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社論－囤積式的投資和泡沫式的繁榮
工商時報【本報訊】
行政院主計總處日前發布最新薪資調查報告，由於景氣走緩，今年1至4月的經常性薪資創近4年新低，衡量購買力的「實質經常性薪資」36,739元，更倒退到88年的水準。稍早之前，內政部營建署公布第1季住宅需求動向調查，則顯示六大都會區整體新購住宅的平均單價每坪24.5萬元，創下新高。其實薪資倒退和房價上漲都不是新聞，政府雖一再表示重視並試圖因應，然而情況卻愈來愈惡化。
目前台灣房地產價格之飆漲，一般認為很大的原因就是資金太多、利率太低，使得不動產投資者可以利用非自有資金，對於不動產從事囤積性的投資，一方面使稀有之不動產這個生產因素大量成為閒置資產，另一方面又使不動產之價格，每年以超過利率數倍的速度飆漲。其結果，就是我們現在所處的狀況，受薪者為謀一棲身之處，就得耗其所得過半的積蓄，更嚴重的是各行各業辛勤經營成果，大部分流入不動產所有人手中，引起經濟全面性窒息效應。薪資水平回到14、15年前，反映的即是經濟發展窒息的現象。
6月初中央銀行發布年度金融穩定報告時，特別針對房市泡沫化發出警訊，並根據台電用電量未達最低電費戶數推估，去年台灣的空屋數約有142.6萬戶，年增1.6萬多戶。央行官員並強調，許多房價大幅度不合理的飆漲，其實都是「資金行情」炒作出來的，很多地區房價已經是泡沫化，對無力負擔大都會區高房價的民眾相當不利。
央行明顯已注意到房價異常上漲現象，但又如何？前述第1季住宅需求動向數據，六大都會區整體新購住宅平均單價每坪24.5萬元，創下新高；整體的房價所得比為8.9倍，較去年第4季的8.3倍提高0.6倍，是史上第2高紀錄，僅次於去年第3季的9.1倍。其中台北市的房價所得比持續居冠為13.5倍，新北市則從去年第4季的9.4倍，上升至10倍。至於貸款負擔率方面，六大都會整體為33.9％，較上季增加1.9個百分點；台北市為48.2％，較上季增加0.6個百分點，較去年同季增加3.1個百分點。其中高雄市因為房地產近期明顯熱絡，貸款負擔率已上升至37.6％，創新紀錄。
台灣現在就是一個薪資停滯、房地產價格扶搖直上、空屋繼續增加的經濟體，這已經在預告著一個超級大災難正在醞釀。判斷這項災難不需要先知，也不需要特別高明的知識，只要看看歐洲西班牙、愛爾蘭和希臘等國家的情況就可以明瞭。但為何大家不以為意呢？這可以從幾方面來看：首先是目前擁有自有房屋的的民眾，手中既然持有一棟市價蒸蒸日上的房屋，則有意或無意的，很容易陶醉於其間，甚至支持這樣一個房市的發展趨勢。即使明顯有一天整個國家的不動產及金融產業將泡沫化，帶來萬劫不復的災難，卻寧可選擇相信泡沫應該不會破裂；其次是執政者視房地產為火車頭產業的迷失。政府官員相信，必須維持一定的房屋推案量，才能帶動關聯產業的投資、就業和發展。但就台灣而言，至今已累積高達140餘萬戶空屋，這意味著約有相當於台灣一年國內生產毛額的閒置資產，而該閒置資產是會每年持續折舊的房地產。
經濟學原理告訴我們，當生產過剩時，市場上會透過價格的調整，調節生產、消化存貨。然而為何房屋供應商、投資性購買者，卻老神在在，繼續進行囤積性投資，增加空屋的存量，而價格還繼續上揚？其支撐力道已如前述，乃是來自全球資金寬鬆所營造的低利環境。這雖然是一個不能改變的全球共通現象，央行也已有深切了解，並於之前要求銀行對若干地區的房地產貸款實施選擇性信用管制，然而力道顯然不足，以致住宅需求動向的各項指標持續惡化，未見大幅改善。
隨著這些數據公布後，各方殷切期盼央行在6月季底的理監事會議，應該有所行動，或擴大信用管制的地區，或要求各銀行不要再擴大房地產貸款的總額度。但央行除了維持利率不變外，並未對房市擴大管制區範圍，或採行新措施。彭淮南總裁的說法是，絕大多數銀行已採取自律審慎措施，對投資客取消寬限期、降低貸款成數及提高貸款利率。
央行明明已在報告中對房市泡沫化提出警訊，但決策上卻無所作為，其原因令人費解。今年第2季已經結束，如果情況持續惡化，央行勢須強化限制融資政策，以阻隔房地投資客利用低利寬鬆的金融條件，繼續對房地產採行囤積式的投資，如此才能避免房地產的泡沫不會再繼續擴大。事實上，台灣經濟能否從窒息中轉變，就看政府和民間是否認知房地產泡沫的嚴重性，並支持央行有效地執行房地產的融資管制措施，否則我們就只有繼續陶醉在眼前的泡沫式繁榮中，最終必將一起承擔難以承受的苦果。
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OK蹦 wrote:
低利率的效果只有少部分反映在消費上，大部分都反映在房價及股市上。房價、股市的上漲，有為台灣人民帶來更好的生活嗎？這點大家想想自己的消費行為就知道，大家會因為利率低，而去借錢消費或投資嗎？
當然會因為利率低而去借錢投資，我天天都在想這件事情。
目前外面投資報酬率平均是10%, 但是借款利率只有 3% (目前中小企業貸款利率)
每借100萬，我每年就可以賺7萬
借1000萬的話每年就可以賺70萬
這件事情的難處不在於利率高低，而是銀行不會借錢給你「消費」或「投資金融商品」
必須要有工廠、公司、房屋作抵押才能貸款進行投資
消費性貸款不是沒有，但是利率高到離譜，頭殼壞掉才會去借
OK蹦 wrote:
投資客大賺炒房的錢，抑制了消費，反而讓經濟更加蕭條，貧富差距更大。
投資客賺錢為何會抑制消費？這個邏輯有誤
投資客賺錢之後難道就不消費了嗎？投資房子本身也是一種消費、要裝修翻新、刊登廣告、雇用房仲
正確的說法應該說房價高漲後排擠了其他民生消費。
OK蹦 wrote:
景氣差時，採取低利率政策，這違反了『高風險，高報酬；低風險；低報酬。』的原則。
試想想，在景氣差時，借貸的風險變高，銀行理應收取較高的利息來承擔倒帳的風險
既然您也知道要同時看風險跟報酬
景氣差的時候表示各行各業獲利都差，那麼各行各業的風險應該也降低才對，是吧？
既然經營的風險降低了，為何借貸的風險會單獨變高？
您的「直覺式思考」很明顯違反了您自己引用的理論
以下推論自然跟著全錯
如果我是企業經營者，獲利已經不好了，怎麼可能會去借高利率的資金？
我賺 2% 獲利然後跟銀行貸款要付 3% 利息，有誰會幹？
所以銀行降低利率是正確的，經濟體系才能運轉。
x x x
樓主關心高房價跟思索對策是很好
但是請您再好好想想
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fantasyx wrote:
只是問一下, 難道不行只調房貸利率, 其他保持原樣, 如房貸利率=目前利率加1%這樣.....(恕刪)
到時會變成一堆企業在當地下錢莊,
放高利貸給民眾買房,那時更亂!
錢是流動性的,難道你有辦法在鈔票上加註"此張鈔票只能拿來支付房貸"嗎?
前一陣子大陸不就是流行人人瘋放高利,大家都不去上班了,
導致兩年前差點金融風暴,要倒一塊倒...
利率是國家總體經濟,牽涉層面很複雜很廣,連動到國際競爭力~
搞不懂老是有人拿它來跟房市扯...
你們知不知道台灣20年前利率十幾%的時代,那時炒房炒的並不輸現在,房價高不可攀
當時還引發了大規模的無殼蝸牛街頭抗議行動...
高利率不見得就是低房價!別天真了
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Clat wrote:
當然會因為利率低而去借錢投資，我天天都在想這件事情。
目前外面投資報酬率平均是10%, 但是借款利率只有 3% (目前中小企業貸款利率)
每借100萬，我每年就可以賺7萬
借1000萬的話每年就可以賺70萬
這件事情的難處不在於利率高低，而是銀行不會借錢給你「消費」或「投資金融商品」
必須要有工廠、公司、房屋作抵押才能貸款進行投資
消費性貸款不是沒有，但是利率高到離譜，頭殼壞掉才會去借
您的說法不正支持我的論點嗎？絕大部分的民眾是不會因為利率降低，而增加消費的。
Clat wrote:
投資客賺錢為何會抑制消費？這個邏輯有誤
投資客賺錢之後難道就不消費了嗎？投資房子本身也是一種消費、要裝修翻新、刊登廣告、雇用房仲
正確的說法應該說房價高漲後排擠了其他民生消費。
房價高漲排擠了其他民生消費是直接的影響，我提出來的是更深一層的影響。投資客賺到的錢，不會無中生有，是買屋的民眾花更多的錢購買。試想想，月薪3~4萬的普羅大眾，每月房貸或房租省下1000元，會拿多少比例來消費？投資客每賺100萬，會拿多少出來消費？應該繼續投入炒房吧？更可能的是人一旦富有了，可能會進行海外投資、移民等等。
房價對經濟的影響，11樓貼出來的工商時報報導，應該解釋得很清楚。
Clat wrote:
既然您也知道要同時看風險跟報酬
景氣差的時候表示各行各業獲利都差，那麼各行各業的風險應該也降低才對，是吧？
這兩句話應該是矛盾的吧。景氣差時，企業獲利差，倒閉的風險增加，才會有無薪假，需要大家共體時艱。既然倒閉的風險高了，銀行幹麻低利借給公司？除非像茂德、力晶大到不能倒。
Clat wrote:
如果我是企業經營者，獲利已經不好了，怎麼可能會去借高利率的資金？
我賺 2% 獲利然後跟銀行貸款要付 3% 利息，有誰會幹？
所以銀行降低利率是正確的，經濟體系才能運轉。
企業募資有兩種方式，一是借錢(像銀行、公司債)，二是增資
企業營運狀況差，發行股票沒人買，銀行不肯借，去借高利貸的新聞也時有所聞。
有時候不是企業主想用哪種管道募資，就可以用哪種管道募資的。
以財務的角度來看，企業發現有商機，可以賺大錢，通常是用借錢的，否則會稀釋股本。
企業經營不善，就會想用增資的方式，因為不用還錢。經營不善的話，通常也找不到人再挹注資金，
最後還是得高利去借錢。
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