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Jaku wrote:
上面提到5%的代辦費...(恕刪)
看看哪家牛肉麵店老闆只收成本的5%當代客料理費...
請參考台北市都更處資料
光是人事行政費就5%了，
要人家先墊好幾個億，風險管理費怎麼可能只有5%，
政府明定風險管理費可提列(約)12%。
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MY wrote:
如果你能認同都更處的計算方式，
那請記得以後有機會參與都更時，直接簽權利變換同意書即可，
相信會有許多專家委員會依照該公式為地主的權益把關，
同時建商也只能賺到5%，豈不皆大歡喜。
唯一的缺點是...
分配比例可能比你想像的差，
所以會開始懷疑是不是建商作手腳，
然後又陷入無止境的簽與不簽輪迴當中...
具我我所知 權利變換是沒有同意書的
以住戶的角度來看 沒想到大家都覺得 共同負擔除了 營建/都更/拆遷費用 實施者拿5%很合理
建商在協議合建時 我相信實拿不只這個數字 但是協議合建 實施者風險較高多拿利潤是應該的
委建-權利變換 實施者風險低 照都更處算法來做還是太低? 實務上我已經看到有人照規矩來開這樣的條件在整合了
分配比例等容積獎勵下來 用什麼樣的成本來蓋 我想八九不離十可以估算出來 如果跟送審前差異太大 這個案子也做不下去吧
Jaku 峠
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文章編號：29122016
Jaku wrote:
具我我所知 權利變換...(恕刪)
的確，權利變換是合併在事業計畫同意書中，
但是往往都更案的破局就是在這個階段...
大部分的地主在談到都更時總是充滿期待、直說願意，
在談未來規劃圖面時，眼中更是充滿了光芒！
用權利變換公平公正，要簽劃定同意書、概要同意書都很乾脆...
不過當權利變換試算出來時...
「怎麼我家對面那戶估價比我高？」
「我家是邊間耶，怎麼跟巷子裡的那戶價值差不多？」
「我家樓上又要爬樓梯、又漏水，怎麼估價比我剛裝潢好的房子貴？」
「我家一樓耶，有前後院，又有地下室可以用，怎麼算出來沒有人家的2倍價值？」
「估價師都是你們付錢找的，一定有暗盤，不然怎麼把我的房子價值估這麼低！」
結果事業計畫同意書說什麼都簽不下去！
實務上看過太多這樣的例子，
這也就是建商偏好協議合建的原因：
大家分配比例(或坪數)、權利義務先一次談好，
甚至可以同意合建條件、權變結果擇優適用(依個案而異)。
為的就是不要經過了多年的整合，
付出了許多成本(人力、金錢、時間)，
到最後一步才功虧一簣、認賠出場。
------以上是權利變換在實務操作上的一些問題------
至於自辦更新、代理實施，
最大的問題可能還不需要談到實施者利潤或權利變換機制，
先看看有多少人不願意(再)拿自己的房地去設定貸款作都更就知道了！
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文章編號：29140517
而且協議合建如果失敗 倒楣的還是地主 能了解如果何控管風險 就能降低成本
話說回來 要是實施者可以控制權變結果 或許可以調整到大多數人滿意 權變是住戶與住戶之間的分配 所以誰高誰低對實施者都沒差
當然或許實施者能夠稍微影響權變結果 但是就算是這樣做 應該無非也是希望能讓更多人覺得分配公平 如果我是實施者 我會把估價機制的某些重點講在前面 讓有些住戶有心理準備
我比較好奇的是 共同負擔的權利 畢竟估價日期跟交屋日期一定會不一樣 這邊的差價風險由誰來負擔? 權利是權利變換就切割好由實施者承擔風險 還是由住戶來承擔 實施者只需照估假日所提列金額跟信託銀行請款?
Jaku 峠
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文章編號：29146520
1. 誰來做：建商主導vs.代理實施vs.自主更新會
2. 怎麼分：協議合建vs.權利變換
大致衍生出4種進行都更的方式：
A. 建商主導 + 協議合建 (最常見)
B. 建商主導 + 權利變換
C. 代理實施 + 權利變換
D. 自主更新會 + 權利變換
因此，我們之前的討論其實有一點跳躍，
有時沒辦法落在同一個邏輯上。
以下說明，將備註適用於A、B、C或D狀況。
Jaku wrote:
你說的沒錯 只要遇到保守的人 信託契約的確沒那麼容易簽下手 但其實只要共同負擔賣得掉 倒是沒什麼好擔心的
不管是A、B、C或D，
倒不是信託契約簽不下去，
因為至少大部分的民眾對銀行還算有信心，尤其是公營的行庫，
而且只是將權狀"暫存"於銀行而已，並沒有作任何的設定；
難的是在C、D狀況下，
要地主們拿自己的權狀去"貸款"，以支付後續整合、規劃設計、營建、銷售等費用，
即使大家對未來新屋的房價有多樂觀的期待，但只要一想到有些微風險存在，就蠻難進行下去，
不信去問問隔壁的長輩願不願意貸款整修房子就知道了。
Jaku wrote:
而且協議合建如果失敗 倒楣的還是地主 能了解如果何控管風險 就能降低成本
不管是權利變換或是協議合建，談的都只是"條件"問題，
打個比方，就像是搭計程車是用跳表還是議價，並不會影響該趟車程會不會出車禍。
在A、B狀況，
如果地主希望要有保障，建議採"信託"方式辦理，
至少有銀行作為公正第三人，倘真的建商跑路，
如果該都更案真的有利可圖，銀行一定馬上找人來承接做完，
還能省下已經"前建商"早已信託的款項。
至於在C、D狀況，
信託可以保障的是在進行更新程序時，
不會有某些地主發生產權爭議，影響到整體更新進度。
Jaku wrote:
話說回來 要是實施者可以控制權變結果 或許可以調整到大多數人滿意 權變是住戶與住戶之間的分配 所以誰高誰低對實施者都沒差
在B狀況，
權變大概分為兩個層次：
1. 地主vs.建商 - 這個部分就是依照政府所明定的共同負擔標準去認列，輔以估價結果，計算出扣除共同負擔後地主可分回總比例，比如說分回60%，就是傳統合建的60/40分。
2. 地主vs.地主 - 這個部分回應到我上一篇所提的，地主之間的比較，比如A地主的房地價值佔60%中的2.53%、B地主的佔3.47%、C地主的佔3.25%... 這也就是真正可怕的地方，因為常常跟市場交易事實有所落差。而且，大部分的人總是敝帚自珍...
在C、D狀況，
地主vs.地主的影響比較大。
至於共同負擔的比例，因為都是回到每個地主身上，因此的確沒有實施者(代理實施或更新會)利潤問題，等到最後賣屋還貸款的時候地主才需要傷腦筋，到底夠不夠還貸款，還是有多餘的利潤。
Jaku wrote:
當然或許實施者能夠稍微影響權變結果 但是就算是這樣做 應該無非也是希望能讓更多人覺得分配公平 如果我是實施者 我會把估價機制的某些重點講在前面 讓有些住戶有心理準備
不管是A、B、C或D，
或許估價的確有些主觀因素在，但沒有人那麼厲害可以"控制"權變結果啦，
一來，這個東西是要經過國家考試認可的估價師"簽證"，意思就是要負法律責任的，
再者，市政府的專家學者委員，怕落人話柄，抓得可緊了...
至於地主是否有心理準備，跟最後收到坪數分配時的心情可能沒有太大關聯
Jaku wrote:
我比較好奇的是 共同負擔的權利 畢竟估價日期跟交屋日期一定會不一樣 這邊的差價風險由誰來負擔? 權利是權利變換就切割好由實施者承擔風險 還是由住戶來承擔 實施者只需照估假日所提列金額跟信託銀行請款?
不管是B、C或D，
估價算出來的是"比例"，地主、實施者都是關係人，
所以風險也是大家都要承擔，畢竟是未來的事，沒人說得準的。
~~~ 都更投資有賺有賠地主進行都更時應詳閱公開說明書 ~~~
