歐品賽夫人 wrote:
就估價理論來說大樓...(恕刪)
謝謝歐夫人的回覆.
我是想20幾年後申請(商業型)以房養老,
那時這棟大樓也40幾歲了, 估計陸續會有些小屋況,
(我打算屆時也勸社區鄰居申請(商業型)以房養老)
等到大樓60歲 大小屋況不斷而修繕不及或太貴時, 會有不少人搬出,
與其讓公園首排的大樓變成荒廢樓或倉庫空間, 不如讓銀行收購,
畢竟銀行金融集團較有能力去處理重建.
不過如果20年後，以房養老已停辦,
那五六十年後 台灣將有許多荒廢樓佔著公園首排地 的問題也更難解了.
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歐品賽夫人 wrote:
樓主知道台北忠孝復興站Sogo旁邊的正義國宅荒廢了幾年才獲得解決嗎？答案是荒廢了20年。
如果台北市東區最精華的地段都是如此遭遇，也許你就能明白，為何我會說，在高雄有能力住到美術館第一排大坪數的人，大多會在適當時機，換屋操作。
另外，如果你們社區大樓的住戶口袋都很深，有能力集資自辦都更的話，請自行google鴻禧花園大廈，那是位於台北101旁邊的資深豪宅，提供給樓主自行參考。
謝謝分享.
這讓我了解 為何台灣餘屋很多但建商卻還是一直不停地蓋新大樓,
~ 除了自住者和投資客, 還有不少人會換屋操作, 後者算是投資理財考量大於剛性需求吧.
若高雄市想要換屋操作的人不少, 可推論 這群人 大多是要買新屋,
他們一生中首購新屋(一次)+換新屋三~四次, 每一對夫妻一生就要買過四~五個新房子,
也難怪餘屋很多的情況下, 建商還是一直蓋新大樓, 因為有一群想買新房子準備換屋操作的人會買單 . . .
(不過在出生率每況愈下的趨勢下, 餘屋也將越積越多, 在多殺多的市況下, 換屋操作者未來也可能需要賠售才得以換新屋 . . . )
我則是想在左營三鐵共構附近繼續有一間公園首排屋自住或自用,
而目前這間若賣出, 附近新成屋已找不到更大更滿意的景觀宅,
故決定持有到老,
50年後這房子70歲時, 就順其自然看當時的造化了.
另, 我有稍微研究了高雄美術館首排景觀大樓的情形,
據說 美術園邸 那兩棟的前排景觀宅, 第一手買家有七成以上是台北人,
這兩棟的前排景觀宅的轉手率卻是全美術館首排景觀大樓裡最低的,
另一棟轉手率很低的是南美術的 人文臻藏,
我推測原因是 這三棟的第一手購入單價都在 1字頭 (不賣掉也不大會有資金被綁住的感覺),
買了住過的人, 會覺得換屋可惜, 畢竟高雄美術公園的景觀大勝台北的大安森林公園,
因此還是有不少台北人繼續持有, 每一兩個月來高雄時當渡假屋,
亦即原本是台北的投資客, 後來也有些人不捨得賣掉.
另兩棟第一手單價 1字頭的是 觀美術 與 鼎宇美術館,
前者管理不佳, 頂樓樓梯間已有壁癌卻好幾年沒處裡好, 後者據說早期有幾戶住家有漏水問題,
因此這兩棟的換手率比 美術園邸 高.
其他第一手價在 3字頭(或以上)的美術館首排大樓, 他們的換手率就明顯高很多,
可以推論有許多投資客在操作,
( 3字頭的中大坪數 總價不低, 也會讓不少自住者想到未來需要轉賣)
而實價登錄資訊, 顯示不同時間, 有人獲利, 但也有人認賠售出.
---> 高雄美術館的首排景觀屋, 3字頭是高點, 很少高雄人會願意以更高價來接手,
有不少首排屋的交易是投資客認賠賣給願意承接的其他投資客 ...
我個人是認為房子是買來住或用的,
搬家很累, 賣房賺價差來買較新房子的循環(換屋)模式並不適合我,
但還是感謝分享資訊 anyway.
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Surfer181 wrote:
謝謝分享. 這讓我...(恕刪)
換屋操作，有兩種模式
第一種模式
賣舊屋買新屋，
趁屋齡<15年且裝潢屋況維持良好的情況下，尋找相對高點，
出脫舊屋，獲利了結。
換住新屋，等待下一個循環。
第二種模式
舊屋貸好貸滿，去買新屋。
對很多人來說，特別是年紀稍長的人，
家(home)，是一家人共同回憶的集合，有夫妻胼手胝足共同打拼的回憶，有小孩成長點點滴滴的回憶，有侍奉年邁雙親的回憶，甚至有含飴弄孫的回憶，是具有不可替代性的。
既然不可替代，又想活化資產，年齡超過65歲或高雄大樓屋齡超過20年會被銀行拒貸，以房養老若干年後又極有可能停辦，何解?
銀行內規借款人年齡加貸款年期不得超過75，一般非購屋貸款年期以20年為限，
換句話說，我會建議樓主在55歲尚未退休且收入仍高時，屋齡不要超過20年的情況下，增貸到滿，同時去尋找新屋，新屋或舊屋擇一出租，一方面創造被動收入支付貸款，一方面新屋同樣可等待下一波的不動產循環。
而且舊屋貸好貸滿，也有利於未來的遺產規畫，這又是另一個話題了。
by the way,台北人買美術園邸或人文系列有買到1字頭的，除非真的是舉家遷居高雄的，否則倒不至於捨不得賣，而是嫌現在賣，賺太少!
就好像大立光股票入手價在1200元的持有者，股價到6千都沒賣了，股價跌到3千時，除非真的缺錢，否則不會賣。
問題是，有遠見有財力用1字頭購入美術館第一排的台北人，通常都不缺錢。
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