KingDavid520 wrote:
台灣也不會發生上一波的房地產大崩盤, 政商關係良好的長億, 鴻禧, 廣三, 宏國也不會倒, 對吧?
不要對政客有太多幻想, 他們只在乎自己的利益或自己的定位, 根本不在乎人民,
那要看地區啊!
炒作區-量大區-當然會有崩盤的危險!
政府當然不是萬能的嘛!
所以我挑選房產先看報酬率!
至少5趴投報率以上才考慮買進!
買來安穩收租金!
有錢僅早還!
恰好利用低利的環境借銀行的錢來生錢
其實目標是一致的吧!
房價高投報率低!--觀望
房價跌投報率高!--買進
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我只求投報率高!
安穩一點喽 !
長期收下來比較安心吧!
不用擔心房價是漲還是跌!
沒有缺錢也不用賣啦!
其實跟自住是同一個道理!
其實我曾經大概算了一下
以貸款利率2.1趴-房子使用期限用50年後房屋的部分0殘值計算(利率假設不變)
房屋價格與土地持份金額各占一半來算
買屋租人投資譬如500萬的房子-頭款150萬350萬貸款
月繳本利約17872元繳20年-(用2.1趴貸款利率計算)
這150萬頭款和20年月繳金額的50年後還原生息成本約1101萬(用1.5趴定存利率計算)
加稅金什麼的算100萬好了--50年共算成本1201萬
扣掉持份土地250萬-50年後的土地值多少錢??
這是最有趣的地方了~~如果以近50年土地的漲幅來看
平均10年至少漲一倍--那不取高啦我只要25年漲一倍就好了
250*2*2=1000萬(50年漲4倍就好)
1201-1000=201萬(這是我投資的房產50年的總成本--含機會成本)
也就是說我買這500萬的房子前面20年實際繳了17872*12*20+150萬=578萬9280元)
(但是因為沒賣出去繼續放的結果-再經30年複利生息還原成本1101+100萬稅金(用1.5趴定存利率計算)
租人一個月就算15000元啦(50年不變)(一樣用1.5趴定存利率計算)
收15000元*12月*50年生息複利=1339萬(即每個月收的錢放定存)
1339-201=1138萬的獲利
(以上實收金額小於生息複利不知道有沒有人不了解-這是複利的威力)
最差的情況就是連土地殘值也是0
1339-1201=138萬
如果是自住月繳15000元房租-建議買一間500萬以內的房子--
我可以跟大大們講-幾乎是不會虧錢
這是假設房屋50年殘值為0--土地殘值也為0的情況-都還賺
(風險是房子住到一半倒了-或燒掉了--這不是我可算的了)
這狀況實在是太多了!我不是神哪!未來會怎樣我不知道啊!
我只是舉個例子~~那難道月租15000元只能買500萬內的房子才不會虧??
你問我我不知道啊!~~~我怎麼知道那殘餘土地價值是多少?
如果土地50年漲5倍等於自住免錢還有賺!!
如果是不小心買到忠孝東路4段怎麼辦呢?
50年前一坪要不要1萬哪?--無資料可查喔!-只知道那時應該是田地吧!搞不好是一坪500元!!哈哈!
那我就不知道該怎麼算了.....這太誇張了---不是我們可以遇到的吧!也沒那個命啦!!
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123people12362 wrote:
你的房產靠增值差價唄 !
我只求投報率高!...(恕刪)
不是啦, 我的房子都是為自住買的啦,
結婚買第一間房, 工作十年買一間渡假房,
然後賺了一點錢又買了一間犒賞自己的別墅,
要退休前再買一間養老房, 然後從來還沒賣過房,
本來去年九月八委託仲介賣房了, 但沒賣出去,
除了第一房有貸款外, 其他的都是用現金買的,
還沒退休前, 我寧願每年去住個幾次, 也捨不得租人, 因為每間房都有全家的回憶啊,
退休沒收入了, 才開始計畫出租, 但是房租很低, 就當作是請人照顧房子囉,
123people12362 wrote:
以貸款利率2.1趴-房子使用期限用50年後房屋的部分0殘值計算(利率假設不變)...(恕刪)
投資一定要量化來詳細計算, 這一點你倒是做的很不錯, 不像有些人連數字都沒有, 只會憑感覺, 那就太危險了,
但是投資還是寧願保守假設比較穩當, 比如說這個利率2.1%就稍嫌樂觀, 如果以過去25年的平均利率作基礎會比較可靠, 那應該會落在4%左右吧, 畢竟你是以租50年來計算, 何況這五年利率低是因為QE的關係, 實在不宜當作長期的計算基準,
總之, 能自有定見, 又能詳細數化計算, 已經很不容易了, 算是穩健謹慎的投資人了,
很多網友鄉民說我是大空軍, 什麼百房殺, 什麼假先知, 其實也不是啦, 我的房產也不算少了, 94年還花巨資買下捷運邊不遠的獨棟別墅, 100年也不畏奢侈稅的風聲鶴唳買了退休房,
就是因為我這幾年有買房也有賣房, 才以自身的實際經驗, 提出房價已高, 市場早已追價無力的心得來奉勸網友鄉民, 不要再盲目搶進了,
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哈哈!!感謝賢拜指點!受教了
你房產投資其實是最正確的做法了阿!-長期持有賺最多~~~~~
還得跟你多多學習咧!
現在房產報酬率不高-也是因為利率低房價漲太高稀釋下來的
KingDavid520 wrote:
但是投資還是寧願保守假設比較穩當, 比如說這個利率2.1%就稍嫌樂觀, 如果以過去25年的平均利率作基礎會比較可靠, 那應該會落在4%左右吧, 畢竟你是以租50年來計算, 何況這五年利率低是因為QE的關係, 實在不宜當作長期的計算基準,
其實我有考慮過這個問題!因為計算上利率變來變去很難量化
還有是因為貸款繳費期間畢竟是這房子生命的前半段
現在正是低利環境~~當然無法知道何時會升息~~~~~~
但是把握時機~~低利繳貸款時間越久~等於賺越多~~~~~
難怪最近大家都買房子~~炒到這麼高的價格
但是當民眾實質薪資與可支配金額跟不上房價漲幅的時候就會做修正~~
這也是最難熬的時刻了!
但是對某些人如賢拜等人來說~似乎是一個逢低買進的良機!!
其實你也是佛心來的~~不希望很多人盲目跟進~~
是的~~很多人便宜時不買-追高套到了忍不住殺出-賠掉辛苦工作存的錢
再也不敢買房子了~~失去了對房子的信心~~結果後面那一大段增值的利益不但沒賺到還虧損出場~~~
其實賢拜可以跟人說如何存好子彈~~等到最佳時機出手~~這是一個學問了~~
應該大多數的人都不知道什麼叫做逢低買進吧!!~~~~~跌的時候風聲鶴唳!嚇都嚇死了!
只有少數人敢逢低買進~~~最後成為大贏家~~~~~~~~~~~~~~
我也不是先知!我也是學來的~~~我是看我一個退休老師買房租人生活過的挺享樂的就去請教他~~
於是我第一筆投資(15年前)選的是一間樓中樓(47坪)隔成一套房5雅房租給學生
買進價格420萬貸款月繳21000~15000元(剛開是利率是8趴~逐年調降至3趴)-租金收入23500元
投報率是6.71趴因為收入大於總繳金額-所以雖然利率當時高達8趴一樣有賺~~利率降下來時賺
更大~~~當然那時房價低投報率高很正常~~雖然房價漲幅不及雙北-但是這投報率讓我心滿意足
~現在等於是自動提款機了~~~~
後來房價漸漲-買進的報酬率降為5.8趴~最低一間4.7趴~都還可以接受啦!-
因為貸款利率真得很低~~借來買房子的錢等於套銀行的帽子(5趴-2.1趴=2.9趴)
當然也不敢太擴大信用因為也要考慮利率上升的危險~~~~~
就算利率漲上來了~~我不會去賣它!!
因為前半段低利時期已經讓我存好子彈了-做好資金控管就算升到8趴也不怕~~~~
所以我說如果利率升到5趴以上~~是一個警訊~~~無利可圖了~~
成交量會萎縮~~只剩自住型房屋交易了
雙北承受的利率大概更低喔!應該就是賢拜講的3趴吧!!
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