林美屏 wrote:
北市的話 公寓 30 坪左右的通常也有一千五百萬
就算是有500 萬可貸 到中南部也是輕鬆多了
...(恕刪)
高雄新大樓都超過 1500 萬了, 兩邊的貸款都要繳, 其實也不輕鬆 ...
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,而且lag很久~依據我週遭朋友的實際經驗~
目前只要你的信用很好.用自住的房子辦貸款.銀行還是非常願意貸很高給你
銀行開門也是要做生意的
而且他們就是用貸款再去買房的投機客,專買板橋,新莊的舊公寓改套房.然後儘量拉高租金創造投報,賣給自以為賺到的人.
接手的人只賺年報酬率3~4%(還不包含折舊,沒租出去,修繕,管理...等)
他們前陣子出清幾間之前練習改套房比較失敗的次等貨.也是賺了1千多萬.
而且還很好賣.
坊間在教改套房,炒房的也很多.
隨便舉幾間
富X自由,中壢王X宏(改炒馬祖),帥X頭,財X方舟
說真的..改套房現在已經很簡單了.不要運氣太差.通常能得到不錯的結果.
重點如下
1.起碼要2面採光(3面採光最好)的2~4樓公寓,要規劃讓房間有對外窗.
2.買房成本每坪不能超過25萬
3.每間套房成本不能超過24萬
4.房內要有流理台(成本頂多多幾千),租金卻可拉高不少
5.要有2人沙發,茶几
6.地點生活機能要方便.能靠近捷運站最好,沒有的話也沒關係,起碼吃喝要方便
7.要有一些擺設道具,壁貼,香氛蠟蠋,熊,抱枕...等,照像起來要溫馨,有家的感覺,來看的租客若是男女朋友一起的話,決定權一定在女人,要設法讓女人滿意.但這些擺設道具不是送他們的,是要回收讓下一間房間用的.
8.電視要儘量大一點,不要小氣,用什麼20吋的,現在40吋也很便宜了.
9.每間租金1萬以上起跳,有捷運加2000
以上這些是勝利方程式
每坪25萬 x 33坪 = 825 + 仲介費1% + 雜費...等 = 920萬
可隔5間套房 每間24萬 = 120萬
920 + 120 = 1040
每間租11000 x 5 = 55000
5.5萬 x 12 = 66
66/1040 = 6%左右
6%是最低的水準.之前做都是8%左右~
低於6%就不要做了~
若你有使用槓桿(銀行貸款)的話...通常能有10幾百分比的ROE
何況投資客通常使用到雙槓桿..用借來的錢當買房頭款,要付2份利息~
小弟也當過幾年的房地產投機客.改套,轉賣價差,都做過.現在已收手不幹了~
手上只剩一間預售屋.
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