Ｓ仲介 wrote:
(抱歉之前因為不懂發...(恕刪)
政府早就在做, 您沒看出來嗎?
如果不是政府的努力,財團的努力,房價早就泡沫化了
國際上 10 大房價泡沫指標
1.房價所得比
美國市場調查公司 Demographia
把負擔的起的房價,訂為 房價/家戶年所得 的比例 低於 3.0
Affordable 3.0 & Under
稍微負擔不起 比例為 3.1 - 4.0
Moderately Unaffordable 3.1 to 4.0
持續負擔不起 比例為 4.1 - 5.0
Seriously Unaffordable 4.1 to 5.0
嚴重負擔不起
Severely Unaffordable 5.1 & Over
這幾年 台灣平均房價/家戶所得比,經常高於9.0 , 最高達 15倍 (15年不吃不喝)
2012年Q2台北市平均房價約為2053萬元，家戶所得為148萬
台北市房價所得比約為13.84倍
http://www.demographia.com/dhi.pdf
這份報告的最後面倒數幾頁,有統計表
例如
231 49 192 U.S. Seattle, WA 比例4.5 平均房價$286,200 家戶所得$63,800
285 65 202 U.S. Los Angeles, CA 比例5.7 平均房價$324,800 家戶所得$57,300
296 70 206 U.S. New York, NY-NJ-PA 比例6.2 平均房價$389,600 家戶所得$62,600
310 75 30 U.K. London (GLA) 比例6.9 平均房價£290,000 家戶所得£41,800
華人很多的地方, 都很高
320 78 31 Australia Melbourne 比例:8.4 平均房價$567,000 家戶所得$67,700
323 79 32 Australia Sydney 比例:9.2 平均房價$637,600 家戶所得$69,400
324 80 35 Canada Vancouver, BC 比例:10.6 平均房價$678,500 家戶所得$63,800
325 81 1 China Hong Kong 比例:12.6 平均房價NK$3,148,000 家戶所得HK$249,000
2.房貸負擔
房貸本息 , 超過家戶所得的 1/3 , 即為不合理
台北市高達47%，將近占了家庭收入的一半。
3.房貸餘額占GDP比重
一般若達 40% , 即具有危險
目前住宅貸款為 5 兆多 , 約為 39% , 接近警戒比例 , 加上修繕貸款, 則已達 46% , 再加上建築貸款, 已超過 54%
4.租金報酬率
一般要有 5% 以上才划算 , 台北市平均只有 3.28%
台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元
台北市平均購屋坪數只剩24.94坪
租金平均 2萬5千8百 =25837元
一年房租31萬,平均房價2053萬, 算起來只有1.5%
5.房價漲幅和 GDP成長率的比值
台灣近5年, 房價漲幅達 30.1 , 2012年GDP 經濟成長率 (yoy,%)卻只有 0.98,兩者完全不符比例
6.投資性需求(投資客)的 比例
一般 20% 以上即具風險, 台灣呢? 70%的售屋都掌握在投資客的手上
7.開工率
8 銷售率
9.房價短期漲幅
10.空屋率
主計處公佈台灣空屋率， 全台的空屋率達到19.4%，換成戶數高達156萬戶
其中空屋率最嚴重的是台中市26.2%
但空屋數量最多的卻是新北市33萬戶
其次是桃園縣15.37萬戶
賣不出去, 空屋那麼多, QE繼續資金氾濫 ,
大家都借錢來買房
壽險用保戶的錢買房地產
「超貸」,是台灣房地產市場的一種「專業」
投資客運用「超貸」，擴大財務槓桿，用更少的資金博取更大的利益，控制更大的市場範圍，創造不敗的投資炒作環境。
「超貸」最常見的方式就是做假的買賣契約。將實際1000萬元的交易，製作1500萬的契約，一旦銀行不察或內外勾結，七成房貸就是1,050萬。有銀行鑑價的保證價格,房價還會泡沫嗎? 不僅無需自有資金，還有50萬可做裝潢，再用更高價格賣出獲利。
房價自然被不斷抬高,而沒有泡沫化
一旦超貸案爆發, 銀行被擠兌, 政府"一定會"進場收拾殘局, 又拿納稅人的稅金去補漏洞。
安排其它銀行進場接收, 資產也不會落入法拍屋市場
過去的台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行超貸案,
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%, 很大部份虧損都是房地產超貸, 收不回來的錢
太多例子了
行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，
基金依法賠付計有38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億.....錢不見了
不必擔心, 下一次發生,一定會重來一次嗎? 我們有多少2000億可以賠? 沒問題,就債留子孫而已
有這麼多的銀行涉入超貸弊案,土地房市價格早就被高估了,
那些超貸的都是有錢人, 都早就跑了, 資產都轉移到國外了, 追不回來
放心,不會追究這些人的責任, 只是打入呆帳
而且,政府又拿納稅人的錢出來撐著,銷化呆帳,拿這2000多億補足了超貸的金額,把房價推升往上拉, 不然房價早就泡沫化了
這些政府拿出來的錢,是全民辛苦納稅的錢
也就是你,我口袋的錢,被拿去墊高了房價, 絕對不會泡沫化
除此之外
政府會變魔術, 把農地變建地, 再轉賣給建商, 讓土地價格翻倍
在台北市,則是把機關學校用地, 改變地目轉售給建商, 例子非常多
機關學校用地,只能用來蓋機關或學校,這對地價的影響不大,一旦轉為建地,地價又是倍增
在台灣,往往公共建設的路線都會被刻意更動,還未開發之前,土地就被建商和投資客買光了。
君不見, 一條機場捷運, 不走直線,左繞右拐經過特定區域
空屋多,賣不出去, 放心
政府以公共建設再加持土地開發。某某大橋, 輕軌, 捷運計劃會適時推出
土地和房價只能不斷被炒作往上, 不會泡沫化!
安啦
趕快進場買
就等最後一隻老鼠
