empirepenguin wrote:
您的土地…成本分析都...(恕刪)
因為分析的基礎已經不考慮人口紅利的問題, 所以當然人口紅利的影響自然不會
去影響最後結果.
我的討論是依據一個新建案的成本去討論其跌價空間, 所以建商了不起就不蓋新建案即可.
而你的人口紅利的討論會影響的是舊房子或是漲太多的房價, 這兩者的基礎是不同的.
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empirepenguin wrote:
您的土地…成本分析都是建立在過去五十年人口快速增加、人口紅利超高，炒作房地產大漲後的價錢。
明年，沒有人口紅利以後，房地產再也炒不動了。用過去五十年的房地產經驗套用到未來，是完全不對的。
台灣人口紅利快沒了，而且嚴重老化，更嚴重少子化，將快速變成人口負利。
炒作房地產都是靠(建設，重劃，都更)題材，從來不是靠人口紅利。
房價抄作的部份，終會修正，但不是因為人口紅利因素(不然早就往下走了)。
人口負利，在台灣很多地方早就開始了。
台房地產被抄作的地區，都沒有人口負利的問題。人口都每年都超過10%正成長(而且很大比例是工作人口)。
所以，如果你期望人口負利，會讓你在台北，桃園，新竹撿到便宜好房，會很失望。
但如果，這些地區房價有抄作的部份，日後回歸基本面，往下修正則是可期待。
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workmail2 wrote:
人口紅利又不是人口總...
人口紅利就是=扶養比x國民所得
跟人口數百分之百無關(恕刪)
你的定義怪怪的，人口紅利跟國民所得無關
人口紅利的定義 (by MBA智庫百科)
所謂“人口紅利”指的是在一個時期內生育率迅速下降，少兒與老年撫養負擔均相對較輕，總人口中勞動適齡人口比重上升，從而在老年人口比例達到較高水平之前，形成一個勞動力資源相對比較豐富，對經濟發展十分有利的黃金時期。
為了便於分析，人們使用總撫養比小於50%（14歲及以下少兒人口與65歲及以上老年人口之和除以15歲~64歲勞動年齡人口）為人口紅利時期，進入人口紅利時期為人口機會視窗打開，退出人口紅利時期為人口機會視窗關閉。而人口總撫養比超過60%時為“人口負債”時期。
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