都更權利變換分配方式

下面這樣一個公開透明的都更權利變換分配方式 如果這樣實施不知道大家覺得如何?

更新後總價值 = (法規容積 + 獎勵容積)* 銷坪係數(1.6~1.7不等) * 同等條件平均新成屋房價 + 車位總價值

更新成本 = 建築成本(依當地房價跟住戶意願來彈性選擇建材成本或是建築結構方式) + 設計費用 + 都更會花到的拉里拉渣相關費用 + 拆遷租金補償 + 實施者管理成本約總銷5% (以上皆實報實銷)

住戶全體分得 總價值-更新成本 的剩餘價值

住戶或地主分配方式則照三家擇一估價師的更新前價值比例去分配更新後價值

住戶或地主再用這個價值去選屋跟車位 多退少補

當然從這裡去算就知道自己能分得多少銷售坪數 畢竟每個樓層價位不一樣 高低樓層相同坪數價的代價不一樣 反之相同代價下 高低樓層的坪數也不一樣 難說幾坪換幾坪 或是沒有車位需求就多換坪數 再依當初的建築規劃去扣掉公設就能看到自己家裡有沒有條件換回室內坪數

因此先算出舊屋價值跟新屋價值 再依選屋方式來看坪數條件

這其實是權利變換的精神 雖然大多數都更都是協議合建 然後再把它拿來做節稅動作 這個方式對於住戶有什麼不好的地方嗎?