罰, 卻又在特別稅法內挖出一個讓地主得持有兩年的洞
就特種稅條文五條十項, 並沒有這麼多文字,
由第二條 & 第五條, 意思簡單明了....
"合建分屋銷售" 就這麼一個詞 !
只要是被認定 , 就可以被排除
Sport X-over for 4 seasons of weather !!??
NO Sport! No X-Over! Only 4 Wheels
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文章編號：27430288
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。
合建分屋之分配方法又有
(一)立體分層：立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法，一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
(二)水平分法：水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。
(三)分棟分法：此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物，建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。
實務上，合建分屋的建物在簽約時，賣方均為同一人（建商或地主）。
第二種 合建分售 : 合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。
第三種 合建分成 : 合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬，簽約金一百萬，建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十，故購屋者須將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。
小結： 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。
「住展房屋網」
以上是google來的
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所以奢侈稅法裡面排除的只有 合建分屋 不包含合建分售喔 這兩種的確有所不同, 如果照上面蘋果回的我覺得應該是錯的, 合建分售的確跟直接賣土地沒有二樣. 現在的透天真的很多都是合建分售, 雖然地主大部份也都是建商合夥人, 但是卻可以節省土地賣出的交易稅,只是現在被奢侈稅打到了. 透天都可以蓋很快, 所以很有可能土地持有到蓋好移轉出售會不滿二年 但是新大樓從預售到完屋移轉可能就會將近二年,很容易就不用被課稅
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