實坪制現出高房價地獄真相

dancingra

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191樓

dancingra

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文章編號：81360331

管委會主委李俊龍控訴日勝生在住戶不知情下，將公共車道產權灌入公設面積，造成全體住戶6.6億元的權利損失，要求合建的捷運局和日勝生賠償。

美河市社區公共車道被封　新北市府要求開放

日勝生回應，公共車道列入公設均載明於與住戶與買賣合約中，日勝生未蓄意欺騙住戶。

政府會堪後判定如下:

民眾向市府陳情後，相關單位於4月23日曾到場會勘，工務局公寓大廈管理科長林文中說，工務局已要求管委會應撤除柵欄，恢復原通行狀況。

顯然政府認為建商說法有理？

以上一造說不知情，另一造說契約有明寫出來，政府公親裁判完全偏向了一方，可有趣了.....
請問可以說不知情就把這部分要回來嗎?

另一種例子是屬於開放空間的公共設施，不限定為住戶使用, 例如此例: https://key88.net/article30388.html
動輒數百上千萬的東西，圖說、契約、權利範圍，應逐條細審。

真的，不要懶得學，就算建商必須公佈實坪還是有別的問題得要去懂，為了自己的權利，真的還是要靠自己多認真做功課。

nerdwannabe

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192樓

nerdwannabe

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文章編號：81360871

這建案的故事要從這個新聞先看

https://news.housefun.com.tw/news/article/20272690602.html

住戶指出，美河市C棟商場6樓原設計為小型電影院，不過建商擅改成教堂「美河堂」再以7.5億賣給新店行道會，且因總容積無法增加，日勝生遂偷大小公設坪數，再以停車場空間抓捕住戶權狀上的公設。日勝生表示，該案已經進入新北市消保協商，不再多做回應。

原文網址: 美河市爆新弊案！住戶控建商「公設變教堂」削7億 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/20272690602.html

抓捕的空間個人猜測就是後續爭議的車道部分......
這通道硬該是當初規劃時建商答應政府要做的通道, 專門給還河路上的車進入商場用的.

誰知被建商硬變成是住戶公設......

對了, 現在這通道還是有柵欄的

回到合約部分, 一個人辛苦一輩子到底可以買幾棟房子? 房貸20年不夠, 都弄到40年了. 一輩子省吃儉用買個房子, 是有多少審查合約的經驗? 是有多少人可以看出合約中不合理之處?

難道買2000戶的人都是傻子?

實坪制下, 這些均不是問題

omniyeh

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omniyeh

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文章編號：81361696

nerdwannabe wrote:
實坪制下, 這些均不是問題

講實坪制就要玩真的。

只要這些公設，公共空間，當初合約不登載，也不登記權狀。消費者沒買，建商沒賣，是真實坪制，就真的不會是問題了。

nerdwannabe

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nerdwannabe

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文章編號：81362108

omniyeh wrote:
只要這些公設，公共空間，當初合約不登載，也不登記權狀。消費者沒買，建商沒賣，是真實坪制，就真的不會是問題了。

法定基本要給的, 本就應該包含在內. 建商要蓋豪宅就自己弄得豪華一點, 單價開高一點.

不然全世界實坪計算的房子也都有公共空間, 游泳池, 健身房勒..

omniyeh

22649分

195樓

omniyeh

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文章編號：81362726

nerdwannabe wrote:
法定基本要給的, 本就應該包含在內. 建商要蓋豪宅就自己弄得豪華一點, 單價開高一點.

不然全世界實坪計算的房子也都有公共空間, 游泳池, 健身房勒..

沒問題，請定義好何謂法定基本公設。還有法定基本公設要不要算錢 ? 要不要登記 ? 還是說規定是送的 ? 說送的，你信嗎 ? 你若不信，全都白饒了。這些都要說清楚。

超出 "法定基本公設" 的部分，怎麼算 ? 合約簽不簽 ? 權狀要不要登記 ? 不登記宣稱是送你的，實坪每坪單價比較高。一樣的問題，你信嗎 ? 不登記，到時送你的公設尺寸不合，擺爛，你吞不吞的下去 ?

要提實坪制，不是不能做，而是把全部後續的法規，漏洞都想好。拿全世界怎樣做法套用在台灣沒用，現行法規與後續配套不同，做法就不同。

只是個過程

94131分

196樓

只是個過程

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文章編號：81362926

啊是不會買透天喔?

dancingra

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197樓

dancingra

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文章編號：81372289

nerdwannabe wrote:
抓捕的空間個人猜測就是後續爭議的車道部分......
這通道硬該是當初規劃時建商答應政府要做的通道, 專門給還河路上的車進入商場用的.
誰知被建商硬變成是住戶公設......
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回到合約部分, 一個人辛苦一輩子到底可以買幾棟房子? 房貸20年不夠, 都弄到40年了. 一輩子省吃儉用買個房子, 是有多少審查合約的經驗? 是有多少人可以看出合約中不合理之處?
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實坪制下, 這些均不是問題

美河市的那條通道，如果把它想成是騎樓，就比較能理解。契約怎麼寫是一回事，而締約前，買賣雙方怎麼講又是一回事，但契約往往是爭執發生時的第一個採用的證據，看懂契約（包括其附圖）比去爭當初人家怎麼講的還要重要。我也明白不少人沒受什麼法律文書的訓練，這在現時通常不是什麼理由，人家有給契約審閱期的話，買方可以去找懂的人協助解釋，時間不夠甚至可以要求展延審閱期，這些都是買方為或不為的自由；當然了，美河市尚有爭議，看來建商也不太安好心，究竟會如何落幕，就再看看。

「實坪」的相對是「虛坪」，而實坪跟虛坪都需要嚴格定義。而這個爭議的基本緣由就是使用者付費的概念：我使用得到的，我付費；而我使用不到的，建商你也別想拿東西灌到我的合約中叫我付錢。而所謂用得到用不到不是單純的二元定義，例如：

中庭花園 100 坪，整個大樓社區有 180 戶，就合約而言，這 180 戶都有使用權，任何一戶都不能「排他」獨佔中庭花園的全部或部分面積。那問題就來了，向買方報價時，中庭花園的價格應按中庭花園總價 1/180 報進一戶之買賣契約？或是應按使用人數作分母？而未來的維護費用又應如何約定於合約之中？按實際使用次數？使用時間？或是造成的損耗程度？真要定義不是不能定義，但大家要能接受付費與使用的稽核問題，不要忘了核心想法是「使用者付費、我使用得到我才付」。

講合約就不得不提到民法（799 條），區分所有、專有、共用、約定專用... 等等說法是什麼概念。例如 799 條中的一段：「共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」買房時有看合約，有看圖，有看現場，自然就該問一下哪些東西是不是我這一戶可以用的？例如說特定樓層有露台，而露台的物權恰巧是這種性質的話，那買方就該被告知，同時也要注意露台是不是就是只有露台戶付錢，還是全社區的人都攤付了這錢。

我一向強調任何有意買賣不動產的人都應該不斷加強閱讀與理解圖說及契約的能力。實坪制是好事，但要先定義好，不然這實坪制就又會成為各說各話。而原標題「實坪制現出高房價地獄真相」，這是一個很奇怪的命題，奇怪之一是實坪制是否有公認的定義尚不知道；其二是，當只看總價時，它就是「一套」「如此這般的房子」「包括自家大門外其他被告知可以用的設施」「整包」賣多少錢........ 我想沒有人買車子用「一馬力單價多少錢」，或「一公斤單價多少錢」這樣子去看性價比。如果車子貴不貴或便不便宜是可以比的，房子用整包來比，我想也不會多困難。