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原文請點選這裡
在上次「房地產廣告又一例」這篇我們有提到廣告一定是隱惡揚善，重要的事情一定寫的非常大，非得提可是又不太想讓客戶知道的就用小字，那麼，要是一個很重要的關鍵，可是廣告卻刻意不提，那又代表什麼意義呢？
以在高雄五福路和平路口這個巨幅的房地產廣告為例，他只有簡單的標出：
帝門
不只是美術湖第一排!
南向柴山。唯一角地
124|99|78坪 超豪宅
電話跟地址也有附上，那他漏了什麼？發現了嗎？
他漏了價錢，因為他賣的是豪宅，不寫價錢，他有幾個用意：
1. 強調這是豪宅，不應該小氣巴拉的把價錢貼上，你看過LV廣告寫標價的嗎？又不是家樂福傳單給你天天都便宜！
2. 寫了價錢，給人比價的機會，就少了豪宅的氣勢
3. 他強調有view地點特殊，所以可以有拉抬價格的後路
強調奢華的廣告，通常都是不寫價錢的，房地產也不例外，尤其一些三角窗或是高樓層有景觀的特殊案件，根本還沒蓋好就賣出了，所以我們可以發現這個廣告也是只用寥寥幾個字，來彰顯自己的品味與獨特，事實上從坪數至少78坪起跳的設定你也可以清楚看出低價位的客人不在他的訴求之內。所以她反而不用刻意去說建材有多好，住戶有多優，反正價錢一開，住得起的自然不會是阿貓阿狗，何必在廣告裡找俊男美女講英文賣格調？就好比賓士的廣告強調的是成功人士的"品味"，而不是強調"成功"啊！
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這一系列下來，有強打低價位的看板，也有訴求豪宅的廣告，不過這個世界當然不是非黑即白的二分法可以解決的，那天路過一個混合型的廣告就很有趣，拍下來和大家分享。
大家可以看到，這個廣告主打兩種截然不同的客層，一邊是：紀凡希旅店區 水景一房 送全屋裝潢 總價198萬起，聽起來很誘人，不到兩百萬還送全屋裝潢，當然現在大家應該都注意到那個"起"字特別小了。
另一邊：清泉逸墅區 雙車水庭園 7米8大面寬，這次不談價錢，只談雙車位、水庭園和七米八的大面寬，也很很多人對於七米八的面寬沒有什麼概念，這樣說吧，一般透天住宅的面寬大約在4-5米，一台賓士 S-Class長度也才大約五米多一點，作為店面的話六米就綽綽有餘，七米八大概寬到可以開一間7-11了，夠大了吧？不過你又會注意到，對於這個客戶群它隻字不提價錢，有興趣？請打連絡專線。
所以很明顯這個建案訴求的對象大小通吃，既有飯店式管理的低總價小套房，也有標榜豪宅氣勢的別墅群，不過低總價不見得代表低單價，這個我找到例子再來談談吧！
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先看看兩則新聞：
風聲緊 王八卡價格翻兩番
自由 更新日期:"2008/10/23 04:09"
記者黃建華／特稿
因外勞「王八卡」浮濫，屢成犯罪工具，國內電信業近來對外勞申辦門號，把關從嚴，而黑道、販毒、詐欺等犯罪集團，為規避警方追緝，「王八卡」動輒停用、折損率高，市場缺貨，「王八卡」黑市價格，每張飆漲到3千到5千元。利之所趨，不法業者為開闢「王八卡」的新貨源，腦筋才動到外籍船員身上。
據了解，過去國內電信業為搶攻用戶，申辦「易付卡」、「預付卡」等門號，審核鬆散，不肖業者看準此一漏洞，利誘外勞或積欠地下錢莊債務，需錢孔急者，以「借錢不必還」為號召，利誘申辦大批手機搭配門號，轉售牟利。
早期「王八卡」黑市價格，每張不過1500元到2千元不等。近來，隨著電信業從嚴審核申辦人資料，並限制每名用戶、同一電信門號僅能申辦2個門號，問題是，「王八卡」對犯罪集團而言，停話、更換門號，折損率高，市場相對缺貨，「王八卡」價格也飆到3千、5千元之間。
在這篇閒聊：如何解讀路上的房地產小廣告提到這些招貼上面的電話多為人頭電話，因為基本上這些小招貼都是違法張貼的，所以清潔隊員只好辛辛苦苦的沿街一個個將它們取下加以清理並一一取締，上圖就是很常見的畫面。然而取締效果不彰，因為取締要根據號碼清查，而這些對象都是人頭戶，有些根本就是像前面新聞提到的短期過境完全無法追蹤，更別提告發了。
阿兜仔「卡」免錢 離境全成人頭
自由 更新日期:"2008/10/23 04:09"
〔記者黃建華／高雄報導〕「代辦外籍船員手機門號不要錢，還送你儲值3百元！」真的有這麼好的事嗎？
當然沒有！電信警察第三中隊與高雄檢、警昨破獲國內首宗利用幫外籍船員申辦手機門號，以「免費代辦」為號召，騙得入境資料、臨時停留證影本後，加以變造，進而向電信業者申辦大量「預付卡」，再以每片3千到5千元高價，當作「王八卡」轉售詐欺集團犯案，牟取暴利；涉案集團至少賣出4千多張「王八卡」，獲利 1200萬元以上！
賣王八卡 獲利上千萬
警方昨上午於高市前鎮區中華五路一家通訊行，查扣1千多份「預付卡」申請書，以及已開通的外籍船員「預付卡」3百多張，並起獲偽造的外事課員警職名章影本、大批偽冒外籍船員出入許可證與外籍船員影本，先後逮捕女子廖純雅（30歲）、陳瑞慶（40歲）、謝道德（35歲）、廖憲章（28歲）等4名嫌犯，訊後依偽造文書、詐欺等罪嫌送辦。
電信警察第三中隊長陳順和昨指出，數月前和左營警分局破獲一個詐騙集團私設的電信轉接機房，查扣到數千張犯案「王八卡」，清查門號申辦人身分，竟全是短期登岸的外籍船員，人都已離境，相當罕見，且申辦證件影本都經過變造，警方研判幕後有特定集團操控申辦門號、轉售詐欺集團，報請高雄地檢署檢察官謝肇晶指揮偵辦。
經 3個多月查緝，專案小組查知，相關外籍船員「王八卡」都來自前鎮區中華五路一家利用檳榔攤為掩護的小通訊行所代辦，警方昨前往搜索，起獲1千多份「預付卡」申請書，以及已開通的外籍船員「預付卡」3百多張，並起獲偽造的外事課員警職名章影本、大批偽冒外籍船員出入許可證與外籍船員影本，人贓俱獲，在場的廖女等3男1女都被逮捕。
從這兩則新聞可以看出王八卡的成本其實不高，三千到五千就搞定了，如果要照規矩來在平面媒體刊登廣告大概一小方只能刊一個禮拜吧？而且還只能用在一個案子，上網賣雖然成本比較低，但是以目前的成效來說曝光度還是比不上這種小招貼，因為想買房子的人都會有所謂的「視網膜效應」，很容易注意到路邊的這些廣告，如果條件開的還算誘人，再加上地點又在潛在買家需求的附近很容易就正中目標了，所以可以大幅增加這種廣告的成本，否則要杜絕這種廣告很難。問題是增加這類廣告成本的方式都有其困難之處：
1. 修改法令可以直接對賣主告發：要告發賣方會有舉證的問題，而且可能造成更多的糾紛，比如說你把房子簽給仲介，但不知道誰把你貼上小廣告，結果當你收到罰單的時候你要找誰？顯然這有違公平原則。
2. 更密集的清理街道：這當然可以降低廣告效應，也同時增加了仲介廣告的成本，可是相對的政府還是付出了更多人力在清潔之上，所以不見得有效。
這就是為什麼在一些行政資源比較短缺的地區這類廣告隨處可見，所以短期內也只能靠我們辛苦的清潔隊員們幫我們整頓市容了...
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走近一看，斑駁的租字還冷冷清清的晾在那裡↓
相較於現在H的診所，真是有天壤之別啊！↓
不過租字還算OK的，其實前陣子股票一整個下挫的時候我還曾經看過房東貼了一張更慘的小字條「出價就賣」，看來房東已經度過了難關，所以把它拿掉了。
會關心房地產狀況的朋友，除了自住的需求另一個大宗就是投資了吧？我之前在IT產業的同事有不少人很熱衷租賃型的投資，他們的公式非常簡單：
年獲利 = (房租 - 房貸) x 12 - 每年持有成本
以台南科學園區常見的出租公寓為例，一個六百至八百萬的透天可以改建成8到十個單位，每個單位都可以出租五千至八千，所以每個月房租實收大約五萬以上，如果規劃的當這筆收入可以更多，而房貸大約只要繳四萬五左右，每年的持有成本只有單純的稅金，所以每年下來至少可以多個四五萬的收入，而所需的成本只要房屋的頭期款和初期的改裝，大約一百萬左右就夠了。所以很多人對我說：
輕鬆就有5%以上的獲利，房貸繳完我還多賺了一棟房子！
聽起來確實很棒，如果一切都是這麼順利的話....
基本上持有成本大家都少算了一樣管理費用，另外很多人也把行銷和風險控管忽略不計，我只要問三個簡單的問題就可以打破很多人的美夢：
1. 水電管線等基礎設施壞了誰修？成本多少？（你不會假設這種東西都不會壞吧？)
2. 遇到傲房客怎麼辦？繳不出房租？自殺？吵鬧？髒亂？(你夠力把他趕出去嗎？現行法令可都是保護房客居多喔！)
3. 找不到房客怎麼辦？(景氣這麼差，大家應該看過一堆空置的店面吧？)
以前面提過帥哥醫生H的房東為例，他為了提高價錢把房客弄走已經三年了，這三年他的收入是"零"，少收的三年房租輕鬆超過三百萬，值得嗎？
在高雄市的中正路口和中華路口有一個很有名的空置建築「主婦商場」，幕後金主是高雄政經界的聞人，那邊已經二十年沒租出去了，最早就是因為要漲房租所以房客寧可收店，少收的房租已經超過台幣數億元，這種投資方式應該沒有大家想的這麼好賺吧？
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這張廣告很簡單：
高醫美寓
三大房內外全新翻修
邊間陽台進出
售198萬
從前面幾次的說明，大家應該可以以看出一些端倪了吧？白話一點翻譯，就是這是一間靠近高雄醫學大學附近的公寓，有三個房間，而且應該是投資客改過所以重新整修過了，另外呢，他是邊間，所謂的邊間就是靠邊的那間(廢話)，一般來說邊間算加分，因為採光比較好，陽台進出也算加分，據說有某種風水的原因所以很多人喜歡這樣的配置，不過這一點我倒是無所謂，最後他售價只有198萬，這個價錢開的確實不高。我的第一個想法是這樣的一個案子有沒有租給學生的可能性呢？如果靠近高醫的話是有可能租給學生族群的，以一個房間四千的房租來算，一個月可以收到一萬二的房租，每年可以有十四萬多的收入，就算完全不砍價投報率也有 7.2%，如果依照一般行情砍到開價八成投報率更高達9%多，應該是很搶手的案子吧？
這個案子其實我完全沒概念，不過如果是我要更進一步去探討，我會再問幾個問題：
1. 詳細地點：這個是關鍵，附近的鄰居如何？巷道是幾米的？好不好停車？
2. 樓層：公寓通常沒有電梯，所以樓層非常重要，在台北四五樓的公寓還算搶手，在高雄市可就不是那麼一回事了。
3. 屋況：雖然這個案子已經重新裝修了，但一些水電管路是我們看不見的，有沒有漏水更是得靠時間來證明。
4. 坪數：這個招貼完全沒提到坪數，所以這也是盲點之一，說不定這是很早期的小公寓，只有不到二十坪，這樣的話開價就不算低了。
5. 其它：有沒有西曬？有幾套衛浴？客廳和廚房的狀況？這些都完全沒提到...
所以一個案件的背後有很多功課要去作，雖然三大房開價198確實很吸引人，不過還是得看到實屋才算數，然而不管這樣，他總是引起我的注意了，算是個成功的廣告吧？
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文章編號：9114104
