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lycer wrote:
大部分的人
對空間是沒什麼概念的
以現在小三房賣1500萬來看
每坪35萬
車位100萬
用實坪算
每坪~50萬
總價是一樣
但消費者的感受不一樣
這跟 199/299 的訂價策略一樣
讓你覺得沒那麼貴
比較好賣
不然
房蟲也是會嫌貴的
我在十幾頁前就問過了
誰買房是談坪價而不是談總價的??
我從以前到現在買也是看總價
我跟人家談也沒談過坪價
其實整個討論在爭的點
舉個例吧
我們就用你說的1500吧..
假設大家說的虛坪是30坪..實坪是20
去看房...談好後是1500對吧嗎??
登記會明明白白的寫上室內幾坪..陽台幾坪.公設幾坪
OK
今天改的登記..改成實坪
公設的10坪不登記了
有人有辦法把他變成1000嗎??
或是說屋主就會願意改賣1000就好嗎??
實坪訴求的人對此深信不疑
因為我用盡辦法把10坪從我的權狀中消滅了
所以我應該就能少付10坪的錢??
這10坪會變成建商或賣家去吸收
所以原本1500萬...30坪的房子
會變1000萬20坪..
旦我使用的空間不變
公設是賺到的
說出來你信嗎??
旦這篇很多人深信不疑.......
我真的很想知道
到底是憑什麼原因能讓他們此深信不疑的
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lycer wrote:
對空間是沒什麼概念的
以現在小三房賣1500萬來看
每坪35萬
車位100萬
用實坪算
每坪~50萬
老實說，這是不良習慣，臺灣人愛比價，以為用每坪單價算可以比到 CP 值最高，建商樂的給小紙條讓人比到爽，怪誰呢。
這種非正式比價小紙條，還是有公設，主建物，附屬建物，總價資料啊。明眼的人隨手就算出來啊。
這小紙條跟實不實坪制，真一點關係也沒有。就算制度上合約權狀不登記公設，商人還是可以給小紙條，帶進公設，說送的，平均下去讓消費者覺得划算啊。給小紙條帶公設平均一起算，有犯法嗎 ？
這些實坪粉，其實根本在跟小紙條與一些 591 之類仲介網站對戰，就虛幻一場空而已。
跟建商買過房的都知道，那個小紙條是什麼東東。
不要把不良習慣當成制度上有虛坪制了，搞錯對像了。
假定室內 20 坪，300 坪中庭花園 100 戶均分；有人會看到是 20+300； 有人會看到是 20+3；而還有人會看到 20+0.... 觀點是人選擇的... [滾來滾去]
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omniyeh wrote:
老實說，這是不良習慣，臺灣人愛比價，以為用每坪單價算可以比到 CP 值最高，建商樂的給小紙條讓人比到爽，怪誰呢。
用面積單位比價不是沒道理，但買房單看單價是不行的，要看主建、副建、公設比，有那些非法定公設...綜合判斷價錢合不合理。
單價當然是一個重要參考。建商蓋房子，就會向建築師要一份造價評估和每坪成本。保險同業公會也有一份臺灣地區住宅類建築造價參考表，也是坪為單位的造價表。政府和營建業也都有類似的單價參考表。
專業的都會計算每坪造價成本，建商用造價成本，將本求利換算出每坪單價，消費者參考單價去計算總價合不合理，這是很正常的。
但，買房就是不能只看單價。例如華厦公設百分比經常是40%起跳，卻看不到任何公設。如果是一般大樓40%的公設比，健身房、游泳池、會議廳、親子室、瑜珈室...應該應有儘有了。那華厦為什麼高公設比卻沒有吸引人的公設?因為華厦通常地基很小，能蓋出來的單層面積小，很多法定公設卻無法等比例縮小，例如電梯。逃生梯等等都要有一定的面積，所以法定公設佔比就變大了。這時華厦的價格當然就比較不吃香，但好地點還是有人買。也有人喜歡華厦住戶的單純而願意買單的。
高嘉瑜質詢花次長說的超過50%公設比的例子，應是內湖這棟：
https://tw.appledaily.com/property/20200828/UHUKDCLCQRBN5ONG252YE2B7SI/
因為基地小(48坪)又電梯逃生梯不可少，才會造成超高公設比。
因為一層一戶，所以電梯出來的走道併入專有面積，不然公設比會更高。
這是一個特例，全台應該沒幾個這樣的例子，拿這個來當通例質詢，老實說並不洽當。
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文章編號：84102298
Ace.H wrote:
但，買房就是不能只看單價。例如華厦公設百分比經常是40%起跳，卻看不到任何公設。如果是一般大樓40%的公設比，健身房、游泳池、會議廳、親子室、瑜珈室...應該應有儘有了。
當人家說「只有自家空間（專有）才必要，其它都沒什麼必要」時，你談「健身房、游泳池、會議廳、親子室、瑜珈室...」全都沒有用，也就是對他們來說這些公共設施的價值是零，他們不願付一毛錢。就像買台轎車，點煙器他們用不到，所以他們會說點煙器沒意義一樣，還不如點後霧燈有用。
這你也不能說這種想法錯，或者他們不愛用社區設施的生活態度錯，只不過市場都推這樣的產品不符他們需求罷了。只是很不幸地，不符他們需求就成了坑錢的詐術，連解釋都不聽.... 還把解釋的人打成黑五類共犯？！這就又好像開車從不打 S 檔的人，就說什麼 sport mode 都是騙人，車子有 D 檔就夠。（sport mode 是不是騙人是可以客觀驗證的，並不必然是騙人，但對他們來說他們就是覺得沒價值，講什麼原理或叫他們去實測他們都不會理你）
俗擱大碗才是他們的真理啦！公設跟 3D 顯卡的驅動程式一樣，沒聽過下載顯卡驅動程式要付錢的......
（Ｘ的，以前寫經濟部研究計劃時，軟體工程師人力個個都要算進去，還免費咧，當作軟工都是作仙的，當然全算進產出物的造價中，不然我去付他們薪水？驅動程式免費？不不，當然是先估好產品生命週期，工程師要養幾人養多久，然後把估計成本先灌到售價去，然後玩家快樂地下載免付錢 ---> 那當然，買顯卡費用中時就已預付未來 3~5 年的軟韌體開發費了，天下沒有白吃的午餐）
唉，這一想，公寓拉皮應該較實惠，公寓有市場啦我覺得......
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文章編號：84104749
dancingra wrote:
當人家說「只有自家空間（專有）才必要，其它都沒什麼必要」時，你談「健身房、游泳池、會議廳、親子室、瑜珈室...」全都沒有用，也就是對他們來說這些公共設施的價值是零，他們不願付一毛錢。就像買台轎車，點煙器他們用不到，所以他們會說點煙器沒意義一樣，還不如點後霧燈有用。
覺得沒用，不喜歡，買房還是要看有沒有這些設施。不然不喜歡，建商卻蓋給你，你不知情買下，要怪誰?
糟糕的人是，自己不喜歡就硬要別人也要不喜歡，不可以買。甚至荒謬到以為實坪制可以防止建商蓋這設施賣給喜歡的人。(有人喜歡商才會蓋，不是嗎?)
最爛的人是，明明哈的要死，嘴巴卻說沒有用不喜歡，所以建商要免費送。
PS：
那個 lawtaipei大或實坪制粉絲，200樓的問題還沒回喔！
要推實坪制就不要害怕問題，出來面對問題，解決問題，不然實坪制就永遠是空氣，不會實現。
我是要幫你們了解問題本質，面對解決它，不是反對。不要碰到問題就怕到躱起來發抖，然後突然又跳針式的唸唸有詞：這麼怕一定有鬼。說自己嗎?唸唸有詞也無法幫自己壯膽。
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文章編號：84106875
抱歉，樓蓋太高了，這低樓層的留言沒看到，在此回覆。
你沒回答那看看到"當年是正府和一群建築商坐下來商議，正府答應用虛坪和公共面積等策略"?給個根據，信息連結都可以。
先說我不是營造業也不是建築師，但確實有親戚是築師。但這不重要，我以業餘者請教搞建築的一葉兄，你會看或曾看過測量成果圖嗎?有測繪到公共造景?每一個區分所有權人都可以調閱自家的測量成果圖，管委會也可以調閱整份的測量成果圖，包含所有的公共空間。
你可告訴我大樓和地下室一坪造價嗎?(網路就查得到)
公共空間是低成本設施，怎麼個低法，鋼筋"水泥用得比較少，裝潢不用錢，裝潢業還倒貼給建商?不然怎麼個低成本法...還有公共設備(電梯、機電設備、健身器材、空調、吧台、美術燈具...)，這些設備是用得越多越高級，公共空間成本降越多的概念?(有案大廳藝術門，無意中得知要價三百多萬，可能作帳時要把它記成負的才能降低公共空間成本
)既然是搞建築的，一定有很專業的答案，請不要吝嗇分享專業知識喔！
